[克而瑞]土地周报 :热点城市土拍加速,本周成交量创年内新高(12.21-12.27)

2020-12-29 17:15:09来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-12-29
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  2020年第52周(12月21日-12月27日),进入12月下旬,重点城市的拍地节奏进一步加速,广州、成都、武汉、徐州等12个城市本周成交体量均超过了100万平方米,本周成交总建面也因此进一步走高,并创下年内最高峰。虽然成交量明显上涨,但受优质地块占比下降影响,地价和溢价率均明显下滑,土地市场竞拍热度较上周进一步回落。

  土地政策

  住建部重申坚持“房住不炒”

  要求人口净流入大城市重点发展租赁住房

  12月21日,全国住房和城乡建设工作会议召开。在会议上,住建部重申要坚持房住不炒,促进房地产市场平稳健康发展,为明年市场运行定下基调。同时,会议还提出了要大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题,其中在人口净流入的大城市要重点发展政策性租赁住房。在此影响下,人口流入量较多的大城市明年租赁宅地的供应量预计会有提升。

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  土地供应

  重点城市土地挂牌量仍在低位

   同比降幅接近四成

  供应方面,重点城市本周土地挂牌量仍在低位,供应建面共计1124万平方米,虽环比大涨90%,但较去年同期仍有37%的降幅。各能级城市的推地量较上周也明显上涨。具体来看,一线城市本周共计有117万平方米的土地供应,北上广均有土地推出,其中上海推出了9宗,5宗为租赁或安置用地,其余4宗地中除临港住宅地块外,其余均为商办用地;北京挂出4宗地,分别位于大兴区、顺义区和怀柔区,总起拍金额超过100亿元;广州则仅有白云区一宗商办地推出。二线城市中,长三角二线的挂牌量相对较高,南京、宁波、苏州、杭州、合肥在本周均有土地推出,其中不乏苏州园区、宁波江北等热点区域的宅地。重点监测的三四线城市中,仅徐州、温州等少数城市的挂牌量超过50万平方米,其余城市的挂牌量较少。

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  土地成交

  年末重点城市拍地明显加快

  12城土地成交建面超100万平方米

  成交方面。本周,重点城市拍地再度加速,成交建面和幅数均较上周大幅上涨。本周重点城市的成交总建筑面积为4236万平方米,较上周大涨83%,和去年同期相比也上涨了47%;金额方面,本周重点城市的成交总金额为1600亿元,环比上涨29%;价格方面,受能级成交结构变动影响,本周重点城市平均地价较上周明显下滑,平均楼板价为3778元/平方米,和去年同期相比也有13%的降幅。

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  各能级城市方面。一线城市本周成交建面和上周基本持平,总面积为135万平方米,其中广州为成交主力,共成功出让8宗地,合计揽金139亿元,增城、花都、白云等均有土地成交,万科、富力、金科等均有落子。二线城市中,有6个城市的成交建面超过200万平方米,其中成都、郑州和武汉的土地出让金也超过百亿,土地出让节奏明显加快;市场关注度最高的当属武汉,本周不仅推出了硚口准地王地块,还有花山、长江新城等热点板块的宅地出让,最终这些地块也均溢价成交。重点监测的三四线城市中,也有6个城市的成交建面超过100万平方米,其中成交量最大的是徐州,共成交了41宗地,但主力成交区域多集中在丰县、睢宁等郊县,土地素质较为一般。

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  市场热度

  溢价率再度回落至10%以下

  土地流拍现象较上周进一步加剧

  成交溢价方面。本周土地成交溢价率再度回落至10%以下,仅为9.2%,环比上周下滑了2.4个百分点。各能级城市的溢价率较上周也均呈下滑趋势,其中一线城市降幅最大,环比下降6个百分点至6%,主要是由于一线城市本周成交地块质量较为普通,成交地块基本为底价成交。二三线城市的溢价率也较上周有所下滑,成交溢价率分别为7%和15%。 

  土地流拍方面。为了完成年度供地计划,多城市加快了土地出让节奏,导致土地流拍现象在年末频繁出现。以重点监测的城市来看,本周土地流拍幅数较上周进一步上涨,流拍率也维持在较高水平。结合流拍地块所在区位来看,郑州荥阳、中牟、新郑、徐州睢宁等城市远郊区县成为“流拍重灾区”,房企拿地意愿较低。 

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  周度Top5

  热点城市拍地节奏进一步加快,

  华发斩获武汉硚口“双料”地王

  进入12月下旬,热点城市拍地速度进一步加快,广州、武汉、成都、郑州等城市均有多宗土地出让。虽然土地供应增多,但优质用地的比例并不高。以本周成交总价TOP5地块来看,除武汉硚口地块和昆山开发区地块素质较佳外,其余地块条件都较为普通,因此入榜地块中无一宗地块以高溢价成交。5宗地中,竞争最激烈的当属武汉硚口地块,共吸引了3家房企竞拍,最终由华发成功竞得,成交总价为94.3亿元,该地块也创下了硚口区成交总价和单价最高纪录。

6

  单价榜TOP5入榜地块的竞争热度明显较高,地块多位于城市核心区位,吸引了多家房企的关注,如天津、温州、常州入榜地块均吸引了5家以上的房企参拍,竞争较为激烈。激烈竞争之下,这些地块的拿地价格也多高于周边在2019年成交的同类型宅地,如成都青羊区宅地、武汉硚口宅地的涨幅都在20%以上。由此可见,优质宅地的拿地成本仍在上升。

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  重点地块点评

  华发近百亿斩获武汉硚口“双料”地王地

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  地块分析

  12月25日,武汉迎来月内的第四场土拍。在本次拍卖中,武汉共出让8宗地,总起拍价达167.3亿元,最终7宗地成功出让,共揽金157.33亿元。在7宗地中,市场关注度最高的当属硚口区建设大道与航空路交汇处地块,该地块的起拍单价已创下硚口区最高楼板价纪录,即使底价成交也是硚口区的单价地王。最终,该地块吸引了华发、中海、华润3家实力房企参拍,经过287轮激烈争夺后由华发成功竞得,成交总价达94.3亿元,成交楼板价达21002元/平方米。值得注意的是,这块地不仅是硚口区成交地块中单价最高的土地,同时也创下了硚口区历史成交地块的总价最高纪录。 

  具体来看宗地的情况。据地理位置来看,地块位于武汉市内环至二环间,属于汉口的核心地段,区位优势显著。由于地处中心城区,地块周边的各项配套也十分完善:交通方面,地块周边1公里内有2个地铁线路站点,分别是2号线的青年路站和7号线的王家墩东站,公共交通出行十分便捷;商业配套方面,目前主要以周边社区的小型商业为主,不过地块还将自带8.8万平方米的商业,未来商业资源会更加丰富;除此之外,地块周边的教育和医疗资源也比较优渥,武汉十二中、华科附小、华科同济医院等均紧邻地块。市场方面,目前地块所在板块在售、待售项目较多,未来项目入市有一定的竞争压力;地块周边新房价格多已在3万元/平方米之上,高档住宅项目如中海万松九里最新成交均价已超过3.5万元/平方米,以此来看,项目未来入市仍有一定的盈利空间。

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