[克而瑞]环沪三四线城市 (九十):昆山篇

2022-09-26 13:00:53

扫描二维码分享
  • 城市:江苏
  • 发布时间:2022-09-26
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  主城玉山2万+全面改善“越贵越买”,临沪花桥分销导客、投资回潮。

  ◎  作者 / 杨科伟、俞倩倩

  2022年下半年以来,伴随着中央到地方密集政策叠加持续发酵,环沪、环京市场均有蠢蠢欲动的苗头,部分楼盘来访、去化均有稳步回升,究竟是核心城市的投资需求有无回潮?哪些区域、哪些楼盘屡开屡罄?热销项目又有哪些共同特征?带着这样的疑问,我们对昆山、太仓等部分楼盘展开调研,以点带面,意图揭开其热销背后的秘密。

3

 2022下半年成交量价增至年内高点
主城玉山、临沪花桥占比过半

  纵观昆山月度商品住宅成交面积变动情况,2020年处于成交低位,月均成交仅为16万平方米,2021年呈现出“前高后低”,与全国行情表现一致,整体月均成交中枢拉升至26万平方米,2022年上半年因上海疫情“扩散”影响,4月面临封城,直至6月开始才逐步迎来放量行情,8月中旬限购全面松绑,单月成交达34万平方米,成交均价拉升至21790元/平方米,达到了年内高点,市场呈现出稳步升温态势,2022年前8月月均成交也达到了22万平方米,虽不及2021年高点,但已显著高于2020年同期。

3

  从前8月成交结构来看,主城区玉山镇、临沪区域花桥镇是主力放量区域,2022年前8月分别成交了74万平方米和21万平方米,占昆山成交规模的43%和12%。具体到板块来看,主城区城东板块占据了成交“半壁江山”,因供应集中放量拉动成交回升,前8月成交量高达34万平方米,在玉山镇各板块中领先,而中心城区依旧占据价格高点,前8月成交均价高达27566元/平方米。

3

3

  主城玉山2万+全面改善“越贵越买”
临沪花桥分销导客、投资回潮

  主城区玉山镇和临沪区域花桥镇是2022年前8月成交的主力支撑,同样也是我们此次调研的重点区域,调研情况来看,虽然两大片区近期市场热度均有不同程度升温,但彼此行情相对独立,楼市发展自成一体,因客群结构显著差异造就了完全不同的市场特征。

  主城区玉山镇普遍进入全面改善时代,房价突破2万元/平方米,以本地改善客群为主,城东板块的东望璟园项目城东、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在个体私营户,公务员,教师,医生等高净值人群,买房不差钱,基本不需要卖旧换新,以东望璟园为例,160平大户型去化最好,单套房源总价在400-500万元不等。

  正因为改善需求购买力充裕,因而总体呈现出越贵项目越好卖特征,购房首选城西、城中(成交均价>2.5万元/平方米);其次为城东(成交均价2.1万元/平方米);继而为城南(成交均价2万元/平方米),最后为城北(成交均价1.6万元/平方米)。据CRIC监测的备案数据显示,前8月昆山商品住宅销售金额TOP10项目之中,主城区玉山镇占据半壁江山,调研数据来看,中心城区的中建鹿鸣府均价突破3万元/平,依旧可以实现屡开屡罄;东望璟园次之,均价2.7万元/平,月均流速100多套,而同片区保利正荣项目2.3万元/平,月均去化仅50-60套。

  花桥板块因毗邻上海,以承接上海外溢刚需客群为主,楼盘销售基本依托于分销渠道,成交占比均在8成以上。随着疫情得以阶段性控制,上海和花桥人口流动性增加,投资需求有回流态势,上海11号线和S1站点沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。我们调研的花桥主城区中骏世界城璟禧自6月上批次去化完毕之后进入了供应断档期,而象屿都城项目自8月限购松绑新政之后去化稳步上升,8月去化100-200套,客户到访量增至1000组左右,较新政前环比增长2成左右。而热销原因无外乎以下几点:一是价格优势,均价2.27万元/平,与周边存在一二手倒挂。二是交通利好,S1预计明年6月通车,还有直通上海巴士,双城生活成为可能。三是相对主城,教育,商圈配套更为健全。四是户型面积偏刚需,67-106平不等,主力总价段基本200万以内,迎合上海11号沿线马陆,南翔、嘉定等刚需置业需求,上海外溢客群占比高达8成以上,其中89平三房满足一步到位自住需求,因而去化最好。

3

3

  纾困政策保需求压供给
刺激上海刚需外溢,主城改善盘提振有限

  纾困政策密集叠加是短期市场热度回升的直接导火线,尤其是8月以来限购、限贷均有不同程度的松绑:先是8月12日二套房首付比例持续降低,已有1套房且贷款已结清的由50%降为30%,已有1套房且贷款未结清的首付比例由80%降为60%。继而8月18日限购政策持续优化,对首套房购房者由原来连续6个月社保证明到目前不再限购,而外地人在昆山购买3套以内均可通过人才编码实现,实则也算变相全面解绑限购。

  限购政策的解绑刺激了花桥行情的启动,尤其是强化了上海投资需求的外溢,对主城区的改善需求的刺激作用并不明显,东望璟园小面积109平户型去化速度略有回升,部分客户受新政影响会降低自身首付比例,充分使用资金杠杆,从成交转化率而言受新政影响相对较小。

  值得关注的是,新政对于居民需求端的纾困力度远大于房企供应端,总体呈现出“有保有压”:一方面为保证项目顺利交付,昆山预售资金监管相对严苛,主要依据工程进度分批回款,并未有所松动;另一方面,针对于项目取证节奏也有严格管控,部分项目的部分楼栋要求现房销售,城市综合体针对不同业态开工进度给出住宅可预售的面积。此外,限价局部松动也主要针对于核心区国央企项目,允许适当调增备案价,价格上调幅度不超过5%。

3

  热度回升核心原因为供应稀缺+推地放缓
花桥年内暂无宅地成交

  无论是主城区玉山镇还是临沪花桥镇,供应稀缺,库存见底是楼市短期热度回升的核心原因。结合我们的调研数据来看,玉山镇和花桥镇在售楼盘个数均在5个以内,主城区玉山镇因改善需求内生因而相对恒定,每月流速基本在400-500套,基本被在售项目均分,若无此前存量地块取证开盘,改善项目基本可以保证月均去化80-100套左右。花桥如是,老城区在售项目相对较少,目前开发重点主要集中在西部新城区,片区存量基本不足2000套,整体处于较低水平。

  而从CRIC监测数据来看,2022年下半年伴随着成交回升,昆山去化周期呈现出由升转降趋势,截止2022年8月末主城区玉山镇和临沪花桥镇商品住宅库存面积仅为79万平方米和33万平方米,近3个月去化周期分别为5.9个月和11.7个月,显著低于昆山全市平均水平18.1个月。

3

  事实上,新增供应短期与政府严格控制供地节奏密不可分,玉山镇市区地块以电子厂拆迁地块为主,政府供地提速难度较大,近2年每年基本保证了5-10宗供地量,单项目规模在15-20万平方米不等,2022年前8月昆山成交的8幅地块中6宗为市区地块,现金流考量下房企拿地态度更为保守,均为央国平托底。

  花桥近两年供地近乎停滞,一年仅成交1-2宗地块,2022年至今尚无地块成交,此前一宗商业综合体地块因出让条件严苛,要求自持比例过高,前期有合作意向的龙湖洽谈告吹,目前也暂无开发商愿意接手。

3

3

  外地投资回稳+本地自住坚挺
短期高热延续,央国平集中度提升

  综上,可以看出,昆山短期市场热度较高,主城改善需求韧性较强、而临沪区域花桥近期投资需求也有明显回潮趋势,呈现出与环沪太仓完全不同的市场行情,除了楼市自身供求关系之外,我们认为,主要还取决于以下几方面因素:

  一是规划可落地才能创造真需求,环沪城市的优势之一便是承接上海的外溢需求,之所以造就购房者首选昆山花桥、其次太仓的主要原因便是两城与上海的交通便捷度大不相同:花桥目前已经开通了上海11号线,可承接来自地铁延线嘉定新城、南翔、马陆等刚需客群外溢,而S1即将在明年6年通车,也将使得花桥新城区与上海的交通便捷度进一步增加,双城生活成为可能。太仓相较而言更倾向于概念炒作,去年嘉闵线规划利好一度拉动娄江新城“一房难求”,需求透支严重,目前来看规划落地尚需时间。

  二是除了外来投资性需求“助力”之外,在市场行情转淡、投资退潮的大背景之下,内生性自住需求无疑决定了短期成交能否持续放量。对比昆山、太仓,我们发现二城无论是在常住人口、经济发展、产业结构等方面均存在显著差异,昆山作为连续多年稳居全国百强县市首位的城市,2021年GDP达4748.1亿元、常住人口超200万人,分别是太仓的3倍和2倍以上。从产业结构来看,目前已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群,2021年合计完成产值8327.92亿元,比上年增长12.1%,占规上工业总产值比重达81.0%,为工业经济的发展提供了强有力的支撑。

  基于此,我们认为,短期昆山市场的热度还将维持,央国平整体市占率还将进一步加强,对于玉山镇改善片区而言,主力仍是需要打造大面积高品质产品进行差异化竞争,谨防不定期存量地块取证影响,踩对开盘节奏尤为重要。而对于花桥片区等刚需定位项目而言,隐忧在于被分销渠道绑架、成交占比较高,高佣金难免压缩房企利润空间。

  典型调研项目一:东望璟园 

3

3

3

3

▲区位/沙盘/售楼处实景图

  地理位置:玉山镇城东板块景王路北侧、黄浦江路东侧 

  物业类型:小高层,高层 

  建筑面积:189278平方米 

  总户数:1246户 

  装修:全装修 

  最早开盘时间:2022年5月20日 

  主力户型:3室2厅2卫109/128平方米;4室2厅2卫143平方米;4室2厅2卫168平方米

  售价:2.72万元/平

  项目点评: 项目为金融街、保利、招商三家央国企合作,定位中高端,主力面积段跨度100-170平,于2022年5月首开,6月和8月各加推一次,每次推售套数基本在200-300套不等,开盘当天基本可以去化6成,续销期一个月去化100多套左右。项目当前售价较首开2.6万元/平略有上调,政府允许上调幅度不得超过5%。热销户型主要为168平,仅有200多套,目前已经售罄,剔除2年之后需现房销售的300余套房源,目前还剩300套库存,以109平和143平为主,预计以当前流速,年底之前可实现清盘。8月限购松绑对项目去化提振作用有限,仅使得109平小面积段流速略有加快。客户结构层面,城中、城东和城北三分天下,不分伯仲。高端改善客群一类为教师、医生、银行、公务员等稳定收入群体;还有一类为小私营业主和企业主等。购买力相对雄厚,基本不差钱,一般无需通过“卖旧买新”置换,首付比例两极分化严重,全款和三成较多,二套降首付新政以来三成占比略有上升,但考量到当前银行基本可在15天内放款,对房企资金回笼而言并无太大影响。

  典型调研项目二:象屿都城嘉园

3

3

3

3

▲区位/沙盘/售楼处实景图

  地理位置:花桥镇新城区集善路金捷路路口金中路188号 

  物业类型:高层 

  建筑面积:459794平方米 

  总户数:4753户 

  装修:毛坯 

  最早开盘时间:2014年11月28日 

  主力户型:1室2厅1卫67/71平方米;2室2厅1卫86/88平方米

  售价:2.27万元/平

  项目点评:项目地处花桥新城区,2013年拿地,地价仅为1.3万元/平,受政府限价因素影响,项目售价仅为2.27元/平方米,与附近竞品新盘2.5万元/平售价仍有2000多元/平的价差。项目核心优势为距离明年年中即将通车的S1沿线站点地铁口仅为800米,还有直通上海巴士,双城生活成为可能。且相较于易买得商圈配套健全,商超、菜场、小学、初中、高中等一应俱全。虽然项目拿地时间较早,但2014年首开之后曾中断开发,直至2020年才开始重新销售,整体项目去化速度来看,去年下半年行情转淡,月均去化仅为40-50套,而后受封城影响,疫后流速回升至80-90套,而随着8月限购政策松绑,对于来访、去化均有了显著提振作用,8月去化100-200套,客户到访量增至1000组左右,较新政前环比增长2成左右。

  基本依托分销渠道导客,承接上海外溢客群,户型面积偏刚需,67-106平不等,主力总价段基本200万以内,迎合上海11号沿线马陆,南翔、嘉定等刚需置业需求,上海外溢客群占比高达8成以上。新政之后,客户刚需属性更为明显,首付基本都在3成左右,部分客户首付压力更大。此外,资产保值增值的纯投资需求仅为5%,更多客户还是强调自住需求,因而89平三房去化最好,目前项目剩余房源500-600套,面积段主要集中在60-70平一房,去化有难度,年底难清盘。

  典型调研项目三:中骏世界城·璟禧云庭

3

3

3

3

▲区位/沙盘/售楼处实景图

  地理位置:花桥镇老城区沿沪大道西侧、312国道南侧 

  物业类型:高层 

  建筑面积:337939平方米 

  总户数:1351户 

  装修:全装修 

  最早开盘时间:2021年8月30日 

  主力户型:3室2厅2卫96/106平方米,4室2厅2卫119/131平方米 

  售价:2.6万元/平

  项目点评:项目为城市综合体,内含业态住宅、商业、办公、长租公寓等,商场10万方8层(地上6层+地下2层)全自持,明年年底预计开业。核心优势双轨交(上海11号线花桥站+S1)上盖,定位中高端,项目面积段跨度96-131平方米三四房,购房门槛基本在250万左右。项目分为南区和北区两期开发,共计1351户,北区首开2021年8月,推出3栋共482套房源,12月加推2栋,开盘当天去化8成之后进入续销期,因2020年年初疫情影响,2022年6月前5栋基本售罄,热销户型为96/106平3房。目前处于北区还有2栋待开的供应空档期,住宅最早交付时间2024年9月30日。项目因城市综合体业态,除住宅之外基本都要求自持,为控制成本,分销渠道成交占比仅为30%-40%。客户80%以上来自于上海外溢自住需求,上海工作、昆山居住,购买力较强,支付无压力,因而项目当前尚在与政府洽谈之中,希望后期备案价能有所突破。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}