[克而瑞]企业运营效率维稳，谁的库存压力最小

  导 读 

  房企已竣工存货占比已经取得4年连降，39家典型房企已竣工存货占比已由2015年底的18.5%降至2019年底10.3%。

  ◎  作者 / 沈晓玲、汪维文、齐瑞琳

  2019年房企增长速度明显放缓，市场整体去化承压，行业视角向去库存回归。竞争加剧的行业态势下对企业的运营周转提出了更高的要求，房企整体的周转速度同比基本持平，但在去滞重方面持续收效，疫情之下房企销售开工均受到影响，库存周转提升是行业面临的重要问题之一。

  从数据来看，房企近年在库存去化上整体向好，其中房企存货周转速度趋稳，2019年企业存货周转率同比微升不过仍维持在0.33的水平，但在已竣工存货去化上则呈现持续向好局面，房企已竣工存货占比已经取得4年连降，39家典型房企已竣工存货占比已由2015年底的18.5%降至2019年底10.3%。

  已竣工存货占比和存货周转率是体现企业存货压力的核心指标，这两个指标表现优异的企业存货积压比较少，去化能力较强。但是除此之外，为全面分析企业实际土储量、滞销规模以及捆绑的资金规模，我们还综合考虑了土储去化周期、已竣工存货占比及同比变动、借贷成本。一般来说，土储去化周期在3-4年最佳，过少则会影响企业未来发展需要，过多则会沉淀过多的资金；而借贷成本亦体现企业为保持土储和开发而耗费的资金成本，借贷成本较高将增加企业持货的资金压力。

  存货周转率的高低最能直观的反应企业的去库存效率，但除此之外，我们还考虑企业的毛利率、净利率、销售均价以综合判断去化能力。当前盈利能力的高低能体现企业去库存的价格空间，销售均价的高低可以侧面反应企业的城市布局或产品力。

  综合企业的存货积压和去化能力，我们筛选出了典型房企中10家库存压力较小的企业，并发现他们存在一定的共性，比如土地储备规划合理，已竣工存货处理积极，周转速度较快，盈利能力较强等。 

  1 瑞安房地产 通过股权交易让渡项目降低库存

  打包出售项目股权，降价推动去化，瑞安滞重大幅度下降。瑞安房地产已竣工存货占比较2018年下降了26个百分点至5%，一部分原因是由于瑞安房地产近年来的轻资产战略，出售项目股权及引入战略合作伙伴，2019年瑞安房地产的物业销售包括一次性出售瑞虹新城住宅发展项目第1及第7号地块49.5%的权益；另一部分则来自于企业降价出售老项目，根据企业年报，上海太平桥已确认收入的平均售价从2018年的15.1万元/平方米降至13.8万元/平方米，带来结转收入高达33亿元，占企业2019年确认收入的四分之一。另外虽然瑞安房地产一直在做减法，但其从未离开上海市场，2019年10月30日和11月1日分别竞得上海青浦区和普陀区地块，增加57.4亿元的土地投资，使得其存货总量同比上升9%。另一方面，2019年瑞安房地产的毛利率达到了51.1%，较高的毛利率使得企业可以有充足的让利空间来加速周转去化。

  2 大悦城 布局能级高，产品溢价空间大

  当下库存有一定压力，但企业去化能力强且正着力处理，综合来看企业库存指数不高。截止至2019年底企业已竣工存货占比达到18.5%，高于典型房企平均的10.3%，积压的项目多为商办等去化难度更高的类型，存在一定的存货积压。但另一方面大悦城控股借贷成本仅为5.23%，资金压力较小。且企业去化能力较强，第一是企业布局城市能级较高：2019年大悦城销售中一二线城市占比接近9成，其中一线占比更是高达40%，贡献前列的北京、上海、苏州、深圳均为有良好需求支撑的热点一二线城市，因此短期之内存货虽有积压，但长期来看需求支撑下企业去化压力并不大。第二是盈利能力较强：2019年大悦城的整体毛利率达到了41.2%，其中地产业务毛利率为37.9%，高毛利给了企业让利空间，且目前企业正在积极去化，2019年已竣工存货占比下降了6.0个百分点，因此长远来看，企业库存压力指数并不高。

  3 新城控股 商业综合体开发提振去化 让利去滞重

  商业和住宅互补的开发模式保障企业销售去化，滞重项目降价去库存，企业维持低库存运行。从已竣工存货占比来看，新城控股在降库存方面成绩优异，从2015年的18.8%降至2018年的2.9%，而后稳定在2019年的3.1%。其中有两大原因，第一是企业近年规模增长较快，品牌效应持续发酵，独特的商住综合体开发模式中商业吾悦广场和住宅销售互为补充，保障了企业的去化。第二个是企业针对已竣工项目降价准备力度较大，这点从企业已竣工存货跌价准备可以体现，近5年新城跌价准备普遍在5%之上，相较于万科、保利、招商蛇口、金科等多不足1%的计提比例而言，可见企业针对已竣工存货降价准备力度之大。

  综合来看，企业库存周转速度趋稳，已竣工存货占比持续走低，但市场整体去化仍然承压，行业竞争也在加剧。房企在投资布局时应更加审慎，另外可以通过提升自己的产品能力和营销能力，积极推出尾盘特价房等一系列措施来去滞重，减轻库存压力降风险。