近期，南京房地产市场回暖的消息引发了广泛关注。南京既是全国新一线城市的代表，也是过去房价超跌的典型城市。当前市场回暖，表明市场调整已进入尾声，同时也预示着后续存在反弹的机会。从全国层面来看，近五年较多城市房价出现超跌，“超跌必反弹”的市场逻辑正逐渐形成，这对预判“小阳春”等市场行情具有重要的启示意义。

  一、2月南京新房价格止跌回涨，环比涨幅并列第一

  根据国家统计局2026年3月16日发布的数据，2月份南京新建商品住宅销售价格指数成为市场关注的热点。数据显示，南京新房价格环比上涨0.3%，在1月环比下降0.4%的基础上实现由跌转涨，这一涨幅与长春、宜昌并列70个大中城市首位，表现显著优于全国平均水平。从整体来看，2月份一线城市新房价格环比由降转平（微涨），二线城市整体仍下降0.2%，但降幅已连续收窄。南京作为二线城市的代表，其价格反弹力度显示出较强的市场韧性。

  与新房市场的积极表现相比，南京二手房市场仍处于调整通道，但边际改善迹象已有所显现。2月南京二手房价格环比下降0.1%，较1月0.2%的降幅有所收窄。从环比降幅收窄的趋势来看，市场下行压力正逐步缓解。这一走势与近期上海市场相似，表明房地产市场已逐步进入修复通道。尤其是核心区域的二手房，性价比优势开始显现，认购价值逐步提升。

  二、量价各端协同发力，促进各指标回暖动力增强

  推动南京此轮新房价格领跑的核心因素，应归结于地方政府在供需和价格等层面的发力或效应释放。

  1、在需求端，南京与全国多地政策方向一致，在降低首付比例、取消限购等方面积极推进。与此同时，一季度以来，各在售楼盘通过人才房票、专属认购礼包、限时特惠等方式持续激发市场需求。特别是“青年人才房票”政策的全面落地，明确对大专至博士学历人群提供3万至15万元不等的购房补贴，配合公积金贷款额度提升（单人最高160万元），有效降低了刚需和改善型客户的入市门槛。

  2、在供给端，南京坚持因城施策，围绕控增量、去库存、优供给推进各项工作。一方面，住房“以旧换新”举措提质增效，另一方面，房地产项目“白名单”制度持续发挥作用，从不同角度促进供给结构优化。值得关注的是，2月底南京推出了南部新城等区域的优质住宅地块，进一步响应改善型住房需求，以优质供给引导市场需求释放。

  3、价格层面的因素同样不容忽视。在经过深度调整后，南京市场已显现出一定的超跌特征。从近两年表现来看，杭州市场韧性和持续性明显更强，而南京则经历了较为明显的下跌，即便是核心区域也出现价格回调，部分项目如鼓楼区个别楼盘一度面临滞销。这背后固然与人口结构、城市发展阶段等因素密切相关。但需要看到的是，在经历了持续且深度的价格调整后，考虑到南京作为大城市的定位，其人口导入能力依然存在，城市的基本面支撑仍在。

  三、改善型需求入市积极，市场呈现点状复苏特征

  从市场微观表现来看，改善型需求的稳步释放是南京新房价格领涨的另一重要支撑。相关楼盘统计显示，当前南京新房市场到访量和成交量均呈现稳步提升态势。建邺区等核心区域的部分改善型楼盘，每日来访客户稳定在十多组至二十组，购房意愿较为强烈。这与改善型楼盘购买门槛降低有一定关系。总体来看，核心地段项目相比去年同期已实现约10%的同比正增长，反映出购房者出手意愿有所增强。

  需要指出的是，当前市场的回暖仍呈现明显的结构性特征，即“点状复苏”主要发生在核心区域，这与全国整体趋势保持一致。从其他城市情况看，市场热度同样集中于核心地段。这一现象也提示我们，后续市场发展中，刚需入市节奏仍需进一步政策呵护，同时“卖一买一”的置换链条尚待完全打通。

  四、市场展望：小阳春行情可期，但复苏基础仍需巩固

  南京的市场数据体现出几个显著特点。从南京自身来看，当前楼市正处在稳步修复阶段，是“小阳春”行情的典型代表。这表明，随着系列政策落地见效，市场预期有所调整，回暖态势逐步显现，住房需求的释放节奏和市场预期正趋于稳定。从同类城市的角度观察，南京既代表了二线城市较为明显的修复趋势，也反映了此前经历持续深度调整的城市，正迎来较为可观的反弹空间。这也印证了房地产市场周期调整的规律性，以及政策作用下市场走势的可预见性。

  综合南京及全国其他城市的数据来看，主要有以下几点判断和总结：第一，二手房交易近期较为活跃，但仍主要集中在核心区域或优质区域的项目。这反映出购房者在选择上更加务实，更多从宜居、安居和实际经济承受能力出发进行决策。第二，相比之下，新房市场更多呈现“点状式”复苏格局。部分优质项目表现突出，但整体尚未形成全面回温的局面，市场尚未进入“遍地开花”的阶段。展望后续发展，各地仍需进一步巩固“小阳春”的企稳基础，加快打通一二手房市场之间的传导链条，进一步稳定和延续市场热度。