9月以来，香港内房股全线暴涨，截至9月8日，内房股指数九月首周涨幅高达17.38%，融创中国、中国恒大、世茂集团等涉债务问题房企低位至高位超过100%，境外投资者大举做多问题房企，标志着行业极度悲观预期正在结束。

  值得关注的是，问题房企的股价表现，与债权债务的诚信度息息相关，拒绝躺平的公司，获得了更好的资本市场认可。  

  诚信暗线  

  9月4日，受周末“认房不认贷”消息刺激，香港内房股大幅上涨，但A股市场高开低走，相关地产公司涨幅有限。

  然而，以融创中国为代表，涉债务问题的房企，自此开始了暴力拉升之路。9月4日，融创中国上涨34.04%；9月5日，再度上涨25.4%；9月6日，融创涨幅升至68.35%，报收2.66港元，较三天前的收盘价0.94港元，涨幅高达182%。

  与融创中国相似，中国恒大、世茂集团近三日涨幅也超过100%。

  上坤地产、正荣地产、融信中国、龙光集团、佳兆业集团等涉债务问题房企，涨幅均在20%以上。

  债券市场上，融创公司债券同步出现大涨，H1融创01涨幅高达200.47%，不过成交金额仅有133万元。

  但股债双双上涨表明，房地产政策环境的全面改善，已经逆转了投资者信心。激进的投资人，已愿意下注问题房企困境反转。

  9月7日，内房股表现分化。部分涉债务危机的内房股继续保持强势，但一些上市房企则明显掉队。

  如果将坊间对问题地产公司债权债务的诚信评价相联系，很容易发现，那些在涉及债务问题上，诚信度较高的公司，获得了更好的股价表现。而那些试图躺平的公司，股价表现在情绪化跟随上涨后，最终势必回落。

  显然，用真金白银票的资本市场，愿意给予诚信房企更高的股价预期，而那些在债权债务问题上缺乏诚信的问题房企，最终将归于沉寂。

  否极泰来  

  股债暴涨的市场表现，是房地产业走出至暗时刻的明确信号。

  今年以来，房地产销售端数据持续下行，资本市场上对地产股、地产债风声鹤唳，公司基本面一有风吹草动，往往引发投资者的非理性抛售。考虑到估值的周期扰动，仅从价格表现来看，结合港股在内，目前地产股股价中位数，已处历史最低价格区间。

  当下随着地产股与房企债券的联动上涨，投资的悲观预期已经扭转。这其中，楼市政策环境全面向好功不可没。事实上，近期楼市的重大利好，正以高密度的方式铺开。

  8月中旬，住建部、央行、金融管理总局发布了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》；8月31日，央行发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，含金量十足，对减轻购房人的还贷负担具有积极影响；9月1日，上海等四个一线城市均全面放开“认房不认贷”。

  显而易见，这些政策显著利好楼市，全面改善相关各方对楼市前景与相关房企的业绩预期。  

  隐患仍在  

  值得注意的是，与问题房企的暴涨相比，蓝筹房企的表现，则中庸得多。

  以万科H股和万科A股为代表，蓝筹房企只出现了小幅上涨。这意味着，投资者对行业的全面向好仍心存疑虑，在真金白银的投票中，投资者最终选择问题公司的投机性炒作。

  进一步而言，当前的地产股投资，仍属于消息面驱动，后续的市场表现，仍取决于利好政策的持续性。

  地产股要真正实现反转，其中影响最大的因素，仍在于销售端数据，若销售端数据能进一步回暖，地产股上涨将得到有效支撑，市场的下行通道将告终结，新的周期将会开启。如果销售数据未能同步向好，那市场投资者仍会将地产股视为政策性投机，一旦上涨力量衰竭，二级市场投者仍会倾向于抛售手中筹码。

  不过，就投资机会而言，即使经过当前的暴涨，地产股距离高点仍有相当距离，短期内仍能期待市场进一步表现，投资者需要关注政策的延续性，以及外部环境的变量因素。