[恒大研究院]疫情之下，房地产融资怎么走？

  突发疫情之下，房地产行业资金链面临考验。2月以来，中央加大宏观金融政策逆周期调节力度，地方政府房地产支持政策也密集出台。当前，房地产融资政策有哪些变化？未来房地产融资形势如何？我们应该有什么样的政策期待？

  1.地方密集出台房地产支持政策，集中在确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工三大方面

  第一，缓解房企资金压力。包括要求银行不得盲目抽贷断贷和压贷、放宽预售资金监管条件、降低预售门槛、延期或减免城镇土地使用税和市政建设配套费等税费、加快按揭楼盘公积金贷款发放进度、允许企业缓缴公积金等。

  第二，稳定土地和房地产市场。稳土地方面，上海等31省市出台了延期缴纳土地出让金、降低土拍保证金比例、延期签订《土地出让合同》和《成交确认书》、延期开复竣工等措施。稳地产方面，衡阳加大契税补贴和人才购房补贴、抚州提供150元/平购房补贴、多地延期交楼等。

  第三，促进房企开复工。包括有序开放售楼处、开通项目审批绿色通道、容缺办理审批手续、简化审批流程、在线办理网签备案等，推动房地产企业、中介及建设单位复工复产。

  2.中央加大金融逆周期调节，坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

  中央金融逆周期政策的发力点主要有三个。第一，货币政策引导市场利率下行，在增加基础货币投放的同时，7天期、14天期逆回购利率、MLF中标利率、1年期、5年期LPR均下调。第二，加大银行信贷支持力度，设立8000亿低成本再贷款，要求金融机构对受疫情影响较大的地区、行业和企业不得盲目抽贷、断贷和压贷，予以展期或续贷。第三，鼓励债权和股权融资，支持金融机构在疫情防控期间发行各类金融债券以及资产支持证券、短期融资券；再融资新规出台，放松主板、创业板再融资条件；积极采取措施化解股票质押风险。

  中央主要是通过结构性宽松精准扶持重灾地区和企业，但坚持底线思维

  第一，多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下，2月16至19日仅仅4天，财政部、统计局、央行等多部门重申“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  第二，强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。2月21日，央行在2020年金融市场工作会上提出，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性；2月25日，银保监会首席风险官肖远企表示，房地产金融政策目前没有调整和改变，银保监会会对房地产进行监测，包括对房地产融资进行监测和动态掌握；3月3日，央行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会再次强调，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

  3.应重视疫情全球蔓延对经济的拖累，发挥房地产金融政策逆周期调整功能

  “房地产长效管理机制”应发挥房地产金融政策的逆周期调节作用，因城施策、因时制宜，在“房住不炒”基础上实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前国民经济和房地产消费投资形势严峻，应分阶段、分层次、因城施策，适度调整房地产金融政策。

  第一层次，调整住房信贷政策，支持刚需和改善型需求。前期收紧政策的初衷是抑制投机，但若长期执行，不利于释放刚需和改善等合理自住需求。

  在银行整体信贷规模扩张的大背景下，应允许个人住房贷款规模平稳增长。目前核心一二线城市二套房首付比普遍偏高，北京、上海等高达70%-80%；二套房认定标准严格，“认房又认贷”。

  商贷方面，应适当下调二套房首付比例、放宽二套房和非普通住宅认定标准、提高放款速度等；公积金方面，应适当提高贷款额度、放宽二套房认定标准、缩短放款时间等。

  第二层次，调整房企各融资渠道的规模管控政策。自2019年5月23号文出台以来，房企各主要融资渠道规模均被严格限制。

  在流动性整体宽松环境下，应避免“一刀切”式的限制，允许房企融资回归正常水平。具体包括，调整海外债、信用债的备案审批政策，减少房地产贷款规模约束，支持并购贷等房企合理融资需求。

  第三层次，调整房企股权融资约束。自2010年暂停IPO、2016暂停再融资以来，房企股权融资基本停滞。相较英美等发达国家，我国房企直接融资占比低，过度依赖银行信贷等间接融资。不利于房企降杠杆和防范化解金融风险、不利于发展多层次资本市场、解决当前我国间接融资和直接融资占比不平衡的问题。应适度调整房企股权融资政策，支持合理的股权融资需求。