[克而瑞]1月末狭广义库存双降，一线跌幅尤显著

  ◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

  2021年1月，因年末集中放量原因，本月供求环比皆有回调，同时也带动了百城狭义和广义库存延续稳中有降态势，狭义库存降至5.9亿平，广义库存持稳在37亿平，去化周期稳步回调至11.38个月。其中一线韧性较强，降幅在不同能级中居首，二三线涨跌参半，中部和北部城市仍是库存积压的主要区域。

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  狭义库存：环比降2%至5.9亿平，一线尤其上海更创近两年新低

  2021年开年，狭义库存延续高位波动走势。据CRIC监测数据，2021年1月百城商品住宅库存量达到了58815万平方米，经历了去年年末集中放量，1月供求环比皆有回调，供应近乎“腰斩”，成交下降两成左右，这也直接带动了狭义库存环比小幅微降2%，不过同比延续上行趋势，涨幅达8%，仍显著高于去年同期水平。

  环比来看，除三四线城市库存量较12月基本持平之外，一、二线分别下降了4%和3%，主要源于热点城市诸如上海、深圳、宁波等在供应缩量背景下，成交热度不减，居民购房热情依旧较高。同比来看，二线涨幅居首，达到12%；一线和三四线不分伯仲，涨幅基本在5%左右，库存风险可控。

  一线城市中，上海的去库存表现最为亮眼，即便调控升级也难抑居民购房需求的稳步释放，2020年以来库存量逐月波动下行，至2021年1月末降至636万平方米，同比降幅达21%，供不应求市场格局持续。广州、深圳本月库存环比皆有回调，主要得益于年末成交热度延续，同比持增，涨幅基本在10%左右。

  二线城市中，太原、沈阳、青岛1月末狭义库存量均超2400万平方米，处二线城市前列。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内。近7成共20城1月库存同比上涨，杭州、武汉等库存上升且涨幅均在40%以上。杭州主要因近几个月供应持续放量使得短期内库存有了显著跳增，武汉作为新冠疫情的“重灾区”，2020年以来整体成交相对惨淡，供应放量下，库存急速攀升。在10个库存下降的城市中，宁波、海口、贵阳跌幅显著，均超30%。

  三四线城市相比2019年末涨跌参半，不过不同城市间分化持续加剧：扬州涨幅最大，较2020年1月近乎翻番，日照、柳州、防城港、临沂、衡阳、梧州次之，涨幅也在50%以上。下跌城市以东南沿海三四线为主，典型代表为盐城、淮北、宁德、建德、衢州、河源等城，跌幅均在25%以上。

  图1-3 2021年1月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）

  表1-1 百城2021年1月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

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  库存消化周期：降至11.4个月，一线连续加速下跌至8.3个月

  因成交热度延续，2021年1月末商品住宅去化周期也由去年12月末的11.53个月下降至11.38个月，略低于去年同期水平，总体呈现出下行后趋稳态势。分能级来看，一线因良好成交热度，去化周期保持下行，降至8.34个月，低于百城平均；二三线去化周期基本持稳在11-12个月左右，整体库存风险基本可控。

  具体来看，一线城市去化周期最短且同环比保持降势，除北京高达15个月以外，上海、广州、深圳均小于10个月，基本不存在库存积压。

  30个二线城市中仅有太原、沈阳、大连、呼和浩特、长春5个城市库存消化周期超过20个月，多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，因12月成交显著放量，商品住宅消化周期环比跌多涨少，同比则涨跌参半，一方面贵阳、海口、厦门、合肥、石家庄等城较去年同期出现显著下滑，另一方面杭州、沈阳、南宁、兰州、呼和浩特等涨幅均超50%，值得关注的当属沈阳、呼和浩特等北部内陆城市，消化周期超20个月且较2020年同期有显著拉长趋势，整体库存风险较大。

  三四线城市环比涨跌参半，同比跌多涨少，“去库存”效果好于预期。整体来看，宜昌、泰州、三明、常德、宁德、盐城、扬州、东莞、徐州、晋江、芜湖、淮北、常州等城市1月末消化周期维持在8个月以下，库存压力相对较小。而日照、北海、永泰、烟台等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上，而且去化周期同环比齐增，库存风险逐步浮出水面。

  表2-1 百城2021年1月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

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  广义库存：持稳37亿平环比微降，东北、华北等区域城市总量及增幅居前

  受狭义库存走低影响，本月百城广义库存也保持稳中有降态势，2021年1月末达367621万平方米，环比微降0.4%，同比上涨7%。不同能级城市分化加剧：一线同环比齐降，降幅均为3%，主要得益于良好的成交表现。其他各能级城市广义库存环比与上月持平，同比涨幅基本在6%-8%，库存风险并不算太大。

  一线城市中广州广义库存量最大，2021年1月末已达5884万平方米，且同环比皆保持小幅微增态势。而上海、深圳广义库存同环比均有不同程度的下降，主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放，成交高热不退，带动整体广义库存稳步下行。

  二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄、沧州12月末广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，株洲、烟台、南昌、太原、蚌埠、佛山、宝鸡、岳阳次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  相较于2020年同期，多数城市广义库存量同比变动不大，涨跌幅基本不超过15%，不过不同城市分化持续加剧，以廊坊、郑州、洛阳、保定、张家口等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超30%，原因无外乎以下两点：一是地方政府财政依赖度较高，今年加快供地导致未开工地块量增加；二是疫情压缩居民收入使得整体行情转淡。相较而言，重庆、西安、南宁、成都等中部城市广义库存量稳步回落，跌幅均超20%，目前的库存风险基本可控。

  表3-2 百城2021年1月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）

  综上，2021年开年楼市迎来“开门红”，虽然供求环比皆有回调，但市场热度延续，成交跌幅不及供应也使得整体狭义和广义库存均维持稳中有降态势，去化周期也降至11.38个月。分能级来看，一线市场整体韧性较强，无论是狭义库存、广义库存还是去化周期，环比跌幅均在不同能级中居首，二三线城市分化持续加剧，沈阳、青岛、大连、长春等北部城市依旧是“库存高企”，整体风险较大，相较而言，东南沿海城市诸如盐城、淮北、宁德等东南沿海城市成交热度较高，狭义库存和去化周期均稳步回落。

  预判下月，我们认为，狭义库存总体持稳，降幅有限。一方面，2月恰逢春节传统假期，房企推盘节奏有所放缓；另一方面，今年中央号召“就地过年”，一定程度上也将抑制返乡置业需求的集中释放，供求较1月还将稳步回调。部分城市分化也将持续加剧，对于核心一二线城市诸如上海、深圳、杭州而言，即便出台严苛的调控政策，也难抑居民成交热情，除非供应放量，否则库存还将延续稳中有降态势，而对于中部和北部弱二线以及缺乏基本面支撑的三四线城市，整体库存压力依旧较大，或将重新步入库存上行周期。