[国泰君安]租金趋缓，二手回暖

  本报告导读：1月，全国租金增速继续趋缓且分化；一线北京、广州租金回暖，上海、深圳租金继续下探，但上海跌幅收窄；重点城市二手房房价回暖迹象明显。

  摘要：1月全国租金继续分化，租金增速环比转负的城市增加，且跌幅扩大，与此同时租金环比正增速不断趋缓。在我们监测的33个城市中，1月有16个城市的租金环比负增长，17个城市租金环比正增长。在16个租金环比下跌的城市中，温州、南京、杭州环比回落最猛分别达到-7.00%、-5.28%、-3.84%。租金环比涨幅前三的城市分别是天津2.06%、银川1.95%、北京1.76%。

  .在我们监测的36个城市中，2019年1月重点城市二手房房价回暖迹象明显，相较2018年12月有21个城市环比下跌，2019年1月环比下跌的城市只有17个，且多数跌幅收窄。二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是三亚13.83%、大连3.31%、太原2.76%；跌幅前三的城市分别是南昌-4.30%、重庆-3.33%、长沙-3.32%。全国二手房房价2019年1月有6个城市二手房房价出现同比下跌，相较去年12月的4个城市多了2个。跌幅前三的城市分别是：郑州-6.24%、厦门-5.93%、石家庄-4.77%；相比去年同期，二手房房价涨幅最猛前三的城市分别是三亚43.00%、呼和浩特35.25%、西安32.60%。

  .北京租金回暖，昌平和西城区迹象明显。2019年1月，北京租金回暖迹象明显，相较2018年12月的6个区域租金下跌1月只有2个区域，分别是东城区-1.82%和顺义区-1.22%，且昌平区和西城区租金回暖迹象最明显。

  .上海租金继续下跌，但跌幅收窄。在我们有数据的样本中，2019年1月上海租金继续下跌，但是跌幅收窄，其中跌幅最大的是黄浦区-3.78%和静安区-3.72%。深圳租金继续下跌，且跌幅区域和程度均扩大。2019年1月，深圳租金继续下跌，且比2018年12月多了2个区域出现环比下跌，跌幅最大的区域是福田区-5.94%和罗湖区-2.27%，盐田区和宝安区租金环比由正转负。

  .广州租金继续回暖，郊区租金涨幅大。2019年1月，在我们监测的广州9个区域中有3个区域租金环比出现下跌，分别是越秀区-3.36%、番禺区-2.15%、黄浦区-2.05%，其他区域租金继续回暖。推荐：（1）

  行业龙头具备明显的资金和资源优势，品牌溢价最为明显，推荐万科A、保利地产、招商蛇口等；（2）一旦政策和资金出现明显的边际改善，二线蓝筹将优先受益，推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展等；（3）园区开发仍然能够通过招商引资的能力获取土地增值收益，盈利能力较强，推荐华夏幸福等。

  .风险提示:租赁政策出台不达预期，调控政策继续收紧。