[诸葛找房]公寓野蛮生长后面临严规范，未来如何破局

  自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，商改办、商改住全部杜绝。紧随而来的是11月15日，佛山出台新政禁止商办变公寓。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的，均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。关于“商改住”和“商改办”，每个城市的政策强度不一，政策限制公寓入市，公寓市场如何破局成为难题。

  注：为了便于行文以及数据收集整理现实原因，本文中出现的商住公寓在特定城市和特定情况下包括规划建设的酒店式服务公寓、商业办公用地建设的公寓项目等。因酒店式服务公寓在各城市占比极小，即使包括进去并不改变本文相关章节结论。

  一、政策：禁止商改住政策城市扩围，未来收紧大势所趋

  从出台政策的城市分布可以看出，以一线城市和热点二线城市为主，长三角和珠三角区域集中分布。住宅市场限购需求外溢导致公寓市场过热从而推动调控政策的出台，一线城市和热点二线城市房地产市场发展迅速且调控政策相对更为严格，投资客更加看好。

  从政策针对方向来看，规范商办性质禁止改为居住用途成为各城市政策的基本条件，除此之外，例如北京还规定了最小分割单位不得低于500平方米以及二手商办项目出售必须全额付款等条目；深圳、成都等地侧重于供给端的产品设计管控上；北京和广州在转让方面规定已购买的商办物业不能转让给个人只能转让给法人单位。

  另外，北京、广州、上海等城市还出台了鼓励商改租的政策，为商办性质用房提供了另一条出路。“商改租”政策出台的背后，是我国一二线城市大量商办物业闲置的现状。因为调控收紧等多种原因，商办物业积压情况严重。对于开发商来说，大量商办物业房源空置积压既是极大的资源浪费又面临极大的销售压力，因此“商改租”落地是顺应市场需求的节奏。但在最终的执行过程中，各地均遇到了很多问题，目前实际推进并不顺利，仍需执行政策进一步细化。

  公寓调控政策的陆续出台，非住宅类市场将迎来重大变化。住宅和公寓产品将会有明显的区别，未来商办地块必须以商办进行销售。同时相关政策的出台对于商办市场来说也是一个大的利空。办公产品本身去化艰难，以后商办地块不能做公寓产品，产品价值受抑制。商办地块与住宅地块的地价进一步拉开。对于购房者来说入手要更加谨慎，精装修挑高式公寓等打擦边球的产品，因其擅自加层、增加建筑面积等违法行为，导致其存在一定风险；同时也使得开发商想占小便宜、打擦边球越来越难。 

  二、各城市市场走势：政策影响市场活跃度，量普遍下跌

  政策出台后，对当地的商住公寓市场或多或少有些影响，选取2017年出台禁止商改住政策的北京、上海、广州、深圳、南京、东莞六个城市，结合各城市的政策前后公寓市场的量价变化来判断政策对公寓市场的影响。

  （一）成交量：不同城市影响分化，北京、上海致命性打击，广州、深圳次之

  北京、上海在2017年3月出台政策后，2017年、2018年公寓成交大幅下滑，成交面积方面北京2017、2018年同比分别为-85%，-97%。上海则分别下降-94%、-64%。从月度数据看，政策出台的首月，也就是2017年4月，北京、上海公寓市场成交面积断崖式下跌，环比跌幅分别为97.4%、51.1%，且之后成交一蹶不振，上海单月成交不足1万㎡，北京则多月无成交。

  广州2017年3月限制商改住，并规定商改住只能售给企业，政策出台首月，成交面积下滑严重，降至7.37万㎡，环比大幅下降77.1%。2017年全年同比下降42%，然而，2018年12月，广州公寓政策不再限制销售对象，2018年12月销售面积创2017年3月以来的新高，全年降幅收窄，仅为13%。

  深圳于2017年5月虽然限制商改住，但政策并未限制购买方，加之深圳住宅严重稀缺，公寓市场较为坚挺，在出台后的首月，政策效应并不明显，2017年公寓销量继续上涨，同比增速为66%。然而，一方面由于政策的影响，部分购房者对商住公寓的升值空间存疑，另一方面，2018年深圳商住公寓5年限售，2018年成交面积较2017年下降46%。

  南京、东莞的公寓政策的影响较为温和，成交面积变化不是很大，尤其南京，2017年、2018年商住公寓的成交面积同比分别为-6%、2%。东莞于2017年10月出台政策，2018年商住公寓成交面积同比下降18%，整体影响力度不大，属于稳中趋降的局面。