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  9月重点城市开盘去化率47.7%，创近三年新高。市场分化显著，新规、首开及改善产品销售表现更为突出。

  9月，普睿数智监测的16个重点城市共有160个项目首次开盘或加推，合计推售18993套，开盘当日整体去化率47.7%，较8月回升约7个百分点，为2024年以来33个月的最高值。推售量较8月增长24.3%、较7月翻倍，放量与升温连续第二个月同步发生。

  与此同时，160个项目首日开盘去化结果差异巨大：48个首开项目去化率66.8%，112个加推项目仅30.7%，相差36.1个百分点；42个去化率高于70%的项目，占到了69%的认购量。

  01 48%去化率创近三年新高，连续两个月供应放量与项目认购升温同步

  据普睿数智城市机构调研数据显示，9月16个重点城市首开或加推项目开盘当日整体去化率47.7%，环比回升约7个百分点，在2024年以来的33个月中位列第一，超过此前2026年5月42%的年内高点，也是2024年以来第11个站上40%的月份。从走势看，市场在6—7月连续两个月33%—34%的低位盘整后连续两个月回升，累计升幅接近14个百分点。

  8-9月回升特殊之处在于：在新增供应推售量持续放大的前提下实现开盘去化率上升。7月9018套对应34%，8月15278套对应41%，9月18993套对应47.7%——两个月内推售量翻倍，去化率不降反升。通常放量会摊薄分散需求而稀释去化率，9月没有出现这一情况，说明房企推盘更趋集中于销售确定性更强的项目，需求端也在同步向这批项目聚集。

  02 近七成认购来自26%的项目，京汉苏郑等去化领跑

  9月160个项目的城市分布依然不均衡。从项目数看，上海以33个居首，杭州23个、南京17个、西安与合肥各14个次之；从推售套数看，北京以3934套居首，上海3415套、深圳2470套、西安1987套紧随其后，四城合计11806套、占16城总量的62%。

  按去化率高低，第一梯队是苏州、郑州、长沙、北京等四城均在75%以上。其中北京的含金量最高——10个项目推售3934套、去化率78%，推售规模与去化水平同时位列第一，单城贡献3067套认购、占16城总认购的33.9%，较8月大涨19个百分点。第二梯队的成都69.1%、武汉66.2%同样亮眼：成都环比大涨51个百分点，武汉12个项目推售1327套、去化66.2%、环比提升17个百分点，是放量与升温兼得的另一个样本。

  把推售规模与去化率放在一起看，“大推量＋高去化”的组合在9月明显增多。北京、武汉合计推售5261套、认购3946套，加权去化率75.0%。上海33个项目整体去化率44.9%，却贡献了11个“日光盘”中的7个，头部密度为16城最高；杭州23个项目去化48.1%、环比提升9个百分点。热度不再集中于个别城市，而是在多个二线同时出现。

  从去化率的分布结构看，9月最显著的变化是头部集中度进一步提高：90%—100%的项目由8月的7%升至13.1%，70%以上合计由11%升至26.2%，热销项目的数量与认购贡献同步跃升；中间地带（30%—70%）则由33%回落至21.2%，去化分层比8月持续加剧。

  集中度随之创下年内新高。42个去化率不低于70%的项目仅占项目数的26.2%、占推售量的37.4%，却占了68.6%的认购；其中21个项目去化率不低于90%，合计推售3398套、认购3263套。整体去化率跳升近7个百分点，并不是所有开盘项目都热销了，只是热销的项目卖得更多更彻底。相反仍有29%的项目去化率低于10%。

  03 热销项目特征：大面积、改善领跑，首开主导、新规领先

  9月开盘当日去化率达到或超过70%的项目共42个，合计推售7102套、认购6212套。其中11个项目当日售罄，上海独占7个——前滩尚品、越秀天屿、象屿金茂满嘉、大华锦樾、金茂锦棠、保利虹桥和颂·璟园与绿城悦海棠，其余4个为北京中建壹品·未来元著、杭州大家雯月隽庐、天津天房格调·俪珊与长沙绿城金泓文澜樾华。把160个项目按入市时点、产品标准与价格带三个维度拆开，热销的共性可归纳为四点。

  首先，按项目档次看，改善盘反超刚需成为9月走量主力。80个改善盘去化率48.9%，略高于67个刚需盘的48.4%，且在42个热销项目中占21个、比刚需多3个，项目数与热销数均列第一；12个高端盘41.4%为三档最低，其中7个（58%）去化率不足三成，两极分化最重。

  高去化刚需盘几乎全部由一线城市贡献——34个一线刚需盘去化52.2%，11个当日售罄项目中有7个出自其中；33个二线刚需盘仅39.8%，58%的项目不足三成。改善盘则在一线59.0%、二线41.7%，两个能级都略高于同能级的刚需，且80个项目中有25个为首开，是三档中首开最多的一档。与8月刚需盘独撑热销榜的格局不同，9月真正放量接棒的是改善盘。

  其次，热销项目的产品户型面积段与套均总价继续向上集中。21个去化率不低于90%的项目，主力面积段普遍在110平方米以上，四房、五房为主力户型。按主力面积与单价测算，一线热销盘总价带集中在600万—1500万元，二线热销盘（武汉、长沙、郑州）总价带在150万—350万元。无论哪个能级，9月卖得最好的都不是传统意义上的“小面积刚需盘”，而是城市价格带内面积更大、产品更新的改善盘。

  再次，“新规产品”的领先幅度接近三倍，66.8%对18.9%、相差48个百分点，是全部维度中落差最大的一项；42个热销项目中有23个为新规产品，占比超过一半。高得房率、大面宽等新规范产品带来的是开盘当天可被直接量化的认购率鸿沟。

  最后，“首开”的窗口红利拉开到两倍以上。首开项目平均去化率66.8%、加推降至30.7%，相差36个百分点；42个热销项目中首开占26个、超过六成，加推项目中有67%去化率不足三成，而首开项目这一比例仅19%。随着现房销售制度推进、项目开发周期拉长、可售时点后移，首开窗口的稀缺性还会上升，一次开盘的成败对项目全周期现金流的影响将比过去更大。

  04 展望：项目去化率的分化正在从行情转向产品力与开盘时点

  8-9月以来供应量与去化率同步升温，47.7%创近三年新高，更根本的变化在于它产生方式——26%的头部项目拿走了69%的认购，30%项目去化低于10%，整体回升是由少数项目推动。

  过去判断一个项目好不好卖，城市选择是第一变量，市场短期行情最是关键；去年以来的热销项目屡屡验证，产品力与入市时点已超过城市行情——首开与加推相差36个百分点，新规与非新规相差48个百分点，同一城市内部的离散同样显著，上海33个项目中既有7个当日售罄，也有大量项目去化平平。换言之，“在哪个城市”正在让位于“是不是首开、是不是好房子”。

  8·28现房销售制度落地后，供应端将继续深度收缩。新规与非新规之间接近三倍的去化率落差表明，“好房子”已经是打破当前困局最现实的关键变量；而首开69%、加推31%的落差则意味着，“少批多次、小步快跑”的边际收益正在快速下降，在可售时点后移的背景下，把货值集中到首开窗口、一次性形成热销势能，比分批试探更有效。对企业而言，去化率的胜负在拿地、定价与推盘节奏安排的阶段就已基本决定，营销端的腾挪空间远小于预期。