[中房研协]楼市回暖是技术反弹？可持续性存疑

  每年三、四月份气候转暖，楼市也往往出现传统的“小阳春”行情。今年的楼市在一片悲观的预期下，是否继续走出一波行情？交易数据显示近期楼市“异动”频频，特别是一线城市及部分核心二线城市地区成交活跃度大幅提升。在政策并无实质宽松的背景下，重点城市楼市成交反弹的原因何在？市场会不会迎来新一轮上涨周期？本期热点聚焦作深入分析。

图1：30大中城市商品房交易情况

数据来源：WIND

  各方观点

  易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，2月下旬开始的市场回稳乃至于之后的回暖、回升是受行业资金链相对宽松，政策松动预期，股市整体表现尚佳，以及房地产投资快速增长等多方面原因影响。而“小阳春”是房地产企业、中介机构等主体，借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”，营造出楼市整体向好的氛围。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整，房价下跌风险已经得到一定程度释放，存在一定的潜在上涨压力。然而，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市“小阳春”难以延续扩展。

  华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康认为，楼市“930”新政把市场的很多因素都压死了，在“930”新政调整之前，不要对楼市的“小阳春”抱有希望。目前来看楼市的小阳春只是区域现象，从整体来看，房地产依然处于冰火两重天的状态之中。

  万通控股创始人冯仑认为，未来要担心的是房价过低，而不是过高，更要担心的是房子卖不出去，而不是买不到。种种迹象表明，自从2017年三四五线城市楼市普遍上涨之后，全国的房价就基本不存在什么低洼地带了。也就是说虽然部分城市出现了回暖，但长期来看楼市整体性上涨的机会基本已经不存在了。

  博志成研究院报告认为，3月楼市小阳春如约而至，各线代表城市环比皆有大幅上升，一线城市整体涨幅最大。其中北京成交表现连续数周领先，拉高整体平均水平。一二线城市回暖迹象明显，三线城市成交不及去年。多家房企战略转向，回归一二线。但需要注意，“小阳春”可能只是区域性、阶段性表现。

  第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣认为，今年年初资金面相对放松，市场可能会开始回暖，但对大宗交易市场整体转好是否带来积极的影响，预计到今年年中或者下半年才会进一步体现，至少目前来看仍是境外基金比较积极。

  世邦魏理仕CBRE研究报告认为， 2019年仍有进一步下调存款准备金率的空间，更加宽松的货币环境预计将提振国内资本的房地产投资需求，并对资产价格形成支撑。但不论是一二线城市的降温后回暖，还是三四线城市的过快上涨后的止涨降温，都是以稳定为前提的。

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，首先要明确的是“房子是用来住的，不是用来炒的”的楼市发展主基调已经深入人心，房地产市场的本质属性已经发生了根本性的迁移，从原来具有一定投资效应的金融属性进入了居住属性。在这样的情况下，当前各地在分城施策下，已经根据各地的实际情况对房地产市场进行了一定的微调，但是这种微调依然没有改变“房住不炒”的大趋势。其次，一月的降准是定向降准，这和其他国家大水漫灌式的降准是截然不同的，这种降准属于国家对于宏观经济的精细化调控，当前降准所释放的市场流动性几乎不太可能进入房地产市场，所以也就不会对于房地产市场产生根本性的影响和冲击。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，北京、上海二手房成交反弹，市场出现小阳春，而且小阳春有可能会延续。因为北京、上海的二手房量能比较大，判断“小阳春”第一是看量能本身，相比去年的月均值来看；第二要看调整时间，北京、上海楼市都跌了两年左右了，调整比较充分，这个时候成交放量很容易演变成见底反弹。但深圳反弹不明显，主要是深圳过去两年调整的幅度偏小，所以它的反弹能量不如上海和北京。

  在贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前北京二手房市场仍处于弱势回温态势，市场预期仍平稳。不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段，在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整。

  兴业房地产团队研报认为，核心城市二手房基本面回暖，多项指标向好。先行指标价格调涨占比和新增客源量来看，北京、上海、深圳、苏州、厦门都有明显增长。而从成交量来看，北京、上海、成都、厦门、南京、苏州年初以来成交量都有提升，三月以来回暖趋势更加明显。

  中房分析

  楼市发展外部环境趋好

  资金成本：国际方面，美联储加息和缩表的戛然而止使得中国的货币政策操作空间打开。国内降准、降息预期升温，资金相对宽松，市场资金成本的逐渐降低，对龙头公司而言将带来潜在利润增厚；对中小型优质企业来说，则意味着公司资产负债表压力大大下降，未来盈利能力潜在提升。

  利率宽松：随着市场流动性的改善，房贷利率结束了此前单边上涨的趋势，多城市首套房贷款利率出现松动，进一步刺激了购房者的欲望，活跃了成交量。

  政策微调：“两会”政府工作报告中与房地产相关的内容不再单列表述，且篇幅较往年大幅压缩，“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“ 实施更大规模的减税”等关键词意味着在2019年楼市的核心是“稳”。中央通过授予地方政策自主权,在“一城一策”的指导下，各城市开始以不同形式对调控进行了微放松：如放宽落户条件、取消限购、下调房地产交易的增值税附加税率等。

  销售向好在不同能级城市不同步

  经历两年严厉调控后，真正的市场有效需求逐渐累积，外加房贷利率稳中有降，首套及改善住房需求入市意愿有所增强。个别城市房地产市场出现“小阳春”，是需求正常释放的结果。但市场行情并非如一些媒体宣传的火热，真实的市场依然是试探性的，以有效需求拉动的部分市场行情。也有部分机构在试图以营销造势为目的，在行业语境上营造暖春行情，但在当前“房主不炒”的大背景下，购房人恐怕没有这么好忽悠。

  市场研究机构的研究成果也佐证了这一点。上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场半月报》显示，与去年同期相比，三月上旬10个城市二手房成交量行情好坏参半。厦门、成都、苏州、北京、南京成交量出现增长，而其余的5个城市成交量均有所下降。从成交结构看，区域分化明显，一二线城市由于出台调控政策的时间最早，随着政策边际效应出现下降，需求也有所释放，而三四线代表城市仍在下跌。

  诸葛找房数据中心对全国45个城市成交数据初步统计结果显示，3月整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。

  “小阳春”或陷“隧洞思维”，局部回暖需理性看待

  我们认为楼市持续反弹不具备基础，市场需回归理性，立足现实。其一，政策面上不允许，近期住建部表示房地产调控不会动摇，保持政策连续性。楼市调控的主基调并没有发生改变。其二，行业面难保证，在过分渲染的市场转热背景下，规模房企依旧选择保守、谨慎的投资态度，从房企业绩发布会中更是可以发现不少品牌房企都调低了业绩增速以及业绩目标，其谨慎的预期来自市场的不确定性，尤其是三四线市场热度急剧衰退。其三，市场面上难实现，支撑楼市反弹的内部推动因素不是很强，一二线在限购背景下，需求难以快速增加，三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以支撑楼市的大阳春。

  （内容来源：中房研协 测评研究中心）