北京链家研究院院长 高原

  二手市场交易整体量升价稳，“小阳春”如期而至

  2026年3月，北京市二手住房网签规模达到19886套，同比增长3.4%，环比增长144.6%，网签规模达到近15个月以来最高水平。一季度二手住宅网签总量43098套，与去年同期大致持平。

  从更为领先的三方协议签约来看，3月主要经纪机构二手住房三方协议成交同比增长8.7%，单月实际成交量达到近17个月以来最高水平；一季度主要经纪机构二手住宅三方协议签约量同比增长7.7%。

  三方协议签约量高于网签签约量，核心原因是：受手续办理、资料准备等因素影响，通常三方协议向网签转换需要时间，网签协议数量对前端市场的反馈具有一定滞后性。当前交易将部分体现在4月网签数据中。

  刚需高活跃、置换本地化，外围城区表现更为亮眼

  一季度二手住房成交价格总体与去年四季度持平。但需关注的是，一季度交易结构中，入门级房屋与外围片区房屋占比显著提升，使得整体成交结构有所下沉。如排除结构性因素，以房屋价格指数来看，3月房屋价格指数较去年12月上涨约3.8%，市场价格实际处于回升过程中。

  入门级房屋成交占比偏高属于一季度常见现象。对于成长型家庭，受益于年终奖发放等因素，一季度是其支付能力相对更强的节点；且气候条件更有利于装修工作开展。因此，历年一季度入门级房屋成交热度均相对较高。

  本年度另一个值得关注的现象是：平原多点地区与副中心地区的改善型住房表现也优于往年，这一点主要是受益于近郊地区城市界面与住房供给品质的持续提升，使得居住在近郊地区的家庭在改善过程中也将本地置换纳入选择。入门级房屋的活跃与置换本地化趋势的增强，共同推动了近郊地区交易活跃度。通州、大兴等近郊城区占比相较往年有所提升。

  城四区与核心区整体市场表现与去年同期持平，也呈现出交易量升价稳的总体表现，东西城、朝阳、丰台等地区市场表现也较为突出。依据既往市场规律，在一季度入门级房屋交易活跃后，能够为置换型改善性客户提供必要的资金与购房资格基础，在二、三季度市场热度将会逐步向中心城区传导。

  受供给、结构、统计影响，新房市场修复但略弱于二手

  一季度全市新建商品住宅成交6662套，同比有所下行，与二手房市场相比显著偏弱。对于这一现象，不应片面理解为新房市场表现不佳，需要着重考虑三方面因素：

  一是供给总量有所不足。受去年“好房子”政策落地影响，部分开发企业为增强竞争力、对建设中住房进行调规，一定程度上影响了开发与供给节奏，使得一季度供给总量偏低。一季度，全市新建商品住宅新增供应6521套，同比下降19.3%；有29个新入市项目，同比减少2个，其中多数为现有项目加推。供给不足，尤其是新开项目不足的情况，一定程度上对前端销售形成了约束。

  二是产品结构偏向改善。一季度整体市场需求偏向入门级产品，而当前新房产品主力面积段为90-120平方米、120-150平方米，更偏向于改善型产品，使得市场热度难以直接传导到新房市场。

  三是统计标准与节奏影响。一季度末，通州、顺义、昌平等地均有入门级新房取证入市，市场表现突出，部分项目取得较为亮眼的认购成绩。但由于此类项目开盘于3月末，缴费、资料筹备等仍需必要时间，部分销售结果达不到统计标准，使得部分新房销售结果需在后期统计中才能体现。

  综合上述情况来看，随着后期新项目逐步入市、市场节奏向改善逐步转换，以及已销售项目的销售结果确认，4月及二季度新房市场表现将会进一步提高。

  租赁市场季节性回升，高品质租赁房屋更受青睐

  春节过后，北京市进入传统的返工季节，租赁需求开始逐步进入旺季。主要经纪机构3月租赁成交环比提升一倍以上，与以往春节后1个月市场表现相比还要更好。

  在租赁规模快速提振的同时，单位租金水平整体维持平稳。当前全市租金76元/平米/月，同比去年略微降低，降幅属于正常波动范围内。值得关注的是，套均租金6444元/套/月，同比降幅显著低于单位租金降幅。走势分化的核心原因是大户型、高套均价房屋占比提升，反映出节后租赁客群对房屋的空间、品质要求有所提升。

  后市节奏切换，预计二季度热度犹存、节奏放缓

  从前瞻性指标来看，当前领先的带看活动较为活跃、新增客户量也高于去年同期，带看转成交效率也较为正常。综合来看，市场未来仍将维持较为活跃的状态。

  进入二季度后，随着入门级房屋销售热潮的过峰，市场需求将逐步转向以改善型需求为主，改善性客户具有节点要求弱、决策周期长、手续流程多的特点，因此其改善流程通常更长，带看到成交的转化效率也相对更低。此外，二季度有多个法定假期，居民出行旅游对住房市场交易节奏也会造成短期影响。基于以上原因，进入二季度后，北京房地产市场交易规模通常会有所回落，属于正常现象。

  综上，预计二季度市场活动热度将会维持相对高位，但交易规模出现季节性下行。