[易居研究院]4月新房量升价稳,二手房成交量处于近两年高位

2019-05-14 17:31:18

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2019-05-14
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

  报告摘要:

  1、2019年1-4月,上海共成交77幅土地,土地成交建筑面积665.5万平方米,同比增长0.1%;土地出让金450.8亿元,同比增长26.1%。4月上海土地成交主要为工业用地,出让的地块基本都以底价成交,总体来看土地市场不温不火。

  2、2019年4月,上海新建商品住宅成交面积约78.6万平方米,环比增长24.9%,同比增长70.1%;新增供给面积73.3万平方米,环比下降26.0%,同比下降30.7%。4月上海共有22个新建商品住宅项目入市,推盘量较3月有所减少,但仍处于高位。4月上海新房供小于求,成交量是近两年来的较高值,仅次于处于供给最高峰的2018年8月,由此来看,新房市场成交活跃。

  3、截至2019年4月底,上海新建商品住宅库存为617.2万平方米,环比下降0.9%,同比增长52.0%。存销比方面,4月上海新建商品住宅存销比为11.4个月,比3月下降0.4个月,但仍不改整体上行趋势。

  4、2019年4月,上海二手住宅成交套数为25237套,环比下降2.7%,同比增长86.1%。3月-4月新房市场推盘量大增,二手房市场也会因此被分流,出现成交量环比略下降的情况,但成交量仍处于近两年以来的高位。4月19日,政治局会议重提房住不炒,市场情绪有所影响,预计5月上海二手房成交量环比将有所下降。2019年3月,上海二手住宅价格环比上涨0.3%,同比下跌1.6%。虽3月-4月成交量爆发,住建部已对近期部分房价、地价波动较大的城市进行预警提示,预计5月上海二手房价格将企稳。

  一、土地市场:4月成交建面同比增长0.1%

  2019年1-4月,上海共成交77幅土地,土地成交建筑面积665.5万平方米,同比增长0.1%;土地出让金450.8亿元,同比增长26.1%。单4月来看,上海共成交13幅土地,其中商品房住宅用地1幅、租赁住宅用地1幅、动迁安置房用地3幅、商办用地1幅、工业用地7幅。

  4月上海土地市场不温不火,出让的地块基本都以底价成交,除去一幅位于杨浦区江浦社区B2-03的商品房住宅地块,以1.45%的低溢价率由保利发展竞得。据悉,此地块该地块曾计划于2018年8月采取招挂复合的方式出让,因无竞买人被终止出让。时隔半年,这幅地块起拍价由原来的46.02亿元降至41.2亿元。

⼟地成交建筑面积

  二、新房市场:量升价稳

  1、4月新房成交量环比增长24.9%

  2019年4月,上海新建商品住宅成交面积约78.6万平方米,环比增长24.9%,同比增长70.1%;新增供给面积73.3万平方米,环比下降26.0%,同比下降30.7%。4月上海共有22个新建商品住宅项目入市,推盘量较3月有所减少,但仍处于高位。4月上海新房供小于求,成交量是近两年来的较高值,仅次于处于供给最高峰的2018年8月,由此来看,新房市场成交活跃。

  新房成交量上升,主要原因有:2019年以来,上海首套房贷款平均利率连续回调;2016年限购政策下的非沪籍人口陆续拥有了买房资格,市场需求增加;此外,限价放松,开发商在“金三银四”期间大量推盘,积压的购房需求也开始入市。

图2 上海市月度新建商品住宅成交面积与同比增速⾛势

图2 上海市月度新建商品住宅成交面积与同比增速⾛势

新建商品住宅供应

  2、4月新房成交均价环比上涨0.7%2019年4月,上海新建商品住宅成交均价为55319元/平方米,环比上涨0.7%,同比上涨18.2%。新房成交均价主要受成交项目结构影响,在4月成交面积排名前五位的项目中,只有大华碧云天项目成交均价超过5万元/平方米,总体成交项目偏中低端。后续来看,预计上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

图4 上海新建商品住宅月度成交均价与同比涨幅⾛势

图4 上海新建商品住宅月度成交均价与同比涨幅⾛势

  3、4月存销比11.4个月

  截至2019年4月底,上海新建商品住宅库存为617.2万平方米,环比下降0.9%,同比增长52.0%。存销比方面,4月上海新建商品住宅存销比为11.4个月,比3月下降0.4个月,但仍不改整体上行趋势。

上海市新建商品住宅库存与存销比⾛势

 三、二手房市场:成交量仍处于近两年来的高位

  1、4月二手住宅成交量环比下降2.7%

  2019年4月,上海二手住宅成交套数为25237套,环比下降2.7%,同比增长86.1%。3月-4月新房市场推盘量大增,二手房市场也会因此被分流,出现成交量环比略下降的情况,但成交量仍处于近两年以来的高位。观察历史数据,上海二手住宅成交自2017年初以来一直处于低位盘整状态,2019年1月二手住宅成交量虽有反弹,但幅度不够大,还未站上强弱分水岭。3月成交量创下了2016年10月以来的新高,成交量强反弹。4月19日,政治局会议重提房住不炒,市场情绪有所影响,预计5月上海二手房成交量环比将有所下降。

上海市⼆⼿住宅月度成交量⾛势

  2、3月二手住宅价格环比转负为正2019年3月,上海二手住宅价格环比上涨0.3%,同比下跌1.6%,环比上涨是因为近期成交量的增加。按统计局统计口径来看,受2018年“731”会议影响,二手住宅价格自2018年7月至2019年2月连续8个月环比下跌。同比曲线的波动具有一定的周期性,连续两三年同比涨幅在正区间,随后步入负区间。2015年至2016年10月,楼市繁荣期二手房同比涨幅不断扩大至过去12年来最高点36.7%,因此房价下跌调整期也较长。虽3月-4月成交量爆发,住建部已对近期部分房价、地价波动较大的城市进行预警提示,预计5月上海二手房价格将企稳。

图7 上海市⼆⼿房价格指数⾛势

图7 上海市⼆⼿房价格指数⾛势

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