[克而瑞]2月百强房企销售和地产基本面研判

  3月1日，克而瑞研究中心总经理林波与兴业证券共同交流了疫情冲击下，百强房企业2月绩表现以及中国房地产市场基本面判断。

  以下为核心观点及问答内容。

  01

  复工和地产基本面情况

  01 复工情况

  售楼处：截至2月28日，所调研的全国44个城市6000多个项目中，约50%已线下复工，其中30%完全复工，20%半复工；另50%未线下复工，但其中25%拥有线上售楼处或进行了直播卖房。也就是说，售楼处完全未复工、处于停工状态的比例仅为1/4。

  工地：复工情况仍然非常不理想，因为涉及到审批、工地人员的到位情况。

  二手房销售：相对一手房较弱，目前线下门店的复工比例仅10%，约50%完全未复工，其余为经纪人线上为客户做咨询服务。

  02
  2月销售市场情况

  重点城市成交量同比下降75%

  整个市场来看，1月份数据同比小幅下滑，2月份的下滑幅度较大。我们统计了20多个一二线为主的城市，从初步数据来看，平均同比跌幅在75%以上，一线城市平均同比下降73%，二三线城市平均同比下降78%。部分城市相对较强，尽管很多城市的跌幅为80%-90%，但南京、郑州、成都、无锡跌幅较小，南京与去年同期基本持平。

  一线城市：北京跌幅较小，同比下降46%，与去年同期的基数较低有关；广州跌幅最深，尽管其复工率最高，成交量同比下降90%，环比下降90%，初步统计2月成交量仅为5万方。

  03
  2月供应情况:基本停滞

  我们跟踪的城市多数处于零供应状态，有供应的城市也只有几万方。最近也看到上海一些项目在2月底拿到预售证，所以3月下旬或4月市场供应就会上来，那么之后市场成交也会跟着上来。  

  04
  2月百强房企销售情况

  2月百强房企销售同比下滑38%，销售好于预期，强于重点城市市场表现。
其中，约9成的房企单月同、环比均下跌，也有一些企业还在逆势上行，比如恒大。这与销售尤其是线上销售的努力和促销是密切相关的。从几个口径来看，操盘口径与权益口径2月单月同比降幅都在35%以上；操盘口径、权益口径1-2月累计同比跌幅分别为22%、26%；1月销售同比下降12%，主要是2月下滑幅度明显。2月，百强房企全口径销售金额为3243亿，创下近几年来的单月最低值。
因此，销售门槛出现了大幅下滑，50强和百强门槛降幅超过35%；10强、20强和30强门槛降幅超过25%。从单个企业的销售来看，很多企业的单月降幅也超过50%，重点上市房企中，过半企业的2月销售同比跌幅超过50%，部分企业超过70%。

  05
  2月土地市场情况

  市场不乏热点，强于预期。

  土地市场2月全国300城成交规模同比下降34%，环比下降52%。主要原因是很多城市的土地拍卖在2月份暂停，而不是企业不拿地。根据统计，百强房企拿地金额同比下降15%，相对销售来说跌幅不大。总体来看，企业拿地具备一定积极性，尽管非常时期总体来说相对谨慎。

  分梯队来看：

  ①TOP10：目前拿地最谨慎的是前10强的龙头房企，今年1-2月份拿地货值占百强拿地货值的比例仅为30%，而销售占比达到50%，其拿地金额与销售金额的比值仅为0.2，远远低于百强平均0.4的拿地力度。

  ②TOP11-20：目前拿地力度比较强，拿地货值与前10强持平，但销售占比不到15%，其拿地金额与销售金额的比值达到了1左右，拿地力度从18年到现在比较少见。当然，市场情况比较特殊，销售下滑幅度较大，拿地金额/销售金额可能会有点偏高，但是一定程度也反映了目前第二梯队房企逆势拿地的状况。

  具体企业来看：一些企业拿地力度明显增强，最典型的是绿城，今年1-2月新增可售货值全国第1。1-2月的拿地总货值为580亿，拿地金额为300多亿，但其操盘销售金额只有100亿。从拿地金额和销售金额的比值来看，绿城在1-2月份达到了三倍，拿地力度远远的超出了其他房企，而与之关联的中交地产今年拿地同样激进。一些央企，比如华润、首开拿地力度非常大，尤其是相对于其自身销售。除了央企国企之外，还有一些区域性地方性企业比如中骏、龙光、大名城，在开年拿地力度也比较强。

  区域来看：今年依然是长三角市场表现更好。温州、杭州、南通等城市，1-2月份都有一些比较热门的地块，尤其是温州前2个月成交面积全国第一。杭州的首场拍卖中，有20多家房企竞拍热门地块。

  整体来看:①销售情况：下滑幅度很大，但对于百强来说降幅好于预期，甚至一定程度上在可控的范围之内。乐观预计下，销售市场3月或4月份会有一个相对明显的复苏，将较快补上整个一季度的销售缺口。

  ②拿地情况：土地市场不乏热点，下行压力并不如大家之前所预期的大。预计3、4月份，尤其是4月份之后，土地市场也可能会表现较好。

  02 投资者交流（节选）

  Q1

  为什么1-2月份龙头房企拿地反而略显谨慎，龙头房企资金相对比较充裕，融资也比较有优势，为什么不像二线房企在这种的土地市场相对清淡的时期大规模拿地？

  A：对于龙头企业来说，首先，有一定的资金压力，负债规模也比较大，这个时期上规模的企业更谨慎、更稳妥是一种比较理性的选择。其次，短期内龙头企业土地储备相对充足，规模上涨诉求不高，不急于去拿地，而第二梯队的房企情况不同。

  Q2

  如果3月份当前事态得到控制，是否会有快速的复苏和反弹？除了这种一线二线的房企，百强外规模比较小的房企是否即使恢复正常之后也缺少拿地能力？

  A：可能市场经过冲击以后，集中度会进一步的提高，所以整体来看，未来更多关注大中型房企。目前各地方政府在为企业拿地做减负，在土地拍卖方面出台了相应措施，包括延缓土地出让金的交纳。很多企业没有明确表态要调整销售目标，为完成销售规模，需要在上半年拿地，才能达到今年内开盘销售的目的。所以预计三四月份，最迟可能四五月份，土地市场可能会表现比较好。

  Q3

  很多人说线上售楼代表了未来的趋势，目前短期内的效果如何？线上售楼没有实地看房，会带来实际的成交吗？

  目前来看，线上售楼处的确是转化率不高的。没有相应的无理由退房、保价等保障措施进行辅助的话，效果肯定不佳。像恒大、蓝光这些公司，会有一系列的鼓励、奖励性的措施，包括一些保证性的措施来解决购房者的后顾之忧。能否成为未来的一种趋势，现在判断还言之过早，但是一定程度上可以减少房企对中介渠道的依赖。