目录

  一、现金总量止跌回升，资源集中头部优质主体

  1、央国企带动总量回升，企业分化继续拉大

  2、现金集中度再提升，民企基本退出第一梯队

  二、总有息负债压降延续，央国企占比升至47.85%

  1、总量较期初下降2.87%，自2023年以来连续压降

  2、18家央国企负债占比近半，TOP10以头部央企为主

  3、负债增长企业仅六家，降幅居前的主要是民营房企

  三、整体偿债压力仍然较大，未出险企业分化也加深

  1、短债占比回升至41.97%，未出险主体债务也在短期化

  2、非受限现金短债比与期初持平，半数未出险企业低于1

  3、净负债率仍处高位，央国企改善拉动杠杆缓降

  4、未出险企业内部分化加剧，高杠杆与净现金并存

  5、融资成本处在历史低位，下行红利集中于头部企业

  四、828新政重塑评价体系，现金可动用性与流量成重心

  1、预售监管资金锁仓近三成现金，流动性面临进一步下修

  2、新政或导致合作开发扩容，表外杠杆压力不容忽视

  3、回款时点系统性后移，对短债覆盖将进一步走弱

☉文/普睿研究中心

  2026年上半年，房地产行业仍处于深度调整与风险出清的攻坚阶段。销售端延续筑底态势，行业流动性分层加剧，房企信用风险化解进入深水区，多数企业收缩投资、压降负债以求自保，行业整体站在资产负债表修复的关键窗口。

  从2026年中期数据看，房企负债呈现总量企稳、结构分化的双重特征。总量上，样本房企货币现金10823亿元，较期初增长0.32%，为2021年以来首次较期初回升；总有息负债45835亿元，较期初下降2.87%，延续压降态势，资产负债表修复的大方向没有改变。结构上，修复红利高度集中于央国企，9家央企现金占样本的52.52%，而民营房企现金较期初下降8.05%，现金、回款、融资三条线的分化同步加剧。

  与此同时，行业运行规则正在发生方向性变化，8月28日出台的新政，以封顶预售、资金全额监管、竣备后放款三大制度闭环，从根本上改变了行业资金循环的节奏与形态。从房企偿债角度来看，新政的影响集中在三点：一是预售资金全额监管锁定可动用现金，真实可动用现金面临系统性下修；二是项目资金压力倒逼合作开发扩容，表外杠杆对真实偿债的影响上升；三是竣备后放款拉长回款时点，回款流量对短期债务的覆盖成为核心观察变量。静态比率之外，现金的可动用性与流量可持续性正成为衡量房企偿债能力的重心。

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  现金总量止跌回升，资源集中头部优质主体

  1、央国企带动总量回升，企业分化继续拉大

  2026年中期50家样本房企货币现金合计10823亿元，较2025年末增加0.32%，为2021年以来首次较期初回升。但现金规模仅相当于2021年高点22388亿元的48.4%，行业现金储备仍处历史低位。现金止跌回升主要得益于央企和国企现金明显增厚，较期初分别增长4.13%和5.16%，拉动样本房企整体现金回升。

  分企业性质看，9家央企现金合计5684亿元，占样本的52.52%，较期初增长4.13%；9家国企2011亿元，较期初增长5.16%；6家混合所有制企业1554亿元，较期初减少8.91%；26家民营房企1574亿元，较期初减少8.05%，央国企与混合所有制及民营房企的现金差距进一步拉大。

  从回款端看，现金存量的分化与回款能力的差异互为表里。并表销售回款指企业半年内销售商品、提供劳务实际收到的现金，是真正落袋的销售类现金，本期按2026年中期合同负债减2025年底合同负债加2026年上半年开发结转收入估算；并表归集率即并表回款与全口径合同销售之比，衡量合同销售中实际转化为现金的比例，可近似代表回款能力。按此计算，50家样本企业并表销售回款6378亿元，全口径销售10606亿元，并表归集率60.13%。

  分企业性质看，央企回款3274亿元，占样本回款的51.34%；国企回款1276亿元，占20.00%；混合所有制企业回款1066亿元，占16.72%；民营房企回款762亿元，仅占11.94%。民营房企全口径销售1513亿元、并表回款762亿元，归集率仅50.35%，显著低于央企的56.27%、国企的72.91%与混合所有制企业的69.94%。央国企回款规模与归集率双双占优、销售落袋能力更强，是其现金增厚的主要来源；民营房企回款体量小、归集率低，增量资金获取持续弱化，对应其现金收缩，回款端的差距在现金总量上得到印证。

  2、现金集中度再提升，民企基本退出第一梯队（略）

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  总有息负债压降延续，央国企占比升至47.85%

  1、总量较期初下降2.87%，自2023年以来连续压降

  2026年中期，50家样本房企总有息负债45835亿元，较期初下降2.87%，规模较2021年高点54902亿元累计下降16.52%，自2023年末以来连续4个报告期压降。行业负债规模的收缩更多是被动为之，而非主动优化：民营与出险房企再融资通道持续收窄，到期债务无法续借，只能靠销售回款、资产处置偿还或以资抵债、债转股完成重组削减；同时销售筑底与投资收缩使新增融资需求同步走弱，行业进入存量偿债阶段，负债下降反映的更多是业务收缩与风险出清，而非财务结构的实质改善。

  2、18家央国企负债占比近半，TOP10以头部央企为主（略）

  3、负债增长企业仅六家，降幅居前的主要是民营房企（略）

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  整体偿债压力仍然较大，未出险企业分化也加深

  1、短债占比回升至41.97%，未出险主体债务也在短期化（部分略）

  2026年中期，样本房企短期有息负债19237亿元，较期初增长1.24%，对总有息负债的占比较期初上升1.7个百分点至41.97%。在总有息负债整体压降的背景下，短债不降反升、占比继续走高，说明行业债务结构出现短期化倾向，企业获取中长期资金的难度加大，只能依靠滚动短债维持运转。再加上828新政使回款时点系统性后移，企业的短期融资需求预期将会提升，一旦接续不畅，债务的滚动压力可能加大。

  分企业性质看，四类企业短债占比全线上升：民营房企62.59%，上升1.1个百分点，超过六成的短债占比，一方面是由于融资通道受限最大，另一方面也是因为部分企业债务交叉违约；混合所有制企业49.39%，上升3.03个百分点，升幅居首；国企25.87%，上升1.75个百分点；央企23.79%，上升2.13个百分点。央国企短债占比虽然仍处低位，但同样上行，反映其也在加大低成本短债滚动，行业整体短期偿债压力同步累积。

  2、非受限现金短债比与期初持平，半数未出险企业低于1（部分略）

  2026年中期，50家样本加权调整后非受限现金短债比0.46，与2025年末持平；调整后非受限现金8762亿元，较期初微降0.08%。样本整体可用现金仍只能覆盖不足一半的短期有息负债，静态偿债安全边际依然偏薄。且该口径仅对部分企业扣减了预售监管资金，未披露企业的监管锁定尚未计入，行业真实短债比存在进一步下修空间。

  3、净负债率仍处高位，央国企改善拉动杠杆缓降（略）

  4、未出险企业内部分化加剧，高杠杆与净现金并存（略）

  5、融资成本处在历史低位，下行红利集中于头部企业（略）

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  828新政重塑评价体系，现金可动用性与流量成重心

  2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称“828新政”），核心内容可归纳为三大制度闭环：一是预售门槛，新出让住宅用地原则上现房销售，已出让未开工项目优先转为现房销售，允许预售的项目须达到单体建筑主体结构封顶后方可预售（封顶预售）；二是资金监管，购房首付款与按揭贷款全额存入预售资金监管账户，于竣工备案后解除监管；三是按揭发放，预售项目的按揭贷款严格在竣工备案后发放。配套的央行等部门《关于改革完善房地产信贷管理的意见》进一步明确：开发贷期限延长（现房项目最长7年、预售项目最长5年）、首次还本原则上安排在竣备之后、贷款投向限本城市项目，并推行“项目公司制＋主办银行制”，即一个项目对应一家主办银行或银团、资金封闭管理。

  对房企财务而言，828新政的影响集中体现在三个层面：一是预售资金全额监管锁定可动用现金，真实可动用现金面临系统性下修；二是项目资金压力倒逼合作开发扩容，表外杠杆对真实偿债的影响上升；三是竣备后放款拉长回款时点，回款流量对短期债务的覆盖成为核心观察变量。静态比率之外，现金的可动用性与流量可持续性正成为衡量房企偿债能力的重心。

  1、预售监管资金锁仓近三成现金，流动性面临进一步下修

  根据目前企业披露的数据，50家样本房企2026年中期调整后受限制现金合计2061亿元，占总现金的19.04%，占比由2025年末的18.72%有所回升，监管资金与受限资金对现金的锁定效应仍在增强，房企实际可支配的偿债资源并未随着现金增长而同步改善。

  828新政出台后，预售监管资金将成为影响偿债能力的重要变量。2026年中期50家样本中披露预售监管资金余额的有11家，行业真实监管资金规模相较于2025年底数据更被系统性低估。其余39家未披露企业的监管资金体量无法估算，只能判断其可动用现金存在进一步下修的空间。

  从这11家企业的数据来看，监管资金对现金的锁定程度整体偏高且分化明显。11家监管余额合计1098亿元，占这些企业货币现金的26.04%，逾四分之一账面现金竣备前不可动用。其中天地源、旭辉、华侨城占现金比接近或超过五成，锁仓最重，中海、金茂等则不足15%。这种分化主要源于回款与现金结构，头部央企现金充裕、回款顺畅，中腰部与弱资质房企监管占比相对更高。

  扣除预售监管资金后，监管资金在受限制现金外独立披露的企业调整后非受限现金短债比普遍下移，如绿城由1.93降至1.15，龙湖由1.46降至0.94，华侨城由0.62降至0.29，“受限已含”口径的招商蛇口、金茂等企业则不受影响。短债比下移直观反映了监管资金的侵蚀，即便扣除监管资金，绿城、中海仍处安全区，华侨城、龙湖已滑入压力区。在竣备放款制度下，回款弱的企业资金受到的侵蚀还将进一步放大。

  2、新政或导致合作开发扩容，表外杠杆压力不容忽视（略）

  3、回款时点系统性后移，对短债覆盖将进一步走弱（略）