[中房研协]多个行业指标大幅回落，房企加快资金回笼才能“活下去”

——2019年1-2月房地产行业数据点评

  一、商品房销售面积同比负增长，金额大幅回落

  1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。

  中房点评：2019年1-2月，商品房销售面积及金额增速大幅回落，销售面积增速继2015年5月后再次负增长。分物业类型看，住宅销售面积出现负增长，办公、商业营业用房连续负增长，跌幅扩大。分地区看，仅西部地区销售面积小幅上涨，涨幅缩小4.7个百分点。

  2019年开年楼市遇冷，除了受传统春节假期影响成交外，市场在调控影响下进入更为理性的阶段。从前两个月的销售数据看，市场表现与去年相比出现了明显的回落态势，但据此断定全年市场进入不景气区间与否，还需要进一步观察。即便市场下行，也应是一个循序渐进，螺旋式的过程。

  政府工作报告将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来，未来因城施策、分类指导的调控将继续，各地政策将会细化及完善，巩固市场调控效果。楼市也将告别大涨大跌的非理性发展方式，抑制市场炒作的政策不会松，但城镇化进程下，居民的真实住房需求和改善需求依然会得到持续不断的满足，因此市场进入相对平稳健康的发展阶段。

  二、房地产开发投资增速提升，但不代表市场转暖

　　1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，占房地产开发投资的比重为72.1%；同比增长18%，比2018年全年提高4.6个百分点。

  中房点评：1-2月房地产开发投资增速为出现大幅提升，且为2014年12月以来最高。住宅投资表现更为突出，增速高出总投资6.4个百分点，办公楼投资结束负增长，商业营业用房投资跌幅略有收窄。各区域开发投资均为正增长，西部地区涨幅最大，东北地区涨幅收窄。

　　与其他行业指标的颓势相比，开发投资可谓“一片红”，但开发投资是房地产市场的滞后指标，在楼市新开工、土地、资金等先行指标都大幅回落或同比下跌的情况下，开发投资的上涨并不代表市场转暖，更多的含义是前期的项目投资在本报告期继续兑现和履行。预计未来几个月，开发投资增幅将回落。

　　三、新开工面积增速明显回落

　　1-2月份，房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速回落11.2个百分点。其中，住宅新开工面积13597万平方米，增长4.3%。

  中房点评：1-2月，房屋新开工面积累计增速的大幅下降，但仍高于去年同期。需要注意的是，住宅新开工增速较2018年回落15.4个百分点，房屋总新开工增幅回落11.2个百分点，住宅新开工增速回落更为明显。办公楼涨幅高达38.0%，商业营业用房负增长，跌幅为-2.6%。

  房屋新开工是市场的先行指标，其增幅出现巨幅回落，原因之一是新年前两个月受到季节和气候等因素影响，是传统的开工淡季，2018年前两个月也是如此。原因之二，由于楼市入冬，市场景气转凉，尤其是开发企业融资困难，市场预期不佳，新开工节奏也受到影响。原因之三，市场格局再次发生变化，棚改规模降速，住宅库存上升，三四线楼市发展乏力，开发企业正在进行战略布局的调整，无论是拿地还是新开工，都处在一个调整衔接期。

  四、开发企业到位资金增速持续回落，加快资金回笼是“活下去”的不二选择

  1-2月份，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中，国内贷款4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，增长6.5%。

  中房点评：1-2月，企业到位资金增速延续2018年四季度以来的回落趋势，且在2019年前两个月内加速回落。国内贷款及自筹资金均为负增长，企业融资环境日益趋紧，销售回款重要性进一步提升。

  虽然从央行整体货币政策口径上趋于宽松，且上年通过四次降低存款准备金率释放了超过两万亿的资金流动性，但在“房住不炒”的主基调下，开发商的融资难度不降反增，国内资本市场的IPO、信托、企业债等融资渠道基本关闭。民营房企融资更加困难。在数据上反映为自筹资金部分的负增长。国内贷款限于政策因素，同样不容乐观，没有“大水漫灌”，开发商也不能对银行抱有幻想。唯一能够改善资金来源的渠道是销售，所以提升产品品质，加快资金回笼，是企业在行业寒冬“活下去”为数不多的选择。

  五、土地购置面积，成交价款跌幅明显

  1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

  中房点评：1-2月，土地购置面积是楼市的先行指标，土地购置面积跌幅为近十年来罕见，堪称断崖式下跌。除受春节前后地方政府推地规模锐减外，企业拿地力度也明显回落。这与企业判断未来楼市发展走向悲观有关，也是企业投资决策与市场预期相匹配的结果。由此可判断，土地和资金指标的快速回落，也预示未来开发投资逐步降速。

  六、商品住宅待售面积增加

  2月末，商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。其中，住宅待售面积增加117万平方米，办公楼待售面积增加49万平方米，商业营业用房待售面积减少393万平方米。

  中房点评：在商品房待售面积持续减少的情况，住宅待售面积出现增加，是各城市针对不同市场情况结构性补库存的结果。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）