事件概述：2026年2月，北京市发布了年度首批城市更新计划项目清单，规模较大。清单共涉及1321个项目，其中新实施项目745个，续建项目576个，年度计划投资达1049.5亿元。此举标志着北京城市更新工作提速，进一步说明当前城市发展转向存量提质改造与增量结构调整并重的新阶段。对于各地2026年房地产以及城市更新工作都具有较好的启示。

  一、项目清单核心数据解析

  本次发布的清单，在项目数量、投资规模、覆盖范围上均展现出系统性、全域性的特征，核心指标如下：

  二、政策导向与市场影响分析

  此次大规模城市更新计划的发布，不仅是北京城市发展阶段的必然选择，也将对2026年房地产工作产生积极影响。

  1、从“开发模式”向“经营模式”深刻转型。过去以拿地、建新房为核心的开发模式正在让位于对存量空间的精耕细作。对于开发商和运营商而言，这意味着能力要求发生根本性变化——从擅长“拿地-快周转”转向需要具备资产改造、产业导入、金融运作和长期运营的综合能力。尤其是在关注2026年投资机会的过程中，更是需要具备此类思维。

  2、投资引擎换挡，激活“民生+产业”双轮驱动。此类城市更新工作，立足民生改善导向。包括老旧小区改造、完整社区建设等项目，将直接提升居民居住品质，补齐城市生活短板。同时也将促进产业升级，通过老旧街区商圈和产业区更新，将为新消费、文化创意、科技创新等产业提供高品质空间载体，促进产城融合与经济动能转换。超千亿的投资也将传导到相关产业端。

  3、重塑城市空间价值与土地供给格局。大规模的存量更新，将优化城市功能布局，提升区域整体价值。尤其是在近期各地陆续公布供地计划的过程中，更是要注重对此类存量土地更新工作的关注。例如，对非核心功能的疏解与核心功能的提升，将使不同板块的定位更清晰。同时，通过存量挖潜，也在一定程度上缓解了新增建设用地压力，将积极影响住宅、商办用地的供给结构。

  4、“北京经验”将成全国范本。作为首都，北京发布详尽且规模宏大的年度更新计划，其项目筛选机制、资金平衡模式、公众参与路径、跨部门协同流程等，都将为各大城市提供重要的参考。当前各地要围绕8项更新类型，和“人产城”等要素进行结合，持续促进城市高质量发展。

  三、总结与展望

  总体而言，北京1321个城市更新项目的发布，标志着首都城市建设正式迈入以存量提质增效为核心的新阶段。这既是对中央城市工作会议精神的深入落实，也是“十五五”开局之年城市内涵式发展的必然路径，更是提升城市竞争力、宜居性的战略部署。从房地产市场角度来看，今年需要重点关注城市更新对市场的影响。我们认为，城市更新是房地产及相关领域最大的确定性机遇之一。各地要积极关注这一赛道，并和新一轮住房消费、AI新技术、金融支持实体产业等进行结合，并构建起与存量更新相匹配的操盘能力，据此扎实开展工作。我们也预计，随着城市更新项目的名单落地，相关的投融资模式创新（如REITs退出）、技术标准完善、政策支持细化将加速推进，这也是各市场参与者需要积极关注的地方。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进