2025年上市银行年报数据显示，国有六大行个人住房贷款余额连续第三年集体下滑，全年净减少7115亿元，降幅较2024年的6210亿元和2023年的5569亿元进一步扩大。这一趋势标志着房地产信贷市场已告别“高增长”阶段，正式步入“存量优化与结构调整”的新周期。

  需要说明的是，从防范化解风险的角度看，当前房贷资产质量的波动仍处于可控区间。银行通过多元化信贷结构以及更为严格的风控措施，正在稳步消化前期积累的风险。尤其今年一季度，重点城市二手房交易市场迎来“小阳春”，同时一二手房联动效应有所增强。因此，对于房贷余额减少的现象，应理性看待，市场不必多虑。当然，这也对银行提出了新的要求：需围绕存量市场和城市更新等领域开拓房贷业务，持续增强信贷投放的新场景。

  一、六大行房贷“缩表”加速，但信贷结构优化与风险化解同步推进

  根据年报数据，截至2025年末，国有六大行个人住房贷款余额合计约24.48万亿元，较上年净减少7115.16亿元，同比下滑2.82%。从具体银行来看，工商银行房贷同比缩水幅度最大，达3.41%，农业银行、建设银行、中国银行、交通银行分别缩水3.38%、3.18%、2.60%和1.65%，邮储银行基本持平。六大行个人住房贷款余额均已告别“6万亿元时代”。

  房贷余额或房贷规模出现下降，与房地产近两年的深度调整密切相关。第一，这与住房交易规模总体持续下降的基本情况有关。尽管近两年购房市场已有明显回暖，尤其从2024年底开始部分城市交易量有所回升，但当前交易的绝对规模仍然偏少。第二，虽然市场上出现了房地产市场回暖等利好信号，但更多集中在大城市，而这类城市的交易占比相对还不是很大。估算来看，一二线城市的交易占比大约在四成左右，而且这些城市内部也存在分化或结构差异，因此影响依然存在。第三，部分购房者尚未用足杠杆。虽然现在贷款额度已有所提高，但很多人可能还不会用足15%的首付比例。再加上公积金提取额度、公积金贷款政策以及一些购房补贴的叠加作用，客观上分流了部分传统的贷款需求。

  需要指出的是，这些数据并不代表风险扩大，而是房地产市场调整和银行业务调整下的正常现象，并非系统性风险。虽然个人贷款不良率短期内略有上升，但本质上仍处于可控范围。一方面，房地产交易市场有所回暖；另一方面，此前对不良率形成压力的提前还款行为也已明显减少。

  从另一个角度看，房贷风险与房价走势密切相关。当前房价调整较为深度，但房价泡沫已大幅减少，部分城市房价出现企稳迹象，因此这一轮房价调整对房贷资产重估带来的冲击并不大。

  此外，从包括房贷在内的各类信贷来看，在房贷收缩的同时，六大行的个人消费贷款与经营贷实现大幅增长，成为个贷业务的新增长点。数据显示，2025年末，国有六大行个人消费贷款余额约3.34万亿元，同比增长20.56%；个人经营贷款余额9.36万亿元，同比增长15.63%。总体来看，“房贷降、消费贷经营贷升”的结构性变化，说明信贷结构正积极优化，体现了较好的信贷投放策略。

  二、一季度二手房“小阳春”如约而至，市场修复呈现结构性特征

  进入2026年，房地产市场的交易端已释放出积极信号，尤其是一季度呈现出的“小阳春”态势，为“金三银四”打下了良好基础。从一线城市的表现看，根据相关机构统计数据，3月份北京市二手住房网签19886套，同比增长3.4%，达到近15个月以来的高位；一季度累计网签43098套，与去年同期基本持平。上海市场同样表现亮眼，3月全市二手房成交量达3.1万套，同比增长6%。其他城市也类似，无论是全国重点20个城市，还是多个三四线城市，二手房交易均录得同比正增长的积极态势。

  表面上看，当前市场对“小阳春”仍存分歧，但以下几点是明确的。第一，交易数据更为扎实，更多来自刚需和首次改善需求。这类需求近年来每年的体量基本稳定，具有一定可估算性。第二，房价调整已更充分，下跌空间收窄，有助于增强入市交易的积极性。第三，自3月份以来，各地交易数据有所改善，部分银行反馈新房签约量增加，住房按揭贷款进件量也随之上升。第四，市场仍有进一步传导的空间，这将持续释放合理需求，为房贷提供有力支撑。

  三、提前还贷“潮”热度和必要性同步下降，理性决策成为主流

  近两年房贷规模下降，与2022年下半年开始的“提前还贷潮”似乎密不可分。但需要看到，这一轮提前还贷在持续近四年后，热度正逐步消退。原因有三：一是这两年存量房贷利率下调，客观上减轻了居民的还贷压力；二是房价开始企稳，持有房产的积极性随之上升；三是置换条件明显放宽，即便不提前还房贷，也能享受首套房相关优惠政策，这也有助于稳定存量房贷。目前提前还贷依然存在，但规模已大幅减少，不再是今年购房者讨论的重点。同时，随着租售比等指标回升，提前还贷的意义也在下降。过去房价下跌，导致房贷成本与理财收益之间出现倒挂，即房贷成本过高。而当前租售比提高，部分已超过房贷成本，居民更倾向于继续持有住房。因此，尽管提前还贷短期内仍会给银行资产负债表带来一定压力，但这一压力已明显缓解。所以，关于房贷余额的压力，与提前还贷量的关联也已大幅减弱。

  四、总结和展望

  综合以上分析，2025年六大行房贷余额集体下滑，并非短期波动，而是房地产市场供求关系发生根本性转变的必然结果，标志着房贷规模已进入存量优化阶段。不过，这一过程并非全然消极：从风险防范角度看，当前房贷资产质量的波动仍处于可控区间，银行通过信贷结构多元化，正在构建更具韧性的零售资产组合；从市场修复角度看，2026年一季度重点城市的“小阳春”行情表明，在政策托底与需求释放的共同作用下，市场信心正在逐步修复。购房交易市场的稳定，也有助于带动房贷市场的稳定。

  未来应重点关注以下几个方面：一是二手房挂牌量与成交价的平衡点，这决定了“以价换量”能否持续；二是新房市场房贷规模是否出现放量，因为新房市场的活跃度更能代表房地产市场企稳的程度；三是各地持续推行的房贷贴息等政策，客观上会对房贷形成偏好，需要关注其对房贷业务的刺激或带动作用；四是房贷利率总体处于低位，客观上有利于带动房贷业务，尤其是对比房价与租售比的走势。