坐拥北京CBD（商务中心区）核心资产的中国国贸，交出了一份不及市场预期的年度成绩单。

  4月1日，中国国际贸易中心股份有限公司（以下简称“中国国贸”）发布的2025年年度报告显示，公司全年实现营业收入37.7亿元，同比下滑3.63%；归属上市公司股东净利润12.02亿元，同比下滑4.76%。

  业绩下滑的背后，是写字楼与酒店两大核心业务的全面承压，写字楼平均租金降至609元/平方米/月，酒店毛利率更是跌至5.17%。

  对于业绩下滑，中国国贸在年报中分析称，2025年北京写字楼市场新增需求依旧疲弱，租金水平持续承压；而酒店行业则面临市场分化和需求不足的挑战，其中高端酒店业竞争持续加剧。

  在行业整体承压的背景下，公司资产端呈收缩态势，年末总资产114.54亿元，较期初减少7.07%。

  在写字楼需求疲软、高端酒店竞争加剧的双重压力下，中国国贸对2026年业绩预期仍趋谨慎。根据披露，2026年，中国国贸预计实现营业收入36.1亿元，成本费用18.1亿元，利润总额14.5亿元，这一预期显示出公司判断市场短期复苏势头仍不明朗。

  核心业务承压

  中国国贸于1999年在上交所上市，主营业务为写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营，核心资产是位于北京CBD的国贸中心建筑群，总建筑面积超过110万平方米，集甲级写字楼、高端商城、豪华酒店、服务式公寓及会展功能于一体。

  2025年，中国国贸核心物业租赁及管理业务收入32.76亿元，同比下滑3.27%，毛利率同比下降0.39个百分点，主要受北京CBD写字楼空置率上升、租金承压及消费复苏乏力等因素影响。

  从收入构成看，写字楼与商城是主要收入来源，2025 年分别占总收入37.55%和33.65%，但这两项业务收入均出现下滑。

  写字楼业务是引发中国国贸业绩下滑的主要因素。报告期内，全年收入14.16 亿元，同比减少9554.13 万元，平均租金从2024年的639元/平方米/月降至609元/平方米/月，平均出租率也从93.1%微降至91.8%。

  这一表现与北京写字楼市场整体趋势一致。仲量联行数据显示，2025年，全市甲级办公楼空置率达15.2%，空置面积近150万平方米。尽管市场新增供应创近年新低，但企业新租扩租需求持续疲软，租金下行压力显著。

  零售商业物业市场同样面临调整。高承租能力的国际精品阶段性企稳但整体下行，品牌拓店谨慎，注重优化布局与控制成本。2025 年商场收入12.68 亿元，同比减少1775.08 万元，平均租金从1309元/平方米/月降至1300元/平方米/月，出租率下滑1个百分点。

  酒店业务压力更为突出。在高端酒店竞争加剧的背景下，2025年酒店经营收入4.94亿元，同比减少3142.05万元，毛利率下滑2.1个百分点。中国国贸表示，北京高端酒店业普遍面临出租率与平均房价“双降”压力，政商活动减少与企业差旅预算压缩，直接影响了客房、宴会及餐饮收入。

  面对行业下行压力，中国国贸计划通过数字化转型与成本管控寻求突破，包括推进智慧商城、智慧写字楼建设，优化线上线下融合体验，同时加强成本控制与人员结构优化，以提升运营效率与客户黏性。

  管理层迭代

  业绩持续下滑的背景下，一场系统性的人事调整在财报发布前密集展开。

  2025年11月至2026年1月期间，中国国贸完成了包括董事长、副董事长、副总经理在内的核心管理层更迭。

  2025年11月7日，中国国贸发布公告称，黄国祥因工作原因离任公司董事长、执行董事及薪酬委员会委员职务。

  黄国祥离任后，董事会选举赵汝泉出任公司第九届董事会董事长、执行董事及薪酬委员会委员。

  赵汝泉1970年出生，2025年加入香格里拉集团，此前曾任天岳先进、华住酒店集团等企业首席财务官。从履历来看，赵汝泉在财务管控、海外业务拓展、资本运作等方面有着丰富的实践经验，有望为中国国贸在资金运作和业务拓展方面带来新的思路。

  值得关注的是，在赵汝泉接任董事长之前，龙湖集团原高级副总裁、商业地产部总经理李楠已正式加盟中国国贸，担任常务董事兼总经理。

  李楠深耕商业地产领域多年，曾主导龙湖天街系列项目的快速发展，擅长商业项目的精细化运营。

  1月15日，中国国贸再次发布公告，宣布钟荣明不再担任公司副总经理职务；同时，董事会同意聘任蔡宁玲出任公司副总经理，补齐管理团队短板。

  蔡宁玲出生于1974年，拥有香港大学房地产管理学硕士学位，曾服务于香港及英国大型企业集团，历任嘉里建设、九龙仓中国置业等企业核心岗位，在商业地产租赁、运营及资产管理领域积累深厚。

  次日，中国国贸副董事长、执行董事及薪酬委员会委员吴相仁因退休离任，选举余元堂接任。

  公开履历显示，余元堂现年59岁，毕业于对外经贸大学金融学专业，持有经济学博士学位，长期深耕经贸领域，先后任职于经贸部、外经贸部交际司、欧洲司等部门，历任多岗位职务，积累了丰富的经济领域工作经验和广泛行业资源。

  此次调整后，中国国贸形成了覆盖资本运作、精细化运营、资产管理及政府事务的管理团队组合。在行业整体承压的背景下，中国国贸新管理层能否扭转业绩下滑趋势，将是市场关注的焦点。