土拍新政下,南京土地市场热度能否延续?

马千里、周奇2020-07-17 09:45:25来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:江苏
  • 发布时间:2020-07-17
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  为了降低近月来不断攀升的地市热度,南京于今年下半年开启了“限房价、竞地价”的拍地模式。在限售价政策下,7月10日和7月15日两场土拍仍吸引了多家房企的关注,出让的16宗地中有11宗触顶成交,热度甚至明显高于7月3日那场非限价地块的竞拍。为何限价之下,这些地块仍能吸引多家房企参拍?南京土地市场在下半年还能否继续维持这样的热度?限价之下,企业又该采取怎样的拿地策略?

  1、9宗地平均溢价率达15% 其中4宗地价房价比超过70%

  7月15日,南京计划出让10宗地,其中六合地块因无人报名提前一天终止出让,其余9宗宅地则成功于当日出让。从位置上来看,这9宗限价宅地分别位于鼓楼、雨花台、栖霞、浦口和江宁,浦口和江宁的5宗宅地均有初始配建人才住房的要求。

  和上一批限价地出让相同,本次土拍也吸引了多家房企的关注,最终这9幅地均成功出让,合计揽金148.5亿元,其中6宗地封顶成交,余下3幅位置相对一般的地块底价出让,平均溢价率为15%,市场热度仍然处于较高水平。

  从成交地价水平来看,本次成交地块的成交楼板价都不算高,大部分地块的地价都在1万~2万元/平方之间,仅有鼓楼滨江地块的地价超过了2万元/平方米。再结合宗地上商品住宅毛坯销售限制均价来看,除鼓楼滨江宅地和浦口城南中心宅地外,其余地块的地价房价比均低于0.7,房价和地价上限之间均留下合理空间。不过,本次成交的9宗地中除雨花台板桥地块外,其余8宗地均有配建人才住房的要求,且其中六宗地进人了竞配建环节,对项目的利润空间有显著压缩,特别是地房比最高的鼓楼滨江地块,除去8400平方米的人才房建设后,实际可售楼板价已经突破3万元/平方米,地房比超过0.8,盈利空间明显被压缩。

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  2、供地质量下滑 南京土拍溢价已现下跌势头

  尽管南京最近两次土拍成交地块的溢价率平均都在15%之上,但相比南京“限价”政策前的几次土拍溢价水平来看,这一溢价水平并不算高。从南京今年溢价率月度走势来看,下半年初南京地市的热度已经出现了下滑趋势,南京7月上半月的成交溢价率已经降至9%,较最高点5月份下滑了11个百分点。

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  市场热度的下滑除了受限价政策影响外,更主要的原因还是由于本轮出让地块的素质明显不敌二季度。首先,从区位来看,7月15日出让的9宗地中仅有鼓楼滨江地块一宗来自主城区核心板块,其余地块均是位于南京目前主力开发的新城,如雨花台板桥新城、新尧新城、江宁滨江等板块,7月10日出让的7宗地也是多来自这些新城板块,而7月3日出让的地块虽然位于中心城区,但出让条件较为严苛,多附带地下空间,开发难度较大,综合素质算不上优越。对比二季度的几场大规模土拍来看,南京均有多宗主城区优质宅地的供应,特别是4月份,供应的12宗宅地中有11宗位于主城区,板块价值最高的河西板块更是有5宗宅地入市成交,并且这些地块的限制条件也相对较少。

  从高单价地块成交占比的变化来看更能直观得看出南京本轮供地质量的下滑。以成交单价超过2万元/平方米的土地幅数占比来看,7月上半月南京成交地块中高单价地块仅有3幅,占比仅有13%,是二季度以来的最低点,即使和二季度最低点5月相比,也大幅下降了7个百分点。

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 03、新政之下地块竞拍热度冷热分化凸显 中心城区优质宅地仍备受房企青睐

  南京上半年供地量并不多,除高淳和溧水外,总成交体量仅为505万平方米,很多房企并未能完成在南京的增储需求;而7月份三场土拍,南京城区就有335万平方米体量的土地出让,且基本为住宅用地。从参拍企业数量来看,“710”和“715”两批限价地吸引了多家企业前来竞拍,16宗地中有9宗地的参拍企业超过10家,部分热点地块如仙林G31地块、雨花台铁心桥G29等均有20家以上的参拍主体。

  不过,从竞拍轮数来看,在出让的16宗地中,尚无竞拍超过百轮的高总价地块出现;特别是区位相较一般且有配建的地块,参拍企业的竞拍热情并不高,如江宁滨江板块的G43和G44号地由于位置较偏且均有5000平方米以上的人才房配建,最终仅有新城一家房企参拍。虽然这两批限价地的毛坯销售限价加上精装价格后和目前周边在售精装新房销售价格相比基本持平,但“限价政策”下也意味着这些地块在出售时不能享受房价上涨的利好,盈利空间基本被锁定在相对较窄的区间,因此房企在拍地时较为理智,对盈利空间的控制也十分谨慎。

  但区位优越、素质较好的地块仍然备受房企青睐,企业竞拍热情仍然高涨。如在本轮土拍中,最受关注的鼓楼滨江G36地块,由于该地块是板块内近年来唯一出让的住宅用地,吸引了17家房企竞拍,进入竞配建后更是经过42轮激烈争夺才成交,是7月15日出让的9宗地中竞争最激烈的一宗。

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 4、房住不炒下热点城市供地策略将有所转变 但优质土地竞争将进一步加剧

  7月以来,南京已有3场大规模土拍,是今年以来南京土地供应量最多、土拍频次最强,同时也是土拍限制最大的一个月。从本轮土地出让条件来看,除了配建增加外,“限房价”也成为南京近期挂牌地块的必备要求。另一方面,热度上涨之下,城市主力供地区域也有所改变,如南京本月中心城区优质地块入市占比已较上半年明显减少,7月份新增挂牌地块更是主要集中在高淳这样的远郊区。以此来看,下半年南京仍有可能会进一步增加土拍限制条件,减少优质土地入市。

  不仅是南京,今年上半年多个热点二三线的市场热度均明显攀升。但鉴于 “房住不炒”的大环境没有变化,近期深圳、宁波等热点城市更是率先迎来楼市调控,下半年这些城市不可避免会迎来新一轮的政策调整以降低市场热度,类似南京这样减少优质地块入市、增加土拍限制条件的情况会在更多城市出现。

  优质宅地入市比例减少之下,板块冷热不均的现象也将进一步凸显。如本次土拍中区位十分优越的鼓楼滨江G36地块在经历84轮竞拍才成交,竞拍热度极高,但也有部分位置相对偏僻的土地底价出让,甚至因无人参拍而提前终止出让。但值得注意的是,优质宅地的拿地成本已经高出多数企业预期,如鼓楼滨江G36地块实际地房比高达0.8,盈利空间事实上并不及近远郊新城的一些宅地。

  故而,对于有意在二线城市增加土地储备的企业而言,接下来一方面要做好优质地块竞争热度进一步上升的准备,适度提高拿地心理价位、理性退出竞争热度过高的地块争夺,做到有的放矢,以免多轮“陪跑”影响拿地节奏;另一方面也应将更多地块纳入吸储候选,客观评价相对一般区位的投资前景,在保证现金流安全、客观评价项目周转预期、盈利空间的前提下,亦可适当投资二线城市远郊新城板块。

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