[中银国际]投资下行销售反弹，龙头中报业绩稳健

  2019年1-7月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6.6%和8.5%，销售面积和金额同比分别下降1.3%和上升6.2%，投资连续三月下滑、销售小幅反弹超市场预期。7月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为8.5%、6.6%及15.7%，分别较上月下降1.6、2.3及上升6.2个百分点。1-7月土地购置面积同比下降29.4%，较上月扩大2.1个百分点，溢价率11.4%逐渐回落。伴随前端融资收紧，我们预计房企拿地回归谨慎，成交额缓步下行。7月单月销售面积增速1.2%，较上月上升3.4个百分点，成交高基数下仍小幅回升，超市场预期。

  我们认为19年地产政策以“房住不炒”、“因城施策”的深化与落地为主线，伴随融资收紧及土地投资下降，投资增速预计持续平缓下行；销售集中度持续提升，业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企中报普遍业绩稳健，估值仍有提升空间。同时我们建议持续关注粤港澳、长三角一体化等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设、大悦城；地产交易服务商：我爱我家等。

  支撑评级的要点

  1-7月，全国房地产开发投资额同比增长10.6%，较1-6月回落0.4个百分点；商品房新开工面积同比上升9.5%，较1-6月回落0.6个百分点；施工面积同比上升9%，增速较1-6月扩大0.2个百分点；土地购置面积同比下降29.4%。7月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为8.5%、6.6%及15.7%，分别较上月下降1.6、2.3及上升6.2个百分点，投资累计增速连续三个月下滑，预计伴随土地投资走弱，下行趋势持续；7月竣工面积同比下降0.6%，降幅较上月收窄13.4个百分点，随着16-17年开工项目竣工结算，竣工逐步回暖。1-7月土地购置面积同比下降29.4%，较上月扩大2.1个百分点，溢价率11.4%逐渐回落。伴随前端融资收紧，我们预计房企拿地回归谨慎，成交额缓步下行。

  1-7月的商品房销售面积为88,783万平方米，同比下降1.3%；销售额为83,162亿元，同比上升6.2%；较上月扩大0.6个百分点；销售均价为9,367元/平米，同比上升7.7%，较上月扩大0.2个百分点。7月单月销售面积增速1.2%，较上月上升3.4个百分点，成交高基数下仍小幅回升，超市场预期。

  1-7月，房地产开发企业合计资金来源为99,800亿元，同比上升7%，较1-6月回落0.2个百分点。从各资金来源同比来看，1-7月累计数据中，国内贷款同比上升9.5%，较1-6月扩大1个百分点；利用外资同比上升84.8%，较1-6月扩大31.3个百分点；自筹资金同比上升2.8%，较1-6月回落1.9个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升8.7%，较1-6月扩大0.4个百分点，其中，1-7月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升9.6%和上升11.3%。

  评级面临的主要风险

  房地产行业融资收紧超预期，三四线景气度下滑超预期。