[贝壳研究院]3年调控告诉我们的六条规律

  2017年317房地产调控已经3年了，复盘这3年政策和市场的互动，能够让我们更好地理解中国的房地产市场。

  规律一：不要低估政策的连续性和稳定性

  即使调控之下地方政府的财政承压，即使疫情对市场的冲击很大，政策没有而且未来也不会重走刺激老路。

  2018年下半年，重点城市房价普遍开启下跌模式，2018年末2019年初部分城市调整限价及摇号政策，多个二线城市推出放宽落户及人才引进政策。正当市场以为调控政策要转向时，住建部重申“房住不炒”的定位，4月对一季度房价、地价波动幅度较大的6城进行预警，5月又对房价涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警。市场热度较高的西安、苏州分别于6月、7月升级了限购、限售政策。同时，合肥、苏州、东莞等地基于土地市场热度升高也及时收紧土拍政策。

  2019年下半年来，全国多地又现一波政策调整，主要是放松对特殊群体的购房限制以及人才引进等，但能引起市场大幅波动的利好政策未现。

  2020年年初在新冠疫情影响下，地方经济发展受挫，一些意欲“救市”的政策如下调购房首付比例、放开商住限购等因与“房住不炒、房不刺经”的总基调不符而未能存续。

  地方政府财政紧张是否会导致调控放松？以北京为例，2017年11月北京市一般公共预算赤字750亿，同比增加20%，2018年同期同比大幅增加57%。即便财政压力巨大，但北京的调控政策并没有改变。其他城市的逻辑也是一样，房地产与地方政府财政收入之间的关系正在被淡化，房地产去工具化的意图坚决。

  规律二：房地产市场具有较强的韧性

  3年调控有没有让市场变得低迷不振、房价大跌？数据显示，我国房地产市场具有较强的韧性。

  从价格变化看，2017年上半年密集调控启动后，多数城市的房价到2018年下半年才趋稳或下跌。监测的重点24城房价中， 2019年房价较2017年下跌的仅7个，且除廊坊和上海的跌幅超过10%，其余城市跌幅在10%以下。调控实现了价格平稳，也并没有使价格出现大幅下跌。

  尽管全国大范围、大幅度的调控，但市场仍然保持增长态势。2019年全年住宅成交总面积18.9亿方，较2016年增加2%。未来十年，我国仍有约2亿的城镇人口增量，另一方面，当前我国户均住房套数已超过1套，但总量充足难掩结构性短缺，品质时代下，消费者对住的更好更加渴求。

  规律三：人才政策对市场的影响没那么大

  人才引进政策是否形成政策利好？数据告诉我们，人才引进政策并不能改变市场的原有走势。天津于2018年5月发布的海河英才计划造成了短期市场成交的波动，但对房价几乎没有带来影响。成都、南京、武汉等城市表现类似，人才政策发布短期内市场成交有所波动，长期回归到调控与需求约束下的常态水平。

  规律四：只宽货币，不松信贷，对市场影响有限

  在调控政策工具箱中，金融政策威力巨大。央行货币宽松是否会带来市场升温？数据显示，只要牢牢控制住信贷政策，比如认房认贷的认定标准，货币宽松也不会对市场造成大的影响。2018年以来，央行已累计执行8次降准操作，重点城市房贷利率在2019年以来呈现下行趋势，但二手房成交量并没有因为降准而出现明显波动。

  规律五：核心区域的价值难以替代

  调控后城市不同的区域价格出现分化。新区在规划初期房价涨势好，但调控后，投资性需求被遏制，而这些区域发展不充分、配套不完善，并不被自住需求所青睐，房价回调幅度较深。如北京的通州区，调控后累计跌幅已经超过20%。

  与此相反，城市的核心区域在市场调整期价格下跌幅度相对较小。北京的西城、海淀等区配套完善、教育资源优，房价跌幅相对较小。天津的滨海新区二手房成交均价累计跌幅达22%，而核心的和平区仅8%。青岛及南京两城各城区二手房成交均价绝对水平高低与下行期均价累计跌幅呈反比。

  规律六：低品质低价盘抗风险能力差

  在调控后的市场下行期，不同品质住房的价值韧性差异显现出来。低总价盘跌幅更明显，而高总盘相对更抗跌，甚至逆势上扬。房屋总价与其自身品质及配套品质挂钩，未来低品质盘价值受到考验。

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