[中房研协]2020年第二季度房地产市场运行情况（市场篇）

  一、房地产投资回暖对经济复苏提供较强动能，其增速率先由负转正

  1-6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%， 1-5月份为下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1-5月份提高2.6个百分点。从累计增幅看，得益于政府在疫情期间出台的一系列稳经济、稳就业发展的举措，以及建安投资和土地购置持续回暖的带动作用，房地产投资增速跌幅得以快速收窄并在上半年节点实现正增长。

  在当前稳投资的大环境下，二季度GDP同比增长3.2%，经济在房地产投资转正的强劲推动下已基本恢复至正常增长轨道，只要房地产能够稳住，整体经济也能够企稳，地产行业仍扮演国民经济压舱石角色。

  从季度房地产开发投资看，投资同比增速在逐季下调后筑底回升至较高水平。从单季角度看，二季度开发投资规模绝对值突破四万亿元，土地市场的回暖以及复工复产的积极推进在一定程度上保障了开发投资额具有较高体量。

  分类市场看，住宅投资仍然是房地产开发投资的主要拉动点，二季度住宅开发投资完成额突破三万亿元，同比增加 8.7%，占同期房地产开发投资完成额的 74.3%；办公楼和商业用房开发投资分别占同期房地产开发投资完成额的4.1%和9.2%。

  从单月数据来看，6月份房地产开发投资额较前两个月有明显提高，同比增速恢复超过预期，6月增速在去年同期的高基数上增长8.5%。短期而言，各地加快复工复产进度、房企加快推货、新开工的回升以及土地市场的回暖对于投资数据有显著的推动作用。

  从区域累计投资增速看，仅中部地区同比负增长，各区域开发投资增速皆呈现不同程度反弹态势。分区域来看，二季度各区域开发投资情况不一，同样也反映了各区域相关省份受疫情影响的程度以及城市供地结构、市场需求及调控政策等不同。其中，东部地区仍然是支撑房地产投资的最大区域，开发投资33940亿元，同比增长2.3%，实现年内首次累计同比由负转正；中部地区受此前湖北疫情影响，投资12272亿元，同比下降4.8%，但降幅较1-5月收窄2.0个百分点；西部区域投资情况最为乐观，投资14242亿元，增长7.6%，增速提高2.0个百分点；而东北地区投资2326亿元，增长1.0%，增速提高0.5个百分点。

  二季度内，各区域投资同比增速皆表现为较上季度有不同程度的回升，较上年同期有不同程度的回落。具体来看，东部、中部、西部和东北区域同比增速较上季度分别提高了14.2、22.1、13.4和19.7个百分点；较上年同期分别下降了1.5、5.8、1.0和 4.5个百分点。

  从区域贡献占比看，二季度内东部地区投资额占总投资额的52.0%，比重较上年同期提升0.1个百分点；中部投资额占总投资额的20.5%，比重较上年下降0.9个百分点；西部地区投资额占总投资额的23.0%，比重较上年提升0.9个百分点；东北地区投资额占总投资额的4.5%，比重微降0.1个百分点。

  从季度内各月数据来看，6月各区域房地产开发投资规模较前两个月有明显提高。具体分区域看，东部和西部地区投资表现延续此前强劲走势。其中，6月东部投资同比增速较4月和5月分别提升5.9和0.9个百分点；中部增速较4月和5月分别下降4.6和2.5个百分点；西部较4月和5月分别下降0.6和提升2.2个百分点；东北部较4月和5月分别下降了15.1和2.3个百分点。

  二、开发企业到位资金来源总体回暖，分项数据持续改善

  1-6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。其中，国内贷款13792亿元，增长3.5%；利用外资46亿元，增长8.0%；自筹资金26943亿元，增长0.8%；定金及预收款26474亿元，下降7.0%；个人按揭贷款13202亿元，增长3.1%。

  从到位资金来源上看，对开发企业资金影响最大的定金及预收款仍为负增长，但降幅不断收窄，本月降幅再次收窄6个百分点。其他到位资金中，流动性宽松背景下，国内贷款、自筹资金和个人按揭贷款由于上月降幅较小，本月已全部实现正增长，同比分别上涨3.5%、0.8%和3.1%。

  房企到位资金状况好转，主要是积极的财政政策和稳健的货币政策共同作用的结果。在财政政策方面，政府为企业减税降费、发放财政补贴，减轻企业资金压力。在货币政策方面，央行两次下调LPR，释放长期资金约1.75万亿，保持货币的流通性和稳定性。6月17日，国务院常务会议提议向各类企业合理让利1.5万亿元，预计在CPI涨幅回落和经济压力增加的背景下，下一阶段央行有望采取更加积极的财政政策，来稳定经济增长。

  虽然整体金融环境宽松，但并不意味着房地产金融监管放松。房地产行业强者恒强的格局不会改变，未来缺少现金流的中小房企终将被行业洗牌，行业集中度将进一步提升。

  从季度资金方面看，二季度开发企业资金来源总量同比下降21.0%，增速较上季度和上年同期分别回落了7.2和29.3个百分点。从到位资金来源上看，除利用外资外，均出现同比下降的态势。

  从二季度内开发企业资金来源的构成分析，国内贷款占13.9%；利用外资占0.1%；自筹资金占33.2%，其他资金占52.8%。相较上年同期，各项资金来源占比中，除利用外资和其他资金占比保持不变之外，其他资金回落1.7个百分点，国内贷款和自筹资金占比提升0.5和1.9个百分点，在整体稳健偏宽松的金融环境中，房地产行业亦有受益，但针对行业的金融监管依旧严格，预计房企融资改善空间有限。

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