[克而瑞]百强房企单月增速放缓，中小物企追赶上市窗口期（6月）

  文／克而瑞研究中心

  内容提要>>>

  ► 百强房企单月环比增速不及往年同期

  ► 投资力度有所下降，一二线城市热度持续

  ► 6月百家典型房企新增融资额环比上升12.7%

  ► 房企年中冲刺活动增多，折扣随市场分化

  ► 辛玉全任恒大监事 、刘肖任万科执行副总裁

  ► 中小物企追赶上市窗口期，融创文旅加速项目落地

  01 合约销售

  百强房企单月环比增速不及往年同期

  核心观点

  2021年6月，TOP100房企单月实现销售操盘金额12829.6亿元，较2019年同期增长21.5%，略高于2020年6月。单月业绩增速自一季度以来呈放缓趋势，6月单月环比增长低于往年同期，仅14.6%。从今年以来的累计数据看，百强房企整体的销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%，整体业绩规模有所提升。

  从企业表现来看，40家典型上市房企全部实现累计业绩同比增长。其中，19家单月业绩同比增长，27家企业单月业绩环比增长。具体来看，6月融创延续上月强劲势头，单月实现业绩789.8亿元，同比大涨44.7%。此外，绿城、招商、华润等房企也表现突出，单月业绩同环比增长显著。但同时，也有部分房企受大湾区市场疫情影响网签备案放缓，或是业绩冲刺过程中货量供应不足，整体去化情况不及预期，6月单月业绩环比下降。

  预计7月房企供货节奏或将有所放缓，届时市场供应会明显回落，成交也将缓步下行。在“房住不炒”长效机制以及“三道红线”压力之下，规模房企投资和扩张动能承压，未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。新常态下，未来房企整体战略需以谨慎经营、防范风险、适应市场变化为主。下半年仍需积极供货推盘、深化销售渠道、提高周转效率、加速现金回流。

  02 企业拿地

  投资力度有所下降
一二线城市热度持续

  核心观点

  在集中供地背景下，30家典型房企经过积极补仓后，6月份的投资力度有所下降，具体表现为“量升但价跌”。本月30家典型房企新增土储总建面为3416万平方米，环比上升15%；新增土地成交价格为2230亿元，环比下降34%；平均楼板价6529元/平方米，与上月相比下降了42%。均价下降主要是由于在5月份如北京、杭州、南京和深圳等集中供地后，总价高城市的数量减少。

  供地结构性影响下，一二线城市拿地金额占比72%，区域方面中西部、长三角为本月投资主力。整体来看，30家典型房企本月土储成交结构中，一二线城市拿地金额占比达到72%，本轮集中供地的上海、武汉和郑州位居前三。区域分布方面，30家典型房企投资额38%位于中西部，主要由于武汉和郑州等中部城市集中供地；其次35%位于长三角，这与长三角核心城市较多，集中供地体量大不无关系。

  随着集中供地第一轮结束，核心城市土地供应暂告一段落，预计7月份将成为中小房企窗口期。目前22城均已完成首批集中供地，其中规模房企、国企央企优势显著。但考虑到融资环境并未发生宽松的转变，头部房企首发领跑的同时，同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力，在上半年积极补充货值后，预计投资的脚步将略有放缓。因此，对于中小房企而言，核心城市第二、三轮集中供地将成为投资的窗口期与机遇期，尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市，是中小房企补充优质土储的首选。

  03

  企业融资

  6月百家典型房企新增融资额环比上升12.7%

  核心观点

  融资总量：2021年6月100家典型房企的融资总量为1067.08亿元，环比上升12.7%，同比下降39.7%。其中，境内债权融资553.86亿元，环比上升20.0%，同比下降36.2%；境外债权融资313.63亿元，环比下降9.8%，同比下降31.3%；本月无企业进行永续债的发行，股权再融资方面建发国际进行了9.40亿港元的增发配售。整体来看，在融资环境不放松下，房企融资限制仍然颇多，本月房企融资水平仍属于较低水平。2021年上半年，房企累计融资总量为66534亿元，环比下降22%，同比下降27%，房企融资压力持续凸显。

  融资成本：2021年截至6月100家典型房企新增债券类1融资成本5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本4.40%，较2020年下降0.03个百分点。单月来看，6月房企融资成本6.45%，环比上升1.12个百分点，同比下降0.43个百分点。其中境外融资成本8.37%，环比上升1.66个百分点；境内融资成本4.60%，环比大幅上升0.81个百分点。房企的境内融资利率在2.63%-7.00%之间，其中部分排名31-50梯队的企业发行公司债利率相对较高，拉高了融资成本；而境外融资利率范围则为4.625%-14.50%，利率在10%以上的境外债环比增加了3笔。

  企业表现：本月融资总量最高的企业为招商蛇口，融资总量约88.98亿元，主要发行了21.6亿元的公司债，15亿元的超短融资券以及20.79亿元的公募REITs产品。从企业梯队来看，2021年上半年平均额最大为TOP10房企，平均融资额172.5亿元，4个梯队的融资额均同比下降，TOP31-50梯队同比降幅最大。成本来看，TOP51+梯队房企融资成本较2020年上升0.14个百分点，其他3个梯队的融资成本均较2020年下降，其中TOP10房企的融资成本为4.29%，融资成本最低，也是下降幅度最大的梯队。

  04 营销策略

  房企年中冲刺活动增多
折扣随市场分化

  核心观点

  6月房企营销活动较为频繁，多数围绕年中冲刺和“6·18”来展开，在不同的市场区域，房企折扣有着明显的分化。6月而言，房企集中冲刺半年度业绩，供应有所放量，成交仍处高位但弱于预期，城市市场分化仍在继续，一线城市热度回升，二三线城市似有走弱迹象。房企在营销活动的设置上频繁，但不同市场区域间折扣力度也有不同，像广西的桂林、柳州、钦州等城市最高折扣可以达到7折，而热度较高的浙江衢州、金华、永康等地则几乎无折扣让利优惠，呈现明显的分化特征。

  房企深化内容营销，跨界联名合作，紧跟潮流打造品牌。从营销活动来看，房企在营销内容上有了更多的积极尝试，通过与其他品牌的跨界联名，引发消费者参与积极性，提升品牌亲民度。像富力与国民神车“五菱宏光MINI”联名举办改装挑战赛活动，阳光城各个大区分别与不同的消费品牌举行了联名活动，拉近与消费者距离。

  新渠道、新逻辑下，房企要用新内容打造全新营销价值观。总结而言，数字化、线上化的发展为房企带来了直播售房、天猫好房等营销的新渠道；由坐销到行销，房企主动触达客户，是现阶段营销的新逻辑；顺应潮流，重塑品牌，推出IP形象组合，紧跟时代潮流是营销的新内容。随着年轻一代成长为消费的主力，客户需求从“有房住”到“住好房”转变，房企营销也要重塑营销价值观，顺应新客群和新需求展开，实现客户对品牌的归属感。

  05 人事变动

  辛玉全任恒大监事
刘肖任万科执行副总裁

  核心观点

  6月，房企高层人事动态信息数量较上月增加，从108家监测企业的人事变动情况来看，6月不少房企对组织架构进行了调整，高层变动频率和数量同比下降，环比有所上升。

  6月17日，恒大地产集团有限公司发布监事发生变动的公告。公告称，由于该公司内部人事调整，吉兴顺不再任公司监事，聘辛玉全为公司监事。截止本公告出具日，该公司共两名监事，为朱大华及辛玉全。

  6月23日，万科企业股份有限公司发布关于聘任刘肖先生担任本公司执行副总裁、首席运营官的公告。据了解，万科企业股份有限公司宣佈第十九届董事会第十次会议审议并批准聘任刘肖为万科执行副总裁、首席运营官。刘肖的任期自董事会审议日起至第十九届董事会任期届满为止。另悉，万科执行董事王海武不再兼任本公司执行副总裁及首席运营官，另有任用。

  06 战略动态

  中小物企追赶上市窗口期
融创文旅加速项目落地

  核心观点

  本月房企多元化业务主要集中在物业管理板块，此外还涉足文旅地产、城市更新和医美产业。物业管理方面，多家中小房企拟分拆旗下物管公司，在港递交招股书。此外，融信服务、德信服务和朗诗生活服务已通过港交所聆讯，越秀服务和中骏商管则分别于6月底和7月初成功上市。文旅地产方面，融创与贵阳市政府签约，拟建第14座文旅城，同时桂林和杭州的两个文旅项目同日落地。城市更新方面，合生创展、龙光集团分别成为广州增城翟洞村、珠海界涌村旧改项目的合作方。医美方面，奥园美谷拟挂牌出让旗下三家公司股权，收缩房地产业务，聚焦医美主业。

  上市门槛收紧，中小物企追赶最后窗口期。2021年6月，共5家房企旗下物管公司在港递交招股书，计划独立分拆上市，此外还有3家通过港交所聆讯，上市在即。我们认为，中小物企扎堆IPO，与最近港交所提升交易门槛有关。香港联交所刊发咨询总结称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。这对于中小物业企业来说考验不小，所以预计下半年会有更多中小物管集中闯关，赶在年底前递表。此外，中骏商管和越秀服务已成功在港交所上市，两者均提供商管服务，2020年商业物业管理及运营服务收入占⽐分别为31%和20%，我们认为，物管+商管“双管齐下”，或将成为打开投资者想象空间的一大利器。

  融创文旅一日两地“上新”，文旅项目加速落地。6月10日，贵阳市花溪区人民政府、融创贵州公司举行贵阳融创文旅城项目投资合作签约仪式。该协议的签订，意味着融创文旅产业在贵州全面布局的开端以及融创第14座文旅城的正式落地。6月26日，桂林融创国际旅游度假区、杭州湾融创水世界开业，是融创文旅今年落地的第三个和第四个项目。据克而瑞2019年和2020年房企项目销售TOP100排行榜，均有2-3个融创文旅城项目位列TOP10，体现了融创文旅项目具有相当的影响力，随着文旅版图逐步扩大，能成为企业业绩的一大助力。