[克而瑞] “小而美”城市竞争格局及机会前景研判

2020-04-26 16:48:11

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-26
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导  语

  那些不容忽视的“小而美”的中小城市房地产市场依然存在较大增长空间。

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧、吴嘉茗、李诗昀

  2018年下半年以来,随着房地产市场持续转冷,房企投资方向高度趋同,纷纷转投安全边际较高的一、二线城市,但核心城市存在进入壁垒高、房企竞争激烈、项目盈利空间受限等因素。而在以“中心城市—都市圈—城市群”为主要发展形态的新型城镇化进程加快推进、中西部人口回流的背景下,那些不容忽视的“小而美”的中小城市房地产市场依然存在较大增长空间。

 01

  有别于核心城市,中小城市仍有挖潜空间

  ……略……

  一 、一二线安全边际高,但有进入壁垒、盈利空间受限等问题

  (本节有删减)

  随着三四线城市上一轮棚改红利释放殆尽,部分城市表现出明显的居民购买力不支、购房需求不济。在此背景下,一二线城市再次成为房企的拿地投资避风港。从企业层面来看,以世茂为代表的头部房企纷纷表示要将投资重心向高能级城市倾斜。从市场层面来看,2019年全国重点城市中一、二线城市土地成交量占比达24%,相较2018年明显提升。核心一二线城市安全边际较高,但其弊端也清晰可见,具体而言:其一,核心城市的进入门槛高,对房企开发资质、资金规模、甚至运营能力都提出较高要求。其二,核心城市市场竞争激烈,市场份额已经被规模房企瓜分殆尽。其三,核心城市普遍严控地价、房价,项目利润空间受限。

  二、受益于城镇化率提升及人口回流,中小城市仍有挖潜空间

  (本节有删减)

  一些“小而美”城市相对被市场所忽视,但受城镇化进程持续推进,产业梯次转移、中小城市外出人口回流等多方面因素影响,这类“小而美”城市的市场潜力有待进一步发掘,市场前景值得憧憬,举例来说:

  第一,城市化进程带动农业人口进城安家,催生增量购房需求。回顾2009年-2019年十年间,全国城镇化率提高14个百分点至60.6%,共计约2.28亿人口进城安家,催生大量增量购房需求。展望未来,相较发达国家约80%的城镇化率,我国城镇化建设仍大有可为,尤其是发展相对落后的中西部地区中小城市,发展空间将更为可观。第二,产业梯次转移,中小城市外出人口回流,本地居民增收,进而提振增量刚需以及存量改善性需求。出于人力成本、办公成本等多方面考量,近年来产业梯次转移,部分企业逐渐由沿海向内陆地区、由高能级向低能级城市转移。典型如富士康,2012年以来在阜宁、济源、南阳等城市投资建厂。受此影响,中小城市的就业机会明显增多,部分外出人口出现回流的趋势,本地居民收入随之出现较大幅度提升,进一步提振增量刚需以及存量改善性购房需求。

  02

  何为“小而美”?人口、规模、潜在库存三维筛选

  (本节有删减)

  我们认为“小而美”城市界定的关键点在于“小”和“美”两个层面。“小”即城市规模适度,人口明显过载、房企扎堆竞争的一二线城市以及部分强三线城市皆不在讨论范围。“美”则有两方面含义:需求充裕、风险可控。一方面,潜在需求充裕是“美”的关键所在,市场才有挖潜空间和进入必要;另一方面,规避风险也是“美”的必然要求,多数三四线城市因供地缺乏节制,普遍存在库存风险高企、去化压力加剧的问题,那些有序供地、长期去化压力整体可控的城市才是真的“美”。

  因此,我们选定了常住人口规模、近三年商品房成交规模、土地去化周期三个指标作为“小而美”城市的筛选依据。具体来说:

  第一,常住人口在150万至250万之间。房地产行业的长期发展取决于人口,常住人口可大致反映购房需求强弱。常住人口150万-250万的城市,既非当下热点城市,又有一定的市场潜力。

  第二,2017-2019年年均商品房成交面积超100万平方米。一方面,成交量低于100万平方米的城市市场规模过低,潜在购房需求着实有限,不值得深入探讨。另一方面,成交规模过低预示着市场抗风险能力较差,譬如“鹤岗”类城市,人口外流严重、住房需求饱和,故而也不在我们的讨论范围。

  第三,土地去化周期低于3年。土地去化周期乃是衡量长期去化压力的重要指标,土地去化周期越大,意味着地方政府供地缺乏节制,广义库存风险较高,长期去化压力较大。我们认为土地去化周期在3年以内尚处合理区间,3年以上则是典型的风险城市,极易诱发高库存风险。

  就地域分布来看,“小而美”城市主要集中在长三角地区,马鞍山、丽水、衢州等皆入围;中西部地区市场挖潜空间大,雅安、黄石、延安等多城顺利入围;近两年市场相继崛起的广西以及东北地区仍有较大挖潜空间,北海、来宾、营口、丹东等皆入围。

 “小而美”城市名单

  03

  21城格局显著二分,丽水等竞争激烈,北海等寡头垄断

  ……略……

  一、过半“小而美”城市市场“一家独大”,丽水、东营等竞争激烈

  (本节有删减)

  通过比对品牌房企进驻数量、典型企业的土地储备以及企业销售市占率三个指标,将21个样本城市分为“市场竞争激烈”和“市场被一两家房企所垄断”两类。其中,过半数“小而美”三四线市场尚未被过度开发,销售竞争主要聚焦在一两家企业之间。这与全国大部分三四线格局相差无几。另外有9个城市市场竞争相对激烈,与地域差异不无关系,多数位于长三角或其他城市群中地理位置相对较优的区域。

  品牌房企较多,市场竞争激烈的城市包括马鞍山、丽水、东营、淮北等,主要是来自长三角浙江和安徽省,以及长江中游经济带的湖北和四川区域。该类城市特征是品牌房企数量多、土储充裕,且销售竞争激烈,市占率差距不大,市场尚未形成一家独大的局面。

  这些市场竞争激烈的“小而美”城市困局在于市场规模容量有限,现有的竞争格局之下深耕和新开拓的难度较大,进驻较早、土储充裕品牌房企优势更为明显,但同样蕴藏机遇。第一,对于在三四线高周转的企业而言,由于这类城市人口、购买力尚可,只要控制拿地成本和拿地体量,竞争虽激烈但盈利空间尚存。第二,市场尚未一家独大且销售排名变动较快,更能体现差异化竞争和销售策略。一方面是产品差异化,另一方面是地块的差异化,市中心地块争夺难度较大,但毕竟城市空间有限,远郊地块同样实现盈利。第三,竞争激烈之下,本土房企生存空间进一步挤压,且规模并不大,与其合作拿地、开发相对便利。

  相对垄断,市场集中度高的城市包括北海、营口、鹤壁、来宾等,主要来自中西部人口大省河南,以及珠三角的广西壮族自治区。该类城市特征是品牌房企进驻数量少、土储集中在少数规模房企和本土房企之间,且市场几乎被一家或两家企业所垄断。

  这些市场销售集中在少数房企的“小而美”城市困局在于资源获取难度较大,且规模房企和本土龙头市场垄断之后,品牌效应导致市场进驻壁垒较高。相应的这类城市进驻风险和难度也较大。首先,市场规模容量有限之下,碧桂园、恒大等规模房企已经对市场进行了“收割”,且土储相对充裕,想通过一两块地切入市场,在本土房企多盘联动之下风险较大;其次,地缘优势不足与本土企业百花齐放相比,寻求合作拿地的机会并不多。因此,对于寡头型“小而美”三四线应当谨慎对待,合理运营多元化的投资渠道,例如产业勾地以及收并购等,片区开发、深耕市场短期虽然利润空间有限,但长期对于市场进入来说受益颇多。

三四线城市格局

  二、竞争激烈——丽水:TOP10市占率持续下滑,主要仍在存量比拼

  (本节有删减)

  当前丽水已经有近10家销售TOP50房企入驻,既包括碧桂园、恒大、金科等外来规模企业,也涵盖中梁、德信、祥生、华鸿嘉信等本土品牌企业。销售格局上,随着品牌房企的不断入驻,市场竞争激烈度陡增,主要体现在:

  第一,市场销售TOP10市占率持续下滑。2019年销售前十占据丽水53%的销售份额,较2017年下降近14个百分点。主要由于地方性企业发力和外来房企涌入,抢占了一定市场率。从目前的趋势看,未来前十的市占率会进一步下降,销售竞争将逐步白热化。

  第二,销售TOP10变动频繁,第二梯队业绩胶着。过去三年丽水销售TOP10上榜企业多达24家,频繁变动的背后是市场开放程度高、企业供货不一所致。实际上,上榜企业在售项目并不多,部分地方企业仅凭一、两个“爆杆”项目就能占据一定销售份额。因此总体而言竞争激烈之下仍然存在较大的结构性机会。此外,从整体的业绩差距来看,除中梁以外,第二梯队企业的销售较为胶着,主要取决于供货节奏。

  值得注意的是,近三年中梁销售一枝独秀,得益于土储充足以及丽水本就位于其大本营之中。若将时间维度拉长至5年来看,中梁并不是始终一家独大,也从侧面证明了在这些竞争相对激烈的“小而美”城市中,持续深耕或将收到超额收益。

企业销售

  通过销售的变化可以看到,供货节奏以及供货量往往就能决定企业销售能否冲击较高排名。因此,从丽水的土储来看,浙系房企优势较为显著,祥生、众安、中梁等企业土储货值在30亿以上,这些企业也是未来市场主要竞争对手。从近一年新增来看,大家和华鸿嘉信加仓显著,未来有望进一步巩固自身的销售份额。

新增土储

  整体而言,无论是从品牌房企进驻度和销售集中度来看,丽水市场竞争都相对激烈,排名变动频繁和单项目销售入榜等都反映了市场仍有进驻的空间和机遇,主要仍在存量的比拼。此外,从销售TOP10的单价来看,品牌房企销售单价普遍高于城市均价,例如中梁、绿城均价在1.7万元/平方米以上,一方面是地块位置优越,另一方面也是不同产品差异化所致。因此对于这类小而美的城市,差异化竞争势必带来更多的盈利和发展空间。

  三、寡头垄断——北海:恒大、碧桂园土储足,彰泰等本土房企强势

  ……略……

  04

  四大基本面解析“小而美”城市未来发展前景

  ……略……

  一、竞争激烈型:马鞍山、东营等基本面最佳,雅安、抚顺等相较平平

  ……略……

  1、市场规模:黄石、马鞍山更具规模优势,淮北、雅安成交稳步提升

  黄石和马鞍山更具规模优势,近3年年均商品房销售面积皆突破300万平方米。尤其是黄石,年均销售面积多达329万平方米。抚顺、延安成交规模略显偏低,近3年年均商品房销售面积皆在120万平方米左右。

  2017年以来,淮北、雅安成交量稳步提升。尤其是淮北,商品房销售面积由2017年149万平方米提升至2019年229万平方米,净增长54%。黄石、抚顺成交量整体运行平稳,年均涨跌幅都在10%以内。丽水、延安成交量随市场冷暖变化波动调整,延安更是剧烈波动,2018年商品房销售面积降至93万平方米,同比下降28%,2019年升至138万平方米,同比增长49%。

  东营、衢州和马鞍山成交量持续走低,尤其是马鞍山,商品房销售面积由2017年370万平方米降至2019年246万平方米,年均跌幅都在20%附近。

商品房销售面积

  2、潜在供应:马鞍山去化压力较小,延安、淮北等则不断加剧

  ……略……

  3、潜在需求:马鞍山、淮北等需求坚挺,衢州、丽水等挖潜空间较大

  (本节有删减)

  依旧2018年常住人口增量以及常住户籍人口比,可以将竞争激烈型小而美城市进一步划分为以下三类:

  其一,常住人口稳步提升且外来人口持续净流入,包括马鞍山、淮北、东营和雅安,预示着潜在购房需求最为旺盛。其中,马鞍山常住人口增长尤为迅速,2018年净增长3.5万人,主要还是受较高生育意愿影响,全年人口出生率多达11.52‰。东营产业基础坚实,居民普遍有着较高的收入水平,人口虹吸效应明显,2018年常住户籍人口比多达1.10,暂居首位。

  其二,本地人口流出但常住人口稳步提升,包括黄石、衢州和丽水,预示着潜在购房需求犹存一定的提升空间。其中,衢州出现人口回流的迹象,2018年自然增加人口0.92万人,但常住人口净增加2.4万人,意即全年约1.48万人回流本地,增量购房需求着实可期。丽水、黄石本地人口仍不断净流出,但生育意愿较强,改善性购房需求有望持续释放。

城市人口

  其三,本地人口持续净流出,且常住人口负增长,包括延安和抚顺,预示着潜在置业需求增长明显受限。受限于当地产业经济发展低迷,本地人口更愿意到经济发展水平、收入水平更高的省会城市就业生活,致使本地人口长期外流,且有加剧的趋势。典型如抚顺,2018年全市GDP1048.8亿元,同比仅增长4.6%,常住户籍人口比0.96。值得担忧的是,抚顺居民生育意愿明显偏低,2018年人口出生率低至5.44‰,常住人口净减少1.8万人。

常住人口

  4、支付能力:马鞍山、衢州等最为强劲,东营、抚顺收入增速明显放缓

  ……略……

  二、寡头垄断型:玉溪、三门峡等较为优质,鹤壁、张家界等短板显著

  ……略……

  1、市场规模:北海规模优势明显,张家界、贺州等大幅扩容

  北海规模优势明显,年均销售面积多达353万平方米,排名暂居首位。张家界成交规模略显偏低,年均销售面积低至116万平方米,排名暂居末位。

  2017年以来,三门峡、鹤壁、铜陵等成交量逐年提升,玉溪、贺州和张家界更是大幅扩容,近两年成交量累计增幅皆超40%。尤其是张家界,商品房销售面积由2017年89万平方米提升至2019年152万平方米,净增长71%。

  安顺和营口等成交量整体运行平稳,年均涨跌幅都在10%以内。北海、来宾成交量随市场冷暖变化波动调整,典型如北海,2018年商品房销售面积升至410万平方米,同比增长9%,2019年降至274万平方米,同比下降33%。

商品房销售面积

  2、潜在供应:随州、铜陵去化压力可控,张家界、玉溪进一步恶化

  ……略……

  3、潜在需求:张家界、铜陵增量以及来宾、贺州改善更有挖潜空间

  (本节有删减)

  依旧2018年常住人口增量以及常住户籍人口比,可以将寡头垄断型小而美城市进一步划分为以下三类:

  其一,常住人口稳步提升且外来人口持续净流入,包括玉溪,预示着潜在购房需求最为旺盛。2018年,玉溪常住人口净增长0.5万人,常住户籍人口比达1.08。

  其二,本地人口流出但常住人口稳步提升,包括三门峡、鹤壁、铜陵、北海、张家界、随州、贺州、来宾和安顺,预示着潜在购房需求犹存一定的提升空间。其中,张家界、铜陵和北海出现人口回流,增量购房需求更为可期,尤其是张家界、铜陵,人口回流量皆超1.6万人。鹤壁、贺州、三门峡、来宾和安顺人口仍不断外流,但本地居民生育意愿较强,改善性需求将更为坚挺。尤其是来宾,2018年自然增长人口多达2.19万人。

人口流入

  其三,外来人口持续净流入,常住人口却有所回落,包括营口和丹东,预示着潜在置业客群外来人口将占据较大的成交比重。典型如丹东,地理位置紧邻朝鲜,出口外贸型企业发展势头良好,外来人口长期净流入,2018年常住户籍人口比1.02。但居民生育意愿明显偏低,2018年人口出生率低至6.27‰,常住人口净减少1.3万人。

人口

  4、支付能力:张家界、随州等购买力不足,北海、来宾等收入增速齐放缓

梯队

 一、第一梯队:马鞍山、东营、衢州和丽水等有效需求支撑强劲

  (本节有删减)

  该梯队包括马鞍山、东营、衢州和丽水。也是21个城市比较研究之后,相对最看好的“小而美”城市,房地产市场前景值得期许。具体而言:

  我们认为马鞍山房地产市场前景长期看好,成交量犹存较大的提升空间。马鞍山有序供地,房地产市场基本供求平衡,长期去化压力较小。受惠于产业经济平稳向好发展,产业结构不断转型升级,有望吸引更多高素质人才,市场需求将更为坚挺,购买力也将更为强劲。

  不过,马鞍山乃是典型的竞争激烈型城市,碧桂园、恒大等外来品牌房企深耕优势明显,土储稳居市场前列。建议外来房企择机、择区域布局,投资首选热点区域,未来成交去化更有保障;尽量规避远郊区县,一旦市场持续转冷,较易陷入价格战的窘境。并且,合理控制拿地成本,最大程度保障项目的利润空间,避拿高价地乃至地王,以免因售价过高引致未来去化不畅。而在实际的开发运营阶段,以高周转的开发策略为宗旨,快进快出,减少资金沉淀风险,并与本土或外来品牌房企合作,共同抵御市场周期性下行风险。

  衢州供地节奏相较节制,房地产市场供需不会出现较大的波动,长期去化压力整体可控。近年来,随着品牌房企不断进驻,产品趋向多元化,品牌效益持续释放,品牌房企所开发的优质住宅往往都有不错的溢价能力。虽然衢州乃是典型的人口流出型城市,但在外出人口回流的作用下,潜在购房需求依旧坚挺,本地刚需以及改善性需求持续释放。

  建议外来房企择机进入,根据地块区位、周边配套设施,针对性地开发适销产品。一方面,中高端置业群体偏好居住舒适度,核心区域建议开发高品质住宅,仍能享受一定的溢价能力;另一方面,刚需客群购买力毕竟有限,远郊区域建议开发低总价小面积产品,毛坯产品更佳,进一步降低刚需客群置业门槛。就产品类型而言,现阶段衢州商办市场去化压力较大,建议投资首选纯宅地,尽量少配置商办等复杂物业。

  二、第二梯队:黄石、淮北等挖潜空间大,但要合理控制土地成本

  第二梯队包括黄石、玉溪、三门峡、淮北、铜陵、营口、丹东和北海,市场挖潜空间较大。

  黄石、玉溪、三门峡、淮北、营口和丹东潜在购房需求整体坚挺,房地产市场仍有一定的挖潜空间,成交量有望稳步提升。譬如,黄石属典型的资源枯竭型城市,产业转型升级正有序推进,装备制造、生命健康、节能环保、新材料和电子信息等5大支柱产业正不断培育成长。长期来看,人口红利仍是黄石的最大利好,常住人口现已接近250万人,房地产市场仍有进一步挖潜的空间。

  对于黄石和淮北这类竞争激烈的城市而言,建议房企合理控制拿地成本及体量,竭尽全力做到高周转。对于玉溪、三门峡、铜陵、营口、丹东和北海这类寡头垄断的城市而言,建议房企合理运用多元化的投资渠道,收并购更为直接有效,且片区开发、深耕市场,以时间换取更大的业绩空间、更高的利润空间。

  三、第三梯队:随州、安顺等机遇与风险并存,优选区域、控制拿地体量

专 题
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