2026年一季度，全国土地市场紧扣“控增量、去库存、优供给”核心导向，整体呈现规模持续缩量、市场结构持续优化的态势，一二线城市更新、旧改地块入市占比提升，广州马场一期、杭州城东新城等核心城市优质地块热度高涨，成为市场亮点。

  从典型房企投资拿地表现来看，企业整体的拿地意愿依旧偏向谨慎。在销售排名前100的企业里，仅有不足三成的企业有土地储备入账。

  与此同时，仍有部分房企拿地金额超百亿，如越秀地产、保利发展2026年一季度拿地金额分别为282亿元及127亿元。其中，越秀地产以236亿元摘得珠江新城马场地块，创下广州2010年以来单宗地块成交总额最高纪录，押注明显。

  3月初，自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（“38号文件”），明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。在38号文件强调加强存量盘活的指引下，全年土地出让规模也将进一步走低。核心城市优质地块的竞争也将更为激烈。

  2026年一季度全国土地市场开局呈现总量缩量、局部高热，土地成交规模延续同比回落态势

  数据显示，截至3月25日，一季度全国300城经营性土地成交建筑面积0.97亿平方米，同比下降16%；成交金额2610亿元，同比下降35%，金额降幅显著大于面积降幅，主要因2025年同期一二线城市集中成交大量高总价、高单价优质地块，形成较高基数。

  从月度成交建筑面积走势来看，1月、2月同比分别下降24%、19%，3月同比回升30%，春节后各地土地成交节奏明显加快。

  3月初，自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（“38号文件”），其中第十条“统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展”提出的增量严控要求，迅速成为行业关注焦点，为住宅用地供给格局划定了全新规则，也为解读全国存量住宅用地的整体动向与分化路径提供了核心政策指引。

  文件条款明确：年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。

  这一政策强约束下，进一步夯实了“存量优先”的制度基础。

  从2026年一季度全国土地成交金额TOP20城市来看，明显呈现出清晰的梯队格局。一线城市占据榜单前三席位，其中广州以256亿元成交金额高居榜首，上海、北京分别位列第二、三位，成交金额均突破100亿元；二线城市共有10个城市入围TOP20，沈阳、哈尔滨两座东北城市亦跻身其中；三四线城市有7城入榜，绝大多数来自江苏省，南通表现尤为突出，以104亿元成交金额超越杭州位列第四。

  从土地市场的热度来看，呈现明显分化特征。一季度多数城市成交地块以城市更新、旧城改造类为主，平均溢价率普遍低于5%，但广州、杭州、哈尔滨三座城市市场热度显著偏高，平均溢价率分别达到24%、30%和29%。

  广州高溢价主要由马场地块带动，该地块以236亿元总价、26.7%溢价率成交，大幅拉高全市一季度平均溢价率，也实现了广州规划和自然资源局对其“策马先行、赢在开局”的开局目标；杭州3宗住宅地块均实现溢价成交，3月城东新城宅地更是拍出51%的高溢价率；哈尔滨则因出让多宗城区优质改善型宅地，被本地深耕房企溢价竞得，推高整体溢价水平。

  从拿地企业类型角度审视，“央企领衔、城投为主”的格局仍在延续，企业整体的拿地意愿依旧偏向谨慎。在销售排名前100的企业里，仅有不足三成的企业有土地储备入账。

  截至3月末，100家典型样本企业新增土地储备货值的门槛值为10.4亿元，较上月提高4%，同比下降11%，降幅较1-2月收窄近10个百分点；新增总价百强门槛值为5.1亿元，与去年同期基本持平。由此可知，在核心城市推出优质地块后，企业拿地的积极性有所提高。

  2026年一季度新增土地储备的百强房企，其新增货值、总价及建筑面积百强之和分别为3225亿元、1596亿元和2397万平方米。与1-2月情况相比较，3月的拿地指标有明显恢复。

  值得注意的是，在拿地决策整体趋于保守的同时，仍有部分房企押注核心地块，一季度累计投资金额超100亿元。

  其中越秀地产投资金额最高，达282亿元，同比增长372%，主要是因为广州马场地块成交总价达236亿元。

  排第二的是保利发展，投资金额达127亿元，保利发展也参与了广州马场地块的争夺，但最终没能成功拿下，在此之后，保利发展在杭州、上海强势补仓，分别拿下杭州城东新城宅地、钱江世纪城宅地以及上海长宁内环内宅地等多个热点地块。

  一边是不足三成百强房企拿地，一边是越秀地产、保利发展拿地超百亿。从房企投资逻辑来看，一方面，市场底部徘徊持续制约拿地信心，当前房地产销售复苏基础尚不牢固，多数房企现金流压力未得到根本缓解，资金安全与项目去化保障成为投资首要考量，拿地决策整体趋于保守；另一方面，市场热度高度聚焦核心区域，“点状火热、面状冷清”特征愈发明显，土拍热点将集中于一线城市核心地段及强二线城市优质板块，三四线城市及远郊区域持续低迷，投资分化态势进一步加剧。

  整体而言，2026年土地市场将在“控增量、去库存、优供给”的主线下稳步运行，随着存量盘活深化、优质供给释放、政策效应持续显现，市场将迎来更多发展确定性。

  对于房企而言，2026年投资需坚守安全优先、精准布局的核心策略，聚焦核心城市核心板块，通过合作开发等模式降低投资风险；同时密切关注政策窗口期，在守住资金安全底线的前提下，精准把握结构性投资机遇。

  展望二季度，我们认为土地市场将呈现"局部回暖、整体审慎"态势。随着核心城市优质地块入市，土拍热度有望阶段性回升。