[易居研究院]2020年2月全国房地产市场报告

  上海易居房地产研究院3月16日发布了《2020年2月全国房地产市场报告》。报告核心观点如下，1-2月东部地区商品房销售面积同比降幅最小，中部地区同比降幅最大。受疫情影响，1-2月全国各地区商品房销售面积同比均大幅下降，中部地区受湖北省影响同比降幅最大。东部地区是本轮调整时间最长的地区，若没有疫情，即将进入探底复苏阶段，其他三类地区目前来看还处于震荡下行过程中。全国商品房库存拐点大概率已经到来。2020年2月末，商品房待售面积2016年11月以来首次出现同比增长，其中住宅待售面积2016年8月以来首次同比转正，办公楼待售面积创历史新高。整体来看，三类物业存销比均已进入上升通道，楼市渐趋供大于求。

  易居研究院研究员沈昕表示，3月份后，随着各地复工复产速度的加快，土地成交面积、房地产投资、新开工面积等指标降幅将会逐步收窄。二季度后随着前期购房需求的释放，商品房销售面积同比降幅也将逐渐收窄，预计二季度全国房地产业多项指标降幅将逐渐收窄。

  报告显示：

  2020年1-2月全国土地购置面积同比下降29.3%。2020年1-2月，房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%，降幅比2019年1-12月份扩大17.9个百分点。

  从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长；此后年初累计增速在5-13%内震荡上行，11月同比增速升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位；12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比微降，此后两个月小幅震荡，5月份开始连续回升，9-12月份增速高位盘整。2019年1-2月，土地购置面积同比大幅下降，降幅创2012年以来新高,3-5月份低位盘整，6月份至年底降幅逐渐收窄。受新冠肺炎疫情影响，多城市土地出让延迟，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降。预计随着疫情影响的逐渐消除，二季度后土地购置面积同比降幅将收窄。

  2020年1-2月全国土地购置均价同比下跌9.8%。2020年1-2月，全国房地产开发企业土地购置均价4029元/平方米，同比下跌9.8%，去年1-12月为同比上涨3.2%，去年同期为同比上涨31.9%。2020年1-2月土地购置均价下跌，与去年同期年初异动大幅上涨导致的基数较高有关，去年3月后同比涨幅恢复正常，预计3月份后土地购置均价跌幅将收窄，直至转正。

  2020年1-2月全国房地产开发投资同比下降16.3%。2020年1-2月，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。1-2月全国固定资产投资同比下降24.5%，可见房地产开发投资同比降幅小于固定资产投资同比降幅。

  从结构来看，住宅投资同比下降16%，办公投资同比下降17.8%，商业营业用房投资同比下降25.6%，住宅投资同比降幅是三类物业中最小的。

  2020年1-2月房屋新开工面积同比下降44.9%。2020年1-2月，房屋新开工面积10370万平方米，下降44.9%。其中，住宅新开工面积7559万平方米，下降44.4%。进入3月以来，企业复工复产速度明显加快，预计二季度后房屋新开工面积同比降幅将逐渐收窄。

  2020年1-2月全国商品房销售面积同比下降39.9%。2020年1-2月，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。

  2020年1-2月，东部地区商品房销售面积3537万平方米，同比下降34.9%；中部地区商品房销售面积2139万平方米，下降45.2%；西部地区商品房销售面积2565万平方米，下降41.3%；东北地区商品房销售面积234万平方米，下降41%。受湖北影响，1-2月中部地区商品房销售面积同比降幅最大。

  从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。2018年1-4月份商品房成交面积同比增速继续回落，二季度由于部分二线与三四线城市成交明显增长，5-7月商品房成交面积同比增速有所反弹，8月份至年底商品房成交面积同比增速再次回落。2019年1-2月商品房成交面积同比开始转跌，3月和4月部分城市成交回暖出现“小阳春”，商品房销售面积同比降幅小幅收窄，5月份至年底同比降幅一直在0轴附近小幅震荡，全年同比微降0.1%。

  受新冠肺炎疫情影响，2020年2月全国大部分城市售楼处关闭，1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降。预计二季度后随着疫情影响的逐渐消除，商品房销售面积同比降幅将逐渐收窄。

  分地区来看，东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升，且涨幅最大，最先于2016年4月达到本轮行情最高点，其后震荡下行，于2018年初进入负区间并保持至今，2019年2月年初异动降幅扩大，3-11月降幅逐渐收窄，12月降幅小幅扩大。2020年1-2月东部地区销售面积同比降幅最小。

  中部地区2016年初大幅回升，2016年全年小幅震荡，基本保持30%以上的增速，2017年3月开始震荡下行，2019年2月年初异动进入负区间，3月回正，4月和5月增速连续收窄，6月份至年底在0轴附近小幅震荡。2月湖北省基本处于停工停产状态，受湖北省影响，2020年1-2月中部地区销售面积同比降幅最大。

  西部地区2016年初有所回升，此后增速小幅震荡下行，2017年年初再次大幅回升，此后震荡下行至今。2020年1-2月销售面积同比降幅大于东部和东北地区，小于中部地区。

  东北地区2017年4月至年底震荡下行，2018年年初有所回升，此后开始震荡下行，并于2018年6月开始进入负区间，2019年6-11月降幅持续小幅收窄，12月降幅小幅扩大。2020年1-2月销售面积同比降幅大于东部地区，小于中西部地区。

  如果不考虑新冠肺炎疫情影响，目前来看，东部地区调整时间最长，2018年年初以来就一直是同比下降，即将进入探底复苏阶段；中部地区降温时间晚于东部地区，处于震荡下行过程中；西部地区最晚启动，降温时间也最晚，处于震荡下行过程中；东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

  新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度左右的供求比。从年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到100%以上，并持续走高，维持在110%-120%左右水平。

  2020年1-2月，受疫情影响，房屋新开工面积和销售面积均大幅下降，由于销售端通过互联网售房等方式有部分弥补，房屋新开工受到的影响则更大。虽然2月新开工面积与销售面积的比值下降至101%，企业大面积复工复产后新开工面积将大幅回升，此比值极有可能继续上升。如果未来销售不能提高的话，供大于求的现象仍将延续或加剧。

  2020年1-2月全国商品房成交均价同比上涨6.6%。2020年1-2月，全国商品房成交均价9679元/平方米，同比上涨6.6%，涨幅与2019年1-12月持平，2019年6月份以来同比涨幅处于小幅震荡下行的过程中。其中住宅成交均价9611元/平方米，同比上涨7.4%；商业营业用房成交均价同比下降0.2%；办公楼成交均价同比上涨14.9%。分地区来看，东北和东部地区涨幅较高，为14.7%和7.6%，西部地区涨幅为1.2%，中部地区则同比下跌2.3%。

  商品房待售面积2016年11月来首次同比增长，办公楼库存创历史新高。2020年2月末，商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增长6.4%，相比去年同期增长1.4%，2016年11月以来首次出现同比增长。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年12月末环比出现增长，2020年2月同比也出现增长，目前来看库存拐点很可能已经出现；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，2月末比2019年12月末下降2.1%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，2月末比2019年12月末增长0.8%，库存创历史新高。

  2020年2月末，全国商品房现房存销比为26.6月，相比2019年12月末上升10.8%。其中，住宅现房存销比为17.6月，相比2019年12月末上升18.8%；办公楼现房存销比为52.1月，相比2019年12月末上升7.8%；商业营业用房现房存销比为50.2月，相比2019年12月末上升1.9%。值得关注的是，2月三类物业现房存销比上行幅度均有扩大。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行；商业营业用房2018年9-12月连续4个月上行，2019年2月份小幅下降后又持续小幅上升，整体来看均已进入上行通道；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，整体来看存销比已进入上升通道，楼市渐趋供大于求。

  2020年1-2月房企到位资金同比下降17.5%。2020年1-2月，房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。其中，国内贷款4547亿元，下降8.6%；利用外资12亿元，下降77.2%；自筹资金6161亿元，下降15.4%；定金及预收款5603亿元，下降23.9%；个人按揭贷款3030亿元，下降12.4%。受疫情影响，1-2月商品房销售面积同比大幅下降，定金及预收款大幅下降。

  从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差，这一趋势延续至今，2020年2月开口为1.2个百分点。

  3月3日央行会同财政部、银保监会召开电视电话会，再次强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。2月份以来，央行已多番强调“房住不炒”，房地产业融资环境目前来看还不会大幅放松。考虑到疫情对一季度房地产销售的影响很大，二季度部分城市可能还会受到影响，房地产企业的资金压力可能还将加剧。

  点击查看完整版报告：[易居研究院]2020年2月全国房地产市场报