[克而瑞]当前东北三省楼市到底怎样,看完这篇就了然了

2019-09-12 11:41:29

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-09-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩

  东北三省房地产市场一直都是比较“特立独行”的区域:一方面以传统重工业为支柱产业,资源型城市为主的经济结构,导致人口、产业等自成一体、房地产市场都相对封闭;另一方面或因气候原因、或是产业调整,导致大量持续人口、资金外流,市场普遍预期东北区域城市中长期房地产市场需求缺乏支撑。

  从市场表现来看,近年来东三省的省会城市商品房供求表现一直不愠不火、三四线城市更是完全“冰冻”,但部分品牌房企却屡屡自称热销大卖,究竟东北三省目前的楼市发展情况如何?

 1 市场热度

  哈尔滨、长春、沈阳整体量跌价稳,资源型三四线市场“冰封”

  东北片区省会城市哈尔滨、长春、沈阳,在政府“严控”下,量价层面基本都呈现出稳字当头的特征,部分城市已然下行。具体来看,哈尔滨量跌价增,市场承压;长春量增价稳,涨幅有限;沈阳量价平稳,冷热不均。 

  哈尔滨

  成交同比下跌超30%,供应收缩、房价上涨后需求乏力是主因

  哈尔滨楼市在2018年表现最好,首破千亿,而今年上半年成交量降幅近36%,市场显著回调,主要源于:

  一方面供应收缩,政府要求2018年拿地项目需2019年下半年方可开工,预售条件也升级为二环内只能现房,三环必须封顶,客观上导致了上半年市面上“无房可售”的尴尬情况;加之政府供地也并不积极,潜在库存实则有限。

  另一方面,房价上涨后需求乏力才是制约市场上行的重要原因。随着近几个月供应量逐步放出,项目定价、首开去化均不理想。以群力西区的几个项目为例,去年拿地楼面价基本都在4000-6000元/平方米不等,上月开盘的金地精装产品报价也仅为1.3万元/平方米,低于原来预期的1.5万元/平方米,事实上,同片区的华润、中海、保利陆续开盘,定价都比较保守,开盘效果基本都不算很好,除金地首开实现7亿销售额外,其他项目基本都在5亿元左右,去化率保持在60%。

  考量到10月中旬以后停工影响,预期2019年整体成交量跌幅将在30%以上。

  长春

  新盘去化率65%以上,“限价令”下房价略有回调

  长春楼市表现为量增价稳,1-8月成交量较去年同期小幅微增,据CRIC监测,8月在售34个项目去化率基本在65%-70%,万科、中海等品牌房企因深耕长春多年,客户积淀良好,开盘均有不错的去化表现。

  房价在8月略有回调,跌破万元,目前为9452元/平方米。主要源于去年6月22日,长春颁布“双限令”,无证不可销售,同时控制价格,导致2018年6月开始供应量骤减,预售审批时间较慢,加之政府控“房价”,涨幅不得超过10%,南部新城融创项目原计划1.4万元/平方米售价,如今仅可批到1.1万元/平方米。

  城市规划按照“三南一北”(三南:净月板块,南部新城板块和高新南板块,一北:北湖板块)组团发展,货量相对充足,下半年总供应量预计400万平方米,南部预估270万平方米,北部预估100多万平方米。

  预判2019全年供应有望同比上升15%,成交则有望稳步增长10%。成交均价预计无法破万,年底估计会打折降价,预计维持在9700元左右。

  沈阳

  量微跌价平稳,各区域呈现显著“冷热不均”

  沈阳楼市量跌平稳,1-8月成交量与去年同期小幅微跌,价格平稳增长,8月末成交均价为9900元/平方米,沈阳属于东三省片区调控相对严苛的城市,政府限购、限贷、限地价、限房价均有涉及,房地产市场仍保持稳字当头。不过各区域呈现出显著的冷热不均,热点区域:浑南区(价格高地,成交均价1.1万元平方米,改善类购房群体为主);于洪区(市区刚需外溢,成交量相对集中),沈北片区(刚需外溢,万达广场、地铁,学校、医院等各类配套相对完善),这三大区域去化情况均不错,相对成交冷淡区域,比如苏家屯区,周边房价相对较低,仅为6300元/平方米。

  三四线

  彻底“凉凉”,资源型城市产业空心化制约成交规模

  东北片区三四线城市,诸如大庆,佳木斯、鹤岗近几年来市场非常惨淡,以大庆为例,一方面产业转移带来的负面效应严峻。因石油资源消耗,大庆产业工人被迫调去外地区域公司,本地人口流出严重,加之此前发展的汽车等传统制造业并未如期落地,造成产业空心化。产业工人的转移也使得当地经济发展停滞,人均可支配收入下降,购房需求支撑不足。另一方面本地潜在库存量也相对较大,大庆本地产业工人基本不缺房,目前大庆楼市基本呈现出供过于求的情况,后续发展不容乐观。

  2 客群变化

  省会城市人口外流 其他地市来补充,买房偏好规划利好区域

  整体东北片区基本呈现出“省会城市人口投资东南沿海,环省会郊县投资省会城市”的趋势,以表现最突出的哈尔滨为例,其自身就是人口净流出城市,本地高净值人群基本自住需求已经满足,加之目前1万多/平方米的均价基本已经不适合投资,进而转去海南、惠州、珠海等南方城市;
在哈尔滨买房的多为佳木斯、鹤岗、大庆的,仍受到一些地缘性因素影响,比如孩子在哈尔滨上学就业需要买房,资源匮乏导致有钱的留守居民会选择在省会城市定居等等。长春今年以来郊县客户置业占比变化并不是很大,沈阳去年外地客户占比可达49%,今年则因限购等因素导致外地投资比例显著下降,目前投资客主要源于辽宁周边导入,东南工作返乡置业等。目前客户观望情绪浓厚,事实上,与成交热度不均相匹配,客户置业也存在显著的区域分化,政策利好、城市主流发展方向的热门区域还是购房者首选。以哈尔滨为例,松北新区融创万达城,基本每月都可达到10亿元销售额,主要源于政府着力发展新区,配套也在稳步落地,客户对后市持乐观预期,而部分尴尬区域价格受冷,即便单价再低仍然面对无人问津的情况,主要源于客户对区域前景不看好。再如长春,目前投资的热点板块也集中在大岭镇和范家屯,主要源于长春公主岭同城化利好,5000-6000多元/平方米的成交均价,基本也可满足刚需置业客群的需求。

  3 产品升级

  刚需向改善过渡 长春小三房受青睐,沈阳洋房等产品占比提升

  因房价、地价稳步上扬,目前东北片区也逐步由原来的刚需市场向改善市场稳步过渡,长春、沈阳均有这样的趋势,长春目前二次改善、100平方米左右小三房需求量较大;沈阳也由前几年以刚需为主体青睐80-90平方米低单价、低总价产品逐步过渡到120-160平方米左右自然资源好、配套完善的洋房、叠拼等改善类产品时代,一方面品牌开发商进入带来了产品升级,另一方面政府放开了个人公积金贷款政策:个人50万,夫妻双方80万,也为改善购买需求释放提供了物质基础。

  4 房企竞争格局

  央企撑起了“半边天”,外地房企难入哈尔滨

  哈尔滨市场,央企托起了半边天,中海、华润、中粮、绿地、中铁、宝能等,政府合作方式开发,外地品牌房企进驻门槛较高。

  长春市场,中海、万科深耕20年以上,有较好的口碑,项目销售金额、面积基本位于长春市场前列,华润稍晚,这几年表现不错,今年也是多点开花,金地进驻稍晚,发展刚刚起步,其他这几家品牌基本持平,无突出表现。

  沈阳市场,TOP50房企全覆盖,仅正荣、泰禾未进入,市场化水平相对较高,央企也具有一些天然优势。

  5 土地市场

  政府强力主导、推动区域升级,“控地价”下整体保持平稳

  哈尔滨市场,政府对楼市把控力相对较强,土地市场体现在以下两方面:一是政府严格控制推地量,各区域供地节奏不一,比如为了带动松北地区发展,以百万方规模推出松北地块;另一方面,严苛的拿地门槛,与大型国资/央企实现资源互换,联合提升区域价值,比如政府在松北区域进行产业供地,设定自持比例,或者以较低的楼面价出让给开发商促进产业协作,如宝能的占地110万平方米地块,主要就是为了促成哈-深产业园合作,另外,绿地、中铁、华润等企业在松北片区均有项目。

  外地品牌房企进入哈尔滨市场的难度不断加大,公开市场核心地块拍地地价过高,不符合品牌房企“不拿高价地”要求,郊区地块拿地风险则过大,二级市场的收并购项目基本已被融创全覆盖,空间有限。

  长春目前的土地市场总体较为平稳,去年一级市场成交78宗地块,而今年目前为止也有50多宗地块成交,四环之内已无土地供应,与哈尔滨、沈阳有所不同,长春地域面积较小,地块体量受限,环线类发展和新区供应土地较多,2019年土拍集中在北湖片区多一些,净月板块因万达文旅城入驻,住宅将近4万套规模,地块已划拨,但动迁时间未定。房企拿地态度也比较理性,目前长春土拍最高楼板价为6166元/平方米。

  沈阳土地供应分阶段,今年市场良性发展,但整体成交量同比去年有所下降,土地价格因前期地王被约谈,目前新拍地块要求溢价率不能超过50%。目前沈阳土地成交价格偏高,主要得益于央企发力,诸如中海、保利、华润;此外,万科拿地、恒大收并购也比较积极,看好本地市场和无货量等双重需求考量。目前沈阳基本实现了TOP50房企全覆盖,仅正荣、泰禾没有进入,今年政府供地预计会有所下降,整体土地成交控制比较好。

 6 展望

  城市经济发展受限,普遍“买不起”是制约成交的关键

  目前来看,购买力不足是制约东北片区各城市成交攀升的重要原因。具体表现:

  一是从经济发展来看,资源枯竭带来的产业空心化问题严重,仅省会城市存在一定的产业支撑。东北片区一向以传统的资源型开发,石油、煤矿开采为主,随着开采逐步深入,很多三四线基本都面临资源枯竭,产业发展受限等问题,虽然一再提及东北振兴,但整体落地项目有限。目前省会城市发展良好,哈尔滨有自贸区、松北新区、哈深合作等一系列利好政策出台,长春着力发展客车、汽车产业,有中车、一汽等传统制造业,沈阳则以机械工业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业为支柱产业。是闻名遐迩的重工业城市和国家装备工业基地之一。

  二是从中长期人口成长性来看,长春、哈尔滨2018年常住人口均在减少,外流现象严重,主要流往较为发达的东南沿海区域,郊县客户向省会城市聚集,也使得其常住人口比基本维持在1以上,不过对于其购房需求来看,这样的人口增长速度,实则难以对本地需求构成有效支撑。

  三是从居民的购房能力来看,3000-4000元的月收入实则难以负担房价攀升带来的高总价,哈尔滨房价属3个省会城市房价偏高,1.5万元/平方米基本算是本地的单价瓶颈,超过这一房价整体去化率都将放缓,据测算,除房价偏低的三四线城市外,三个省会城市房价收入比基本维持在8-9年,还是存在一定的购房压力的。

典型城市

  综上,我们认为,基于目前刚需、改善需求基本已释放完毕,不断上涨的房价也日益逼近人们的购买力极限,东北片区短期内成交仍将保持稳中微降态势,房价上涨动力不足。不过二线城市抗跌能力显著好于三四线。

  中长期来看,东北市场“振兴”主要仍需解决产业升级的问题,依靠资源输出并不是长久之计,且重工业为主的发展结构也会降低城市本身的宜居性,谋求新的发展路径,以高新产业导入高素质人才,不断优化人口结构,才是促成本地楼市发展的治本之策。

专 题
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