专题 | 以津渝汉等6城二手成交结构看新房复苏影响

市场报告杨科伟、俞倩倩 2023-04-10 16:50:30 来源:中房网

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-04-10
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  2022年末以来,二手房市场持续回温,多数城市四季度止跌。而2023年春节之后,整体二手房市场更是进入“狂飙”模式,行情启动时间早于新房,成交回升幅度也高于新房,据CRIC监测数据,至春节后第4周即2月,成交规模已超过200万平方米,创近一年新高。

  目前来看,新房和二手房行情走势有高度相关性,我们罗列了15个重点城市2018年以来新房和二手住宅月度成交面积变动情况,二者波动基本保持一致,相关度高达0.85。从二者变动规律来看,二手房是新房市场变动晴雨表,二手房成交高点后新房基本都会迎来一波放量。

  为了更为聚焦的分析二手房市场回暖对新房市场的影响,我们选择了深圳、武汉、天津、重庆、郑州、南京等7个新房尚属筑底阶段、二手行情已经启动的典型城市,意图探究二手全面回暖对于新房成交复苏的助推作用。

  我们全文的分析逻辑为:首先解析典型6城的成交结构特征,从面积段、总价段、微观项目等多维度展开分析;其次将新房和二手房成交结构进行对比分析,按照分布特征将其分为互补性和互替性两类,最后依据二者关系,对二手市场对新房市场复苏影响进行预判。

  PART.01

  二手成交全面回暖

  深渝郑宁汉津典型6城二手韧性显著好于新房

  (本节有删减)

  一、前2月全国二手住宅成交同比增41%,周度成交创3年同期新高(略)

  二、二手是先行于新房市场的“晴雨表”,二手回暖大概率带动新房成交放量(本节有删减)

  三、6城二手韧性好于新房,深圳带看近乎翻番、天津挂牌超4000套(本节有删减)

  为了更为聚焦的分析二手房市场回暖对新房市场的影响,我们选择了深圳、武汉、天津、重庆、郑州、南京等7个典型城市,这些城市的共性特征为(1)新房市场尚属筑底阶段:整体1月成交环比高位回落,同比仅天津一城持增,与2022年2月春节月相比,呈现出涨跌参半,郑州、南京降幅在50%以上,而与2022年月均水平相比均为负增长。(2)二手房市场已然出现企稳回升苗头:基本2023年1月成交都显著好于去年春节月,同比也仅武汉、重庆回落,南京成交出现显著放量,全线飘红,剔除了1月疫情延迟集中备案影响之外,整体市场也处于稳步升温之中。微观层面,二手房带客量均有不同程度回升,部分城市甚至出现二手房源调增价格迹象。

  PART.02

  深圳、南京小面积段热销

  武汉中改异军突起、津渝郑纯刚需比例扩大

  (本节有删减)

  通过对6城面积段和总价段2023年1月成交占比的分析,以及2022年四季度较此前变化,对6城成交高热客群做以下画像:

  一、面积段:深津宁90平以下刚需主导,90-100平中改占比持增(本节有删减)

  1、深圳刚需主导、70平以下成交占比近3成,90-100平增幅显著(略)

  2、南京70-80平刚需、武汉100-120平中改成交主力且占比持增

  南京和武汉二手房面积段占比均呈纺锤形结构,同时主力面积段占比均较上一年扩大。纺锤形结构,顾名思义,“中间大,两边小”,南京以70-80平,80-90平为成交主力,占比分别达到了29%和22%;武汉如是,100-120平为成交主力,占比高达25%,80-90平、90-100平次之,占比分别为17%,两城均以主力面积段为中枢,向两侧依次递减。

  另外值得注意的是,南京和武汉成交主力面积段占比较上年均有显著上涨。2023年1月南京70-100平方米占比较2022年四季度持增,70-80平增幅显著,达2.45个百分点,武汉90-100平、100-120平占比较2022年四季度分别增长了4.74个百分点和1.88个百分点。

  3、渝津郑90平以下占比近半,渝津70平以下、90-100平两头翘

  重庆、天津、郑州二手房以刚需小面积段为成交主力,整体成交占比变动来看,呈现出典型的刚需、改善两头翘特征。

  2023年1月重庆、天津、郑州90平方米以下成交占比分别为46%和58%以及45%,是市场成交的绝对主力。

  不过从整体成交占比变动情况来看,重庆、天津占比持增的主要集中在70平以下极致刚需和90-100平刚改需求,究其原因,小面积段成交活跃,一方面有学区房成交的推动作用,以天津为例,以河西一片重点小学的小面积房源成交最为火爆,全市近三成成交量出自河西,且房源涨价还一度卖“空”,部分需求被挤压至河西三片和南开,带动市区二手房市场同步升温。另一方面,随着房价不断上升,整体购买力降级显著,不得不选择低总价小面积户型。改善需求持续,主要是受到新房挤压作用影响,因去年企业爆雷等负面影响,高品质次新房更加受到客户青睐。

  郑州整体成交占比变动不大,上下波幅不超过1个百分点,值得关注的是,80-90平、120-140平、180平占比持增,呈现出典型的多点爆发,由此可以看出,整体购买力持续分化,高端改善需求和刚需自住整体成交活跃度依旧较高。

  二、总价段:郑津渝100万以下占比大,汉宁100-150万占比增长快(本节有删减)

  1、深圳500-800万总价成交占比最高,且1月上涨超3pcts创新高(略)

  深圳500-800万总价段占比高且有上涨变化。2023年1月深圳刚需代表性总价段500-600万元和600-800万元总价段成交占比分别为13%和15%。仅次于400-500万元总价段。

  从占比变化上来看,较2022年四季度600-600万元和600-800万元总价段成交占比分别扩大了2pcts和1pct,位于各总价段占比变化前列。且从历史占比来看,2023年1月二者占比也已升至历史新高。

  2、南京150万元以下、武汉100-150万元,成交主力且占比扩大

  南京刚需和武汉中改需求突出,对应总价段是市场成交主力且占比持续扩大。

  南京150万元以下总价段占比最高且是唯一正向变化。2023年1月南京总价100万元以下和100-150万元成交占比分别为11%和21%,二者合计占比为各面积段中最高。

  从占比变化上来看,较2022年四季度仅150万元以下总价段占比扩大了5pcts,其余总价段占比均有不同幅度回落。

  武汉100-150万元总价段占比最高且正向扩大。2023年1月,总价100-150万元房源成交占比为31%,为各总价段中占比最高。较2022年四季度100-150万元总价段占比扩大0.4pct。

  3、渝津郑100万元以下成交占比均超4成,刚需购房仍是主力支撑

  重庆、郑州和天津具有一定共性,三城总价100万元以下房源占比最高且呈上升趋势。

  2023年1月,三城总价100万元以下房源成交占比分别为56%、60%和40%,均为各面积段占比最高。

  对比历年总价100万元以下占比情况来看,3城这一总价段占比持续上升。重庆自2020年三季度占比46%起持续上升,至2023年1月占比扩大10pcts。天津2021年三季度较二季度占比跳增7pcts后占比稳定于60%。郑州自2021年三季度占比35%起缓慢上升至40%(2023年1月)。

  三、典型项目:深宁等刚需高性价比项目放量,武汉中改项目热销(本节有删减)

  经过对6个重点城市近期二手房成交面积段和总价段的现状与变化分析,本轮2023年初各城市二手房市场成交热度主要集中在以下房源,其特性画像如下:

  1、深圳前海花园首置刚需房,面积90平总价600万元年销超20套(略)

  2、南京天润城70-80平年销百套,武汉保利心语1月量价齐增

  南京典型项目以天润城为例,70-80平方米主力户型年销过百套、2023年1月成交11套。

  天润城位于南京江北新区,作为2006年建成的成熟片区,轨交通达毗邻地铁3号线。2022年项目合计成交的136套房源中70-80平方米占比超73%。值得注意的是,2023年1月项目70-80平方米面积段房源新增成交11套,创2022年四季度以来新高。

  武汉典型项目以保利心语为例,成熟社区100-120㎡1月涨价销量不降反增。

  保利心语位于洪山区。东边毗邻椰子湖南,边眺望三环线,西边是湖北工业大学,北边紧邻农科院。整个社区是武汉市第二大、武昌第一大社区,内部近1.4万户业主。2008年建成后已发展十数年,拥有成熟的社区底商。项目围绕着创意天地以及武汉城市职业学院。交通上地铁7号与8号线横穿项目,教育上在配有幼小初的同时也享受优质学区覆盖。

  因此作为成熟社区,2022年项目累计成交100-120平方米初改房源超300套。值得注意的是,2023年1月该总价段成交均价环比上涨3%至18588元/平方米,月成交套数不降反增至12套。

  3、重庆万科城成熟社区吸引初改客群,总价150万元年销300套(略)

  PART.03

  深汉郑一二手成交结构互替性高

  津宁渝一二手成交结构互补性高

  (本节有删减)

  一、互替性:深汉郑新房、二手主力总价段趋同,新房预期结构性回暖(本节有删减)

  互替性城市,即二手房和新房成交结构存在相似性,部分面积段、总价段呈现出互替特征,诸如武汉、郑州、深圳,客户或因短期新房供应受限、或对新房交付安全存疑等原因被挤压到二手房市场,若新房供应放量或后期保交付稳步推进,客户信心构建后,整体新房成交仍具备上行可能。

  1、深圳:新房、二手房购买力趋同,二手回暖主要利好新房80-90平(略)

  2、武汉:购买力集中100-150万,新房100-120平占比或将稳中有增

  从武汉二手住宅和新房成交结构来看,居民主力购买力集中在100-150万元,二手住宅和新房成交占比均在3成以上,其次为100万以下,占比分别为28%和24%,刚改依旧是成交主力。

  从面积段来看,100-120平毋庸置疑成为二手住宅和新房成交主力,占比分别达到了27%和33%,次主力面积段略有差异,二手住宅面积段降级,集中在90-100平,新房面积段升级,集中在120-140平,不过基于总价段高度一致性,我们认为,后续二手房市场热度也将逐步传导至新房市场。

  3、郑州:刚需客群主力驱动,新房、二手房70平以下仍是成交主力

  从郑州的成交主力总价段,主要集中在100万元以下,无论是新房和二手房占比均在4成以上,其次为100-150万元,占比也基本都在3成左右,刚需属性与武汉表现基本一致。

  而从面积段来看,新房呈现出刚需、改善两头翘,70平以下和100-120平成交占比居前,相较而言,二手住宅明显降级,70平以下,80-90平占比均在2成左右。可以预见,刚需复苏成为了此轮郑州二手房行情启动的重要推动力,对于后续新房回暖影响也会比较显著。

  二、互补性:津宁渝二手全面承接刚需,对改善主导新房市场影响寥寥(本节有删减)

  互补性城市,顾名思义,新房和二手房成交结构迥异,以天津、南京、重庆为典型代表,新房客群聚焦改善,二手房承接刚需,故二手房主力总价段也显著低于新房,购买力存在显著差异,不得不说,二手房买卖过程中的确会新增部分置换需求,但是能否进入新房市场和进入新房市场的时间仍有待后期检验,故而对新房回暖影响有限。具体来看:

  1、天津:二手小面积、低总价刚需成交占比较大,对新房改善刺激较弱

  对比天津2023年1月二手住宅和新房成交结构,二手住宅主力面积段、总价段呈现出“一边倒”特征:面积段70平以下占比高达35%,总价段100万以下占比高达60%。

  相较而言,新房成交结构各面积段、总价段分布较为平均:面积段100-120平占比为27%,80-90平、90-100平、120-140平占比均在20%左右;总价段如是,100-150万占比高达30%,100万以下、150-200万占比也均在30%以上。

  2、南京:新房客群购买力显著高于二手,100-140平成交累计占比46%

  南京二手住宅和新房不同面积段成交占比均呈现出梯度递减特征,二手住宅70-80平占比高达28%,而后随着面积段上扬,成交占比依次递减;新房100-120平为成交主力,占比达28%,而后也呈现随着面积段上扬,成交占比递减特征,这也导致新房和二手房主力面积段并不一致,二手住宅承接刚需,而新房市场吸引改善。

  总价段表现与面积段表现雷同,南京二手住宅成交主力总价段集中在100-300万元,新房成交主力总价段为200-600万元。

  3、重庆:二手70平以下、150万以下刚需为主导,新房主力90-100平(略)

  PART.04

  总结预判:深汉郑新房回暖存结构性机会

  津宁渝热度传导尚需时间

  (本节有删减)

  综上,我们分析了5个经历深度调整期城市当前二手房市场回暖特征、与新房成交结构对比情况,可以看到,多数城市二手主力面积段、价格段均低于新房,二手全面承接刚需属性较为明显,而此轮二手成交回暖能否延续至新房市场,我们认为,这主要与二者成交结构相似度相关,若二者重合度较高,客群属性相似,那很有可能随着后期新房供应放量,而分流至新房市场,若二者差异较大,那整体热度传导性较差,短期内联动回升概率不大。综合全文,我们得到的结论如下:

  一、二手住宅以刚需客群为主导,深津宁渝汉90-100平占比持增(略)

  二、深圳80-90平、武汉100-120平,郑州70平以下新房需求有放量空间

  将二手房成交结构与新房进行对比,可以看出深圳、武汉、郑州的二手市场回暖更容易由点及面,逐步扩展到新房市场,主要源于一方面新房和二手房市场购买力趋同,主力总价段高度相似;另一方面,整体面积段成交结构也具备一定的相似性,譬如深圳80-90平,武汉100-120平,郑州70平以下,无论是新房还是二手,均为成交主力。

  那么可以预判,二手房成交回暖势必会给这些城市新房市场带来一定结构性机会,只要后续新房对应面积段供给增加,此前停工爆雷的问题项目得以稳步推进,势必会使得购房者信心逐步修复,进而带动一轮新房成交放量。

  三、天津、南京、重庆新房、二手房互补属性更强,热度传导较弱

  而对于天津、南京、重庆等市场而言,二手房与新房市场成交结构存在较大差异,互补性更强,随着房价不断上涨,二手市场更多承接刚需,新房市场则进入改善时代。一方面购买力存在显著差异,二手房市场主力总价段显著低于新房市场,天津、重庆二手房成交主力总价段集中在100万以下,新房则聚焦在100-150万,南京如是,二手房成交主力总价段集中在100-300万,新房则聚焦在200-600万,另一方面,从成交面积段来看,二手房面积段有小型化趋势,整体主力面积段也低于新房市场,这也反映出二手市场客群和新房市场并不相同。

  即便存在部分置换需求会转移到新房市场,但当前二手市场的回暖短期对新房市场影响依旧较小,即便后期新房供应放量,新房成交随之强势反弹的可能性并不会太大,市场更多还是需要以时间换空间,等待行业面修复之后,整体新房市场后期才具备企稳回升的可能。

2023-04-10 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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