本期关注

  代建制度市场化与强监管并行

  三季度的政策呈现“扩容”与“提标”同步推进的特征。一方面，代建制适用范围扩大、门槛下沉，市场化招标成为主要选择方式，政府代建的市场空间进一步打开。另一方面，管理费锁定、超概自担、奖励封顶、履约保函和动态核查等安排，抬高了代建单位的准入和履约门槛。 

  TOP20企业代建新签约规模同比降幅扩大至4% 

  2026年1-9月，代建新增规模TOP20企业新签约建筑面积同比降幅由上半年的1%扩大至4%，降幅较二季度进一步走阔3个百分点，这也是近五年来TOP20总量首次出现连续负增长，且下滑趋势仍在加深。 

  城投拿地面积、占比持续下行 

  三季度城投拿地延续下行态势。前三季度，城投拿地建筑面积合计2302万平方米，较2025年同期的3762万平方米下降约39%，降幅显著。占比进一步降至44%，为2022年以来同期最低水平。 

  代建合作向合资经营深化 

  三季度代建企业的动态呈现两大特点：一是向外借力，通过与金融机构、地方国资、房企及供应链主体开展多层次合作，拓展项目来源、补齐资源短板；二是向内升级，通过布局AI应用与城市更新业务，打造差异化竞争力，挖掘新的增长空间。

  三季度代建中标同比降45% 

  2026年第三季度，代建中标项目为94个，同比下降45%，降幅较第二季度扩大14个百分点，创下2024年以来季度中标数量新低，仅高于2023年三、四季度，延续了2025年四季度以来中标数量低位运行的态势。 

  一、行业政策

  代建制适用范围持续扩大，市场化与强监管并行 

  三季度的政策呈现“扩容”与“提标”同步推进的特征。一方面，代建制适用范围扩大、门槛下沉，市场化招标成为主要选择方式，政府代建的市场空间进一步打开。另一方面，管理费锁定、超概自担、奖励封顶、履约保函和动态核查等安排，抬高了代建单位的准入和履约门槛。 

  1、政府代建制度持续搭建，正迈向精细化落地阶段

  2026年三季度，政府投资项目代建制相关政策出台较为密集。7—9月共有11项政策发布或公开征求意见，发文主体覆盖中央部委、省级、地市级以及区县乡镇级：中央层面包含住房和城乡建设部；省级包含山东、甘肃；地市级包含广州、东莞、厦门、乌海；区县和乡镇级包含河源龙川县、漳州开发区、郑州航空港区、中山大涌镇。其中甘肃和大涌镇的两份文件为征求意见稿。 

  从三季度出台的政府代建政策来看，代建制已完成制度搭建，正迈向精细化落地阶段。本季度政策集中在四个方面：一是代建制的适用范围继续扩大，向区县和乡镇下沉；二是代建单位的选择方式更加市场化，全过程代建成为主要发展方向；三是代建费用、奖惩和履约担保等条款进一步细化；四是行业监管收紧，专业能力成为准入的核心关键。第一，适用范围持续扩大，代建制从省市级项目延伸至区县和乡镇。 

  第一，多地政策明确了代建制的强制或优先适用范围，口径整体趋于扩大。 

  广州规定，项目单位为政府机关或事业单位的政府投资项目，应当实施代建制。山东规定，总投资5000万元以上、且省级财政投资超过50%的省级行政事业单位项目，原则上实行代建制。乌海和漳州开发区则规定，使用单位或业主单位不具备自建能力的，原则上实行代建。 

  区县和乡镇一级的适用门槛明显更低。郑州航空港区将总投资3000万元及以上的区本级非经营性项目纳入委托代建范围。中山大涌镇规定，总投资400万元及以上的镇级政府投资项目，经审批即可实行市场化代建，其中1000万元以下的报镇政府审批，1000万元以上的报镇党委会议审议。漳州开发区则从资金来源和控制权两个维度界定适用范围：管委会资金占比超过50%的项目，以及资金占比不超过50%但管委会拥有建设、运营实际控制权的项目，均纳入管委会工程项目管理范畴。 

  从组织模式看，政府集中代建和社会化代建两种路径并存，并且正在逐步相互结合。龙川县设立代建工程事务中心负责集中建设管理，同时规定投资3亿元以上的项目经批准后可通过招标选择专业项目管理企业。东莞由市城建工程管理局和镇街（园区）工程建设中心作为集中建设管理单位，再通过公开招标选取社会企业代为建设。可以看出，“集中管理机构统筹、社会企业具体实施”的模式正在推广，社会化代建企业承接政府项目的入口持续增加。 

  第二，选择方式以公开竞争为主，全过程代建成为主要方向。 

  在代建单位的选择上，市场化竞争是本季度政策的核心主线。广州明确，代建机构应当主要通过市场化公开竞争方式确定。东莞要求采用公开招标方式，并对代建单位提出专业人员配置、同类项目经验、全过程项目管理能力和资信水平等条件要求。漳州开发区按代建管理费金额分档确定选择方式：200万元及以上的项目采用公开招标，50万元至200万元的项目按政府采购规定执行，50万元以下的项目可采用询价或直接委托方式。漳州开发区还规定，同等条件下优先选择考评为优秀、良好等级的单位，履约评价结果将直接影响后续项目的获取。 

  在代建模式上，代建单位的介入时点明显前移。东莞原则上采用全过程代建。郑州航空港区规定，代建单位从立项阶段开始实行全过程管理，直至缺陷责任期结束，委托单位、使用单位和代建单位共同组建一体化项目管理团队。广州要求项目单位在编制项目建议书或可行性研究报告时，主动与代建机构衔接。乌海规定，代建单位以招标人身份组织施工总承包、监理等招标工作，并参与施工图设计和前期手续办理。可以看出，代建单位的职责正从施工管理向前期策划、设计管理、招标采购和投资控制全链条延伸。 

  第三，收费、奖惩与履约担保条款细化，代建收益与履约结果挂钩。 

  在代建管理费上，山东规定以初步设计概算批复以概算额度为计算基准，一经确定原则上不再调整；仅当调整后概算投资超出代建控制投资额度10%时，方可相应调整。东莞明确，代建费用由代建管理费和奖励金两部分构成，纳入项目概算列支，具体比例由代建合同约定。 

  在激励层面，“奖优”机制已正式纳入政策条文。郑州航空港区规定，项目同时满足按时完工、质量优良、投资不超概算、未发生安全事故及欠薪等条件的，代建单位可申请奖励。奖励总额原则上不超过代建管理费的10%，优先从项目结余资金中列支，不得增加项目总概算或挤占建安成本。东莞同样设置了额度不超过代建管理费10%的奖励金，允许以概算批复的目标总价为基础约定激励规则。 

  在约束层面，山东规定，除不可抗力外，代建单位因管理不善导致投资增加、工期延长或质量不合格的，由此产生的损失及额外投资由代建单位自行承担。郑州航空港区也明确，代建单位因管理责任造成工期延误或投资超概的，应当承担违约赔偿责任。中山大涌镇则对履约担保与支付节奏作出具体规定：代建费100万元及以上的项目须提供不低于中标价10%的银行履约保函；代建管理费分四期支付，招标完成后支付20%，施工阶段累计支付至80%，竣工验收后累计支付至90%，保修期满并完成决算后支付剩余10%。 

  由此可见，代建管理费正从相对固定的服务收费，转向与投资、工期、质量成果挂钩的绩效收费模式。管理费原则锁定、超概损失自担、奖励设置上限、尾款延至决算后支付，上述规则叠加后，代建单位承担的风险与资金压力明显上升，也对其成本管控与资金安排能力提出了更高要求。 

  第四、行业监管趋严，专业能力成为准入和续存的核心条件。 

  住房和城乡建设部建市规〔2026〕2号文提出，严查以代建、EPC名义变相转包、挂靠的行为，明确代建单位不得仅开展品牌输出，必须落实现场管理责任，该要求适用于所有政府代建项目。郑州航空港区也规定，代建单位不得擅自转包或分包代建项目，并对其委托的参建单位的履约行为承担监督责任。 

  在准入管理方面，动态考核已取代“一次入库、长期有效”的模式。厦门对存量代建单位开展专业能力动态核查，整改不到位的取消入库资格；整改期间，代建单位不得申请新增或升级评价事项，其在建项目也将接受更为严格的日常监督。在技术能力方面，东莞将运用BIM、装配式建筑、绿色建筑等新技术列为代建单位的基本准入条件，甘肃也提出在代建项目中推广智能建造和现代管理方式。 

  总体而言，2026年三季度代建政策在贯彻国家监管要求的基础上，各地政府结合本地实际情况，在代建单位选择方式、投资控制机制、奖惩标准设定、准入退出管理等方面开展差异化制度设计，推动代建制从“粗放式”向“精细化”深化发展。与二季度相比，政策重心从“扩大覆盖面、搭建框架”转向“强化约束、压实责任”，制度传导链条从“中央定方向、地方出细则”演进为“部委划红线、省级补空白、市县抓落地”。 

  对代建企业而言，政府代建业务的竞争重点正在发生转变。第一，全过程代建成为主要发展方向，基于概算的投资控制能力直接决定能否获得奖励、避免赔偿。第二，现场管理团队的配置与实际履职情况成为监管重点，仅开展品牌输出的轻资产模式在政府代建领域的发展空间将被压缩。第三，履约考评结果与后续项目获取直接挂钩，项目履约记录的重要性持续上升。第四，尾款延至决算后支付，政府代建项目的回款周期可能拉长，企业需提前做好现金流安排。  

  2、8·28新政推行现房销售，代建行业机遇与挑战并存（略）

  二、行业规模

  TOP20新签代建面积同比降4%，降幅扩大3pts 

  2026年前三季度代建新拓规模分化持续加深，头部主动"弃量保质"，腰部企业加速追赶，尾部出清进程不断提速。 

  1、新拓规模持续分化，呈现“头部坚挺、中段追近、尾部滑落”格局

  从2026年1-9月各梯队的门槛值变化来看，代建行业新拓规模的分化格局进一步加深，呈现出“头部高位回调、中段逆势抬升、尾部持续出清”的态势。 

  前三季度TOP5门槛值回落至930万平方米，但仍显著高于2023年和2024年。这一回落并非头部企业竞争力衰退，而是行业整体从“规模竞速”转向“弃量保质”的主动选择，在“做一成一”策略下，头部企业主动放弃低费率、低回款、高风险项目，以出清劣质项目换取经营质量提升。 

  与TOP5的回调形成鲜明对比的是，TOP10门槛值连续四年持续攀升，从2023年到2026年累计涨幅接近一倍，反映出腰部企业正处于快速追赶期，与头部梯队的差距正在收窄，行业竞争日趋白热化。 

  TOP20门槛值逐年走弱，四年间腰斩近半，且与TOP10门槛值的差距从2023年的224万平方米拉大至2026年的726万平方米，断层效应极为显著。中小代建企业面临的委托方选择收缩、项目获取难度加大、品牌溢价不足等困境持续加剧，尾部企业的生存空间正被不断挤压。 

  2、TOP20代建新签面积同比降幅扩大至4%，TOP5集中度下降9个百分点（略）

  3、绿城管理、金地管理、蓝城集团位列前三，新城建管、蓝绿双城、凤凰智拓保持高增长（略）

  三、城投拿地

  1-9月面积下降近四成，44%的占比创近三年新低 

  三季度城投拿地延续下行态势。据普睿研究中心重点30城监测，城投拿地建面占比从2021年的33%跃升至2022年的61%后，持续在54%至64%高位震荡，2025年回落至56%。进入2026年前三季度，城投拿地建面合计2302万平方米，较2025年同期下降约39%，占比进一步降至44%，为2022年以来同期最低。 

  1、三季度城投拿地同比下降近四成，呈显著持续下行趋势

  根据普睿研究中心监测的重点30城数据，城投土地成交建筑面积（全口径）自2021年以来持续收缩，从15200万平方米下降至2025年的8474万平方米，五年累计降幅约44%。与此同时，城投拿地建筑面积占比呈现“先急升、后高位震荡、近期回落”的倒U型走势：2021年仅为33%，2022年跃升至61%，此后在54%–64%区间高位震荡，2024年触及64%的阶段性峰值，2025年小幅回落至56%。 

  进入2026年前三季度，城投拿地建筑面积合计2302万平方米，占比进一步降至44%，为2022年以来同期最低水平。 

  从季度维度来看，城投拿地呈现出鲜明的“前低后高”季节性特征，即四季度集中放量。回顾2021至2025年，各年度四季度城投拿地占比均显著高于前三季度：2022年第四季度高达75.4%，2023年、2024年第四季度占比分别达到69.4%，2025年第四季度为64.5%。从绝对量看，四季度城投拿地建筑面积同样远超前三季度均值，例如2024年第四季度达6385.7万平方米，约为当年前三季度季度均值（约1403万平方米）的4.5倍。这一规律反映出地方政府年末集中推地、城投平台托底拿地的行为惯性，四季度历来是城投拿地的“主战场”。 

  聚焦2026年前三季度，城投拿地建筑面积合计2302万平方米，较2025年同期的3762万平方米下降约39%，降幅显著。分季度看，一季度城投拿地571.1万平方米，占比48.4%；二季度拿地降至636万平方米，占比回落至37.6%，为2022年以来单季度次低；三季度环比回升至1094.7万平方米，占比回升至46.3%，呈现“V型”走势。 

  三季度城投拿地建筑面积环比增长约72%，占比环比提升8.7个百分点，表明城投托底力度在三季度有所回升。但与2025年三季度（1405.4万平方米、55.2%）相比，拿地建筑面积同比下降22%，占比下降8.9个百分点。 

  综合来看，2026年城投拿地占比回落至44%，一方面源于土地市场整体供给持续收缩，城投拿地绝对量同步下行；另一方面也反映出在政策引导与市场修复下，部分非城投主体参与度有所回升，城投“一枝独大”的格局出现边际松动。但44%的占比仍处于历史中位偏上水平，城投在土地市场中的“压舱石”角色短期内难以根本改变。考虑到四季度历来为城投拿地高峰期，全年占比大概率仍将回升至50%以上，届时需重点关注四季度推地节奏及城投资金到位情况对全年格局的影响。 

  2、一线城市以央国企拿地为主，三线及部分二线城市城投拿地占比仍高（略）

  四、企业洞察

  合作方式向合资经营深化，科技成新的战略发力点 

  三季度代建企业的动态呈现两大特点：一是向外借力，通过与金融机构、地方国资、房企及供应链主体开展多层次合作，拓展项目来源、补齐资源短板；二是向内升级，通过布局AI应用与城市更新业务，打造差异化竞争力，挖掘新的增长空间。这反映出，在行业新政调整、市场竞争加剧的背景下，代建企业单纯依靠品牌与管理输出的发展模式正面临考验，资源整合能力与差异化竞争能力的重要性正在持续提升。 

  1、合作从同业延伸至金融机构、地方国资与供应链领域，合作方式向合资经营深化

  三季度，代建企业对外合作较为活跃。根据统计的6起合作交流动态显示，合作对象不再局限于房地产同业，而是覆盖金融机构、地方国资、建筑央企与供应链企业；合作内容也从单一的代建服务，延伸至存量盘活、城市更新、产业导入等领域，具体可分为以下三类： 

  第一，与金融机构、地方国资和建筑央企开展战略合作，拓展代建以外的业务边界。 

  7月8日，中国铁建地产与平安不动产两家企业的董事长在深圳会谈，围绕战略合作、存量资产盘活、代建等轻资产运营业务，以及不动产投资、资产管理和城市更新等领域开展交流。7月20日，绿地香港与无锡惠山文商旅集团签署战略合作协议，重点围绕贸易流通、代建服务、产业导入等领域开展合作。8月5日，腾云筑科与中建国际城市建设签署战略合作协议，合作领域涵盖工程总承包、产业导入、城市更新、社区运营、轻资产运营和资产盘活，并提出共同构建“金融—开发—科技”业务闭环。 

  由此可见，代建企业正借助外部伙伴资源补齐自身短板：与金融机构合作补齐资金端短板，与地方国资合作获取项目和土地资源，与建筑央企合作补齐工程与产业资源。在8·28新政加大开发资金压力、委托方可能要求代建方带资的背景下，提前与资本方建立合作关系，对代建企业拓展项目具备现实意义。需要说明的是，这类战略合作大多停留在框架协议层面，合作领域较为宽泛，后续能否转化为具体项目仍有待观察。 

  第二，房企与代建企业开展合资经营，合作关系从项目委托转向股权绑定。 

  8月5日，实地地产与旭辉建管签署代建业务战略合作协议，双方将联合设立合资公司，依托旭辉品牌承接代建项目。合作范围既包括实地地产现有的存量项目，也包括后续拓展的第三方新建项目；核算层面实行“一项目一核算、一项目一协议”；分工层面由旭辉建管主导设计、营销、品控环节，其余条线由双方协同推进。 

  与一般的项目委托模式相比，合资经营让代建企业从受托方转变为合作经营方。代建企业可批量获取委托方的存量项目，还能借助对方资源拓展第三方项目；委托方则可借助代建品牌提升项目市场认可度，推动存量项目去化。在拓展竞争加剧的背景下，这种深度绑定的合作方式可能被更多代建企业采用。但合资模式下双方的权责划分、收益分配和风险承担更为复杂，对代建企业的合作管理能力提出了更高要求。 

  第三，集团内部协同与供应链合作同步推进，夯实业务发展基础。 

  7月3日，绿地智造与绿地华中事业部开展线上交流，围绕代建业务发展、华中区域市场情况、合作模式及项目机会展开探讨，并分析区域联动合作方向。8月7日，中海管理召开合作商“书记面对面”座谈会，与苏州金螳螂等三家合作单位，围绕工期管控、现场施工协调、合约履约执行、工程款项支付等议题开展沟通，并计划将这一沟通机制常态化。 

  由此可见，在拓展外部项目的同时，代建企业也在加强集团内部资源联动，稳定供应链合作关系。现房销售模式下，市场对工期与品质要求更高，供应商的履约能力直接影响代建项目的交付质量，供应链管理的重要性正持续上升。 

  2、战略升级集中AI科技应用与城市更新，央企代建平台加快入场（略）

  3、头部效应进一步加剧，行业传播集中度再创新高（略）

  五、重点项目

  绿城管理天津尚玉蘭持续热销，新城建管阿克苏打造滨水商业新样本 

  1、绿城管理天津尚玉蘭：代建赋能下区域红盘的价值兑现（略）

  2、新城建管阿克苏吾悦广场：商住协同下打造商业新样本（略）

  六、招投标

  三季度中标数量同比降45%，环渤海是主力区域 

  1、三季度中标项目创2026年以来新低，同比下降45%

  2026年第三季度，代建中标项目为94个，同比下降45%，降幅较第二季度扩大14个百分点，创下2024年以来季度中标数量新低，仅高于2023年三、四季度，延续了2025年四季度以来中标数量低位运行的态势。由此可见，代建市场整体需求端仍面临较为明显的收缩压力。 

  整体来看，2026年前三季度累计代建中标项目298个，较2025年同期下降31%，中标规模与2023年上半年基本持平，较2024年同期下降19%。 

  2、国资招标项目数量占比达86%，政府代建占主导地位（略）

  3、三季度三四线中标项目占比46%，中标主要集中环渤海区域（略）