[克而瑞]当前楼市恢复最慢TOP10二线城市

  导 读 

  复苏最为缓慢的十大城市分别为武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州。

◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩

  随着国内新冠疫情得到了初步控制，房企全面复工，3月以来各地房地产市场均在稳步复苏，新房成交的同比跌幅已由上月的7成收窄至3成。不过城市间内部分化加剧，“几家欢乐几家愁”：虽有深圳、上海、杭州豪宅市场大火，南京、苏州等楼市、地市迎来最强“反扑”。但是也不乏部分核心二线在疫后尽显“疲态”，成交持续低迷。

  究竟哪些二线城市的复苏进度最为缓慢，楼市下行压力依旧巨大呢？以下聚焦了CRIC重点监测的21个二线城市，从经济活跃度、楼市热度、地市热度三个维度切入，可以得出，复苏最为缓慢的十大城市分别为武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州。

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  经济活跃度

  半数以上二线城市经济活跃度评测值超70，东三省部分城市恢复较慢

  春节后第11周（4.13-4.19），受出行指数回落影响，大部分城市经济活跃度出现回落，但21个二线城市整体经济恢复较快，半数以上城市经济活跃度评测值已经超过70，成都、杭州、苏州位居TOP3，值得引起高度关注的为武汉、大连、郑州、天津、长春、沈阳等城市，主要集中在中西部和东三省，经济复苏进程相对较慢，主要是受到了本地和输入性疫情扩散风险的影响，加上本身产业结构的影响，复苏程度远不及东南沿海城市。

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  楼市热度

  21城成交同比降幅收窄至3成，重庆、宁波、郑州、武汉仍跌50%以上

  据CRIC监测数据，3月21个二线城市总成交仅1388万平方米，同比下滑3成，降幅显著缩窄。分城市来看，成都、杭州等核心城市成交量已高于去年同期，但重庆、宁波、郑州、武汉等城市楼市复苏相对缓慢，成交量同比仍下跌超50%，一方面源于新冠疫情对楼市的负面效应还在持续；另一方面，这些城市前期需求透支严重，重庆、宁波、郑州等城市在2019年下半年基本都进入了成交低迷期，因而疫后复苏进程也将相对缓慢。

  从4月12个核心城市的周度数据也印证了此观点，多数城市4月成交表现都好于3月，不过同去年同期相比，城市间分化差距依旧巨大：成都、宁波、青岛、杭州、南京等城市14-17周（3.30-4.26）成交面积基本都已超越2019年4月，而福州、武汉、大连等城市4月以来的周度累计成交量还不及去年4月的50%，楼市成交表现相对惨淡。

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  地市热度

  半数二线城市溢价率达20%以上，兰州、青岛、长春则为底价成交

  随着各二线城市陆续恢复土地出让以来，部分城市宅地成交溢价率居高不下，而另一部分城市则持续底价成交，地市表现较为冷淡，不同能级、地域之间分化显著。

  CRIC重点关注的21个二线城市中半数城市的平均溢价率达到20%以上，西安、太原和宁波热度较高，近一个半月来平均溢价率高达40%；地价较高的苏州、杭州和福州平均溢价率分别为9%，20%和31%。整体来看，长三角二线热度更高，除苏州外平均溢价率都在20%以上；而贵阳、郑州、武汉、天津等8个城市的平均溢价率不足5%，兰州、青岛和长春不但成交均价较低，且基本都是底价成交。

  目前来看，地市表现冷淡的城市近期均无市区核心地块出让：如长春主要出让地块位于农安县、净月开发区，城区内也无核心地段地块出让；青岛成交地块大部分位于即墨、胶南、胶州等地；兰州也以榆中县、城关区青白石片区的地块为主，少数城区内地块的位置条件也较为一般。在房企投资态度整体保持谨慎下，地块条件普通，难以吸引多家开发商积极参拍。

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  地产复苏程度排序

  武汉、郑州、天津<长春、大连、济南、重庆、青岛<沈阳、兰州

  综合了前文21个核心二线城市经济活跃度、3月以来楼市、地市成交热度等3项指标，我们测评出目前复苏最慢的TOP10城市，分别为武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州。

  依据不同城市在经济活跃度、楼市、地市的差异化表现，我们可以将其划分为以下三类：

  第一类，复苏进程最为缓慢，三项指标表现均处于中下流。典型代表为武汉，郑州和天津。首先，三城的经济活跃度偏低，武汉、郑州主要受到疫情的负面影响，经济恢复相对缓慢。其次，从楼市成交热度来看，武汉目前仍处疫后恢复期，3月成交几近于无，4月略有复苏，不及去年同期。郑州、天津自2019年下半年以来成交便处于低位波动，3月同比跌幅依旧在40%以上。最后，武汉、郑州、天津涉宅用地多以底价成交居多，平均溢价率均在3%以下，房企拿地依旧谨慎。

  第二类，复苏进程好于第一类城市，三项指标中有两项短板，诸如长春、大连、济南、重庆、青岛。其中长春、大连、济南、青岛属于楼市成交热度已经恢复，但是春节后11周的经济活跃度和3月以来土地市场成交状态相对不佳；重庆近期地市大热，土拍平均溢价率为20%，不过经济活跃度、楼市成交尚属低位。

  第三类，复苏进程相对中等，三项指标中仅有一项短板，沈阳、兰州较为典型。昆明的短板在经济活跃度偏低，春节后第11周经济活跃度评测值仅为68.7；兰州则是地市成交相对平淡，从CRIC监测数据来看，虽然土地成交量较去年增长显著，但是平均楼面价仅为898元/平方米，且地块多为底价成交，房企的拿地态度还是趋于保守。

  综上，可以得出，房地产市场复苏最慢的二线城市TOP10为武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳、兰州，以中西部和环渤海城市居多，部分城市诸如武汉，主要是受到疫情的短期影响较大，疫后市场有望快速恢复；而沈阳、长春、济南、重庆、郑州等城市成交在2019年下半年便已尽显“疲态”，步入下行周期，新冠疫情无异于“雪上加霜”，使得疫后恢复更加艰难。