上海房地产市场监测月报(2023年8月)

市场报告 2023-09-12 09:54:13 来源:中房网

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2023-09-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:诸葛数据研究中心

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  一、8月上海新房市场供需双降,普陀、杨浦等多个主城区活跃度上升

  (一)成交:8月新房成交动力不足,同环比降势延续

  (二)价格:8月新房价格突破7万元/㎡,同比时隔5个月转正

  (三)供应、库存:8月新房供应持续收紧,库存量连续3月累积走高

  (四)分区:8月4区成交超千套,浦东新区升至区域成交首位

  (五)板块:嘉定主城区板块成交650套领跑,普陀武宁板块升至第二

  (六)房企:TOP5房企销售额超40亿,招商蛇口57亿领跑

  (七)项目:越秀保利嘉悦云上成交量居首,中海和园成交金额领先

 二、8月上海二手房成交量价齐升,业主涨价信心上升

  (一)成交:8月二手住宅成交止降回升,同比跌幅收窄约9个百分点

  (二)价格:8月二手住宅市场均价持续平稳上涨,同环比涨幅双双收窄

  (三)调价房源:8月涨价房源占比11.8%,较上月上升4个百分点

上海月报|8月二手房量价齐升,新房成交降至新低,“金九”预期向好

  (一)成交:8月新房成交动力不足,同环比降势延续

  2023年8月,上海新房市场成交活跃度仍然较低,成交量持续下滑,同环比降幅双双扩大,单月成交量达年内新低,去化动力明显不足。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年8月上海新建商品住宅成交10566套,环比下降20.89%,同比下降33.78%,同环比降幅均较上月扩大超14个百分点。从累计成交规模来看,2023年前8月上海新建商品住宅成交100128套,较2022年同期上升20.61%,较2021年同期下跌20.88%。

  8月上海新房成交继续探底,9月1日晚,上海、北京先后官宣落实“认房不认贷”,至此,一线城市全面执行“认房不用认贷”政策举措,作为市场先行指标的情绪指数立即反应,36周(2023年8月28日-9月3日)一线城市情绪指数全部止跌回升,其中,上海情绪指数较上一周上升0.08。预计随着利好政策持续发酵,市场信心增强,9月上海新房成交有望企稳回升。

  备注:2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%,2023年4月、5月同比分别上涨1188.94%、1037.75%。

  (二)价格:8月新房价格突破7万元/㎡,同比时隔5个月转正

  8月份,上海新房成交均价延续涨势,同比时隔5个月转正,不排除是受本月普陀、虹口、杨浦等主城区成交活跃度上涨的带动。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年8月上海新房成交均价为70706元/㎡,环比上涨9.17%,环比涨幅较上月扩大约8个百分点;同比上涨15.81%。

  备注:上海新房价格数据统计仅包含普通住宅和别墅。

  (三)供应、库存:8月新房供应持续收紧,库存量连续3月累积走高

  8月上海新房供应持续收紧,单月批准上市规模达到今年以来除1月以外的低谷,同环比双双维持下滑态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年8月新房批准上市套数8760套,环比下降20.3%,同比下降37.2%,同环比降幅分别较上月收窄约3、30个百分点。同时,在去化动力不足的情况下,库存量持续上升,库存压力较大,数据显示,2023年8月上海新房库存量为49685套,环比上升0.85%,同比上升25.49%,同环比升幅均较上月收窄超2个百分点。

  备注:2023年4月上海新建商品住宅批准上市套数同比上涨3764.7%。

  2023年8月,上海共有19个商品住宅项目获取预售证,分布在杨浦、普陀、青浦等10个区域,共计6038套房源申领销售许可,准许销售面积66.31万㎡。其中,作为嘉定新城的高热度楼盘越秀保利嘉悦云上,前期三批开盘皆取得较高的人气。该项目不仅交通便利,且周边配套也更为丰富,同时,国企+央企的强强联手,不仅品质可见,交付更安心。

  (四)分区:8月4区成交超千套,浦东新区升至区域成交首位

  从2023年8月份上海各区域的新房成交表现来看,浦东新区升至成交首位,8月新房成交2119套,占比15.87%;闵行区位居第二,8月成交1551套,占比为11.61%;松江、普陀紧随其后,单月成交量均超1000套,分别以1527套、1055套位居区域成交第三、四位。与此同时,虹口、长宁、徐汇、黄浦4区成交量较低,占比均不足1%。

  与上月成交相比,6个城区成交量上升,较上月减少1个,其余10个城区成交量环比下降。其中,虹口、长宁在上月成交低基数情况下,本月涨幅显著,均超400%,普陀区成交活跃度上升较为明显,由上月成交200余套升至本月千套以上,环比涨幅高达375.23%。环比下跌区域中,崇明、宝山以及黄浦下滑较为明显,跌幅均超50%。

  (五)板块:嘉定主城区板块成交650套领跑,普陀武宁板块升至第二

  从各大板块的成交来看,TOP17板块单月成交超100套,较上月增加1个,同时浦东新区板块成交活跃度仍然较高,共占据4个席位,且4个板块成交套数均超百套。其中,嘉定主城区板块位居首位,成交活跃度大幅提升,8月成交650套,较上月增加超380套,成交均价为68083元/㎡,呈现“量升价落”特征;普陀区武宁板块位居成交第二,8月成交476套,较上月增加300余套,成交均价为104814元/㎡;浦东新区唐镇、外高桥板块分别以403套、351套成交量位居第三、四位,成交价格均在7万元/㎡水平。与此同时,南桥新城、东外滩以及顾村板块成交活跃度下降明显,成交量均较上月减少超150套。

  备注:上海板块成交数据统计仅包含普通住宅和别墅。

  (六)房企:TOP5房企销售额超40亿,招商蛇口57亿领跑

  从各大房企在上海市场的表现来看,8月有17家房企销售额突破10亿元,其中,招商蛇口拔得头筹,8月实现57.17亿元销售额,较上月翻倍增长;保利发展退居第二,但销售业绩也较上月有所上升,8月实现47.49亿元销售额,环比上月增加约7%;中海地产位居第三,收金由上月6100万元上升至本月42.29亿元,销售业绩大幅提升;上海地产与杨浦城建均以超40亿元销售额跻身前五。整体来看,深耕于上海的招商蛇口、保利发展、中海、越秀等头部国央企揽金表现持续强劲,以上海地产、明捷集团、城建置业、大华集团等为代表的本土房企活跃度提升显著。

  备注:上海房企销售数据统计仅包含普通住宅和别墅。

  (七)项目:越秀保利嘉悦云上成交量居首,中海和园成交金额领先

  从8月份上海新房成交套数TOP20项目来看,浦东新区与普陀区项目上榜率居高,分别占据5、4个席位。其中,位于嘉定区的越秀保利嘉悦云上位居首位,供应加码助力成交走高,8月成交516套,成交均价为50037元/㎡。普陀区的招商苏河玺位居第二,8月成交353套,成交均价为105786元/㎡,项目整体出行及配套设施均十分便利,适合意向定居普陀的改善购房人群。地处浦东新区外高桥板块的瑞仕半岛璟庭以327套位居成交第三,成交均价为70074元/㎡。

  从成交金额排行来看,有14个项目单月成交金额超10亿元,其中,主城区杨浦、普陀项目包揽前三,成交单价均在10万元/㎡以上,收金能力自是不可小觑。位居杨浦区的中海和园成交金额居首,8月成交41.45亿元;普陀区的招商苏河玺、品尊国际分别以39.88亿元、35.08亿元位居第二、三位。此外,瑞仕半岛璟庭、越秀保利嘉悦云上、安高申宸院、前湾名邸收金表现也不俗,8月成交金额均超20亿元。

  备注:上海新房项目成交数据统计仅包含普通住宅和别墅。

  二、8月上海二手房成交量价齐升,业主涨价信心上升

  (一)成交:8月二手住宅成交止降回升,同比跌幅收窄约9个百分点

  2023年8月,上海二手房市场韧性持续凸显,成交结束“四连下滑”局面,迎来回升态势,同比降幅也有所收窄。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年8月上海二手住宅成交13471套,环比上升10.17%;同比下降29.16%,同比降幅较上月收窄约9个百分点。从累计成交来看,2023年前8月上海二手住宅成交120780套,较去年同期增长27.66%,较2020年、2021年同期分别下滑25.74%、43.8%。

  继上月二手房成交逆势趋稳后,上海本月二手房成交再度上升,向市场传递了一定的积极信号。叠加新政后市场情绪明显提升,改善需求加速释放,预计下月上海二手房成交大概率将延续上升态势。

  (二)价格:8月二手住宅市场均价持续平稳上涨,同环比涨幅双双收窄

  上海二手住宅市场均价增长势头稳健,2023年8月,上海二手房价格持续上扬,截至本月,同环比已分别连续上涨32、18个月。数据显示,2023年8月上海二手住宅市场均价为74583元/㎡,环比上涨0.17%,同比上涨9.25%,同环比涨幅分别较上月收窄2.28、0.14个百分点。

  (三)调价房源:8月涨价房源占比11.8%,较上月上升4个百分点

  从涨降价房源来看,2023年8月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为11.8%,较上月上升4个百分点。涨价房源占比“二连升”,且本月升速加快,体现出新政利好市场情绪明显升温,业主涨价信心进一步上升。预计随着利好政策持续发酵,下月涨价房源占比有望继续走高。

  诸葛数据研究中心:

  诸葛数据研究中心(又称:诸葛数据研究院)是依托于诸葛大数据和AI成立的专业房地产研究机构,自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛数据研究院依托诸葛科技覆盖的八百多个城市的数据资源,建立了信息最全的、最专业房地产数据库,定期发布中国主要城市的价格指数,及时反应房地产市场变化及房产重要报告,研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。

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(2023-02)

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日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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