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  一、存货总量收缩进入第五年，上半年降幅4.8%

  （一）存货账面价值降至6.76万亿元，半年降幅与去年同期相当

  （二）开发中存货下降5.7%，已竣工存货降幅收窄至1.7%

  （三）仅5家房企存货增长，中国金茂上半年增长15%

  二、现房占比升至29.0%，在建货量补充不足推高占比

  （一）已竣工存货占比提升0.8个百分点，升幅高于去年同期

  （二）过半房企现房占比上升，9家房企现房占比超过50%

  三、存货跌价比升至6.15%，减值压力未见缓解

  （一）跌价准备余额回落至1706亿元，上半年下降不代表减值见顶

  （二）混合所有制房企跌价比升幅最大，民营房企仍接近12%

  （三）6家房企跌价准备余额超百亿，荣安地产跌价比升至48.1%

  四、存货占总资产比重降至45.3%，周转效率明显回落

  （一）存货占总资产比重连续下行，四类房企同步下降

  （二）年化存货周转率降至0.25次，民营房企不足0.2次

  五、828新政落地，存货管理规则发生变化

  （一）828新政要点：优先现房销售、自有资金拿地、项目资金封闭管理

  （二）存量期房项目迎来去化窗口，下半年去库存力度或加大

  （三）现房占比将系统性抬升，已竣工存货和周转率需要重新解读

  （四）自有资金拿地抬高补库门槛，存货向资金充裕的房企集中

  （五）现房销售放大产品力差异，减值压力向低品质老项目集中

  六、总结：存货收缩趋于平稳，828新政开启库存管理新阶段

  ☉文/普睿研究中心

  2026年上半年，房地产市场仍处在筑底过程中，房企经营的重心依然是消化库存、回笼现金。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会集中发布八份文件，现房销售从地方试点走向全国推行，房企“拿地—预售—回款—再拿地”的资金链条被重新改写，存货形成和变现的规则也随之改变。

  本报告基于50家1典型上市房企2026年半年度报告数据，分四个部分梳理上半年存货管理状况：一是存货总量及开发中、已竣工存货的变动；二是现房库存占比及企业分化；三是存货跌价准备与跌价比；四是存货占总资产比重与周转效率。在此基础上，第五部分结合828新政的具体条款，对下一阶段房企存货的变化作出延展判断，以供行业参考。

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  存货总量收缩进入第五年，上半年降幅4.8%

  存货规模是观察房企去库存进度最直接的指标。上半年行业存货继续收缩，节奏与去年同期基本一致，但企业之间补库存和出清存量的路径已明显不同。

（一）存货账面价值降至6.76万亿元，半年降幅与去年同期相当

  2026年6月末，50家典型上市房企存货账面价值合计6.76万亿元，较2025年末的7.10万亿元下降4.8%，与2025年上半年4.6%的降幅基本相当。自2022年起，行业存货已连续四个完整年度下降，今年上半年延续收缩，与2021年末11.52万亿元的峰值相比累计下降41.3%，约4.76万亿元存货已从房企资产负债表中消化。

  从历年节奏看，竣工交付和收入结转集中在下半年，上半年的存货降幅通常只占全年的三成左右（2025年上半年降4.6%，全年降14.7%）。今年上半年降幅与去年同期持平，说明收缩节奏并未明显放缓。但也要看到，48家可比房企上半年营业收入同比下降24.3%，48家房企合同负债较期初减少5.1%，可供结转的已售货值在减少，下半年存货出表的速度或将弱于去年。

  部分略

（二）开发中存货下降5.7%，已竣工存货降幅收窄至1.7%

  从存货细分结构看，41家拆分存货的房企2026年上半年末开发中存货（拟开发+在建）合计3.72万亿元，较期初的3.95万亿元下降5.7%，与去年同期的降幅5.8%，基本一致。开发中存货自2022年起逐年减少，2024年、2025年分别下降22.4%和18.3%，反映出新开工持续处于低位，新增货量补充有限。

  已竣工存货方面，41家房企上半年末合计1.54万亿元，较期初下降1.7%，降幅比去年同期的3.5%有所收窄。2025年已竣工存货首次出现年度下降（-9.1%），今年上半年继续小幅减少，现房库存总量总体可控。但从降幅收窄看，现房去化并没有进一步提速：一方面，老项目中较易出售的房源已在前两年大量消化，剩余现房中区位、户型不占优势的产品比重上升；另一方面，上半年仍有一批在建项目竣工转入现房，抵消了部分去化成果。

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（三）仅5家房企存货增长，中国金茂上半年增长15%

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  现房占比升至29.0%，在建货量补充不足推高占比

  存货总量在降，但已竣工存货降得比开发中存货慢，现房在存货中的比重因此继续上升。这一变化背后，既有现房去化的难度，也有在建货量补充不足的原因。

  （一）已竣工存货占比提升0.8个百分点，升幅高于去年同期

  已竣工存货即现房库存，代表已完工但尚未出售的房产，其变现只能依靠实际销售，无法像在建项目那样通过预售提前回笼资金，占比过高往往是企业流动性承压的信号。2026年上半年末，41家房企已竣工存货占比为29.0%，较期初的28.2%提升0.8个百分点，再创新高；去年同期仅提升0.5个百分点。

  需要注意的是，占比上升并非因为现房增加。上半年已竣工存货规模实际下降了1.7%，而开发中存货以更快的速度（-5.7%）减少，分母收缩推高了占比。换言之，当前存货结构的主要问题是新增在建货量补充不足：新开工少、在建项目陆续竣工，存货结构自然向现房倾斜。按目前的开工节奏，现房占比年内仍有继续抬升的空间。

（二）过半房企现房占比上升，9家房企现房占比超过50%

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  存货跌价比升至6.15%，减值压力未见缓解

  现房占比走高的同时，房企对存货价值的判断也更加谨慎。存货跌价准备是观察这一变化最直接的指标，但半年度数据需要结合往年规律来看。

 （一）跌价准备余额回落至1706亿元，上半年下降不代表减值见顶

  存货跌价准备是房企对账面价值高于可变现净值部分进行的减记，是企业资产质量最直接的“晴雨表”之一。19家A股典型房企2026年上半年末存货跌价准备余额1706亿元（平均89.8亿元/家），较期初的1770亿元下降3.6%。

  半年度余额回落在往年同样出现过：2024年上半年、2025年上半年，跌价准备余额分别较期初下降3.4%和2.1%，但对应年份全年分别增长20.5%和30.8%。原因在于，已计提跌价准备的项目在上半年销售结转时会随成本转销，而新的减值测试和计提集中在年末进行。因此上半年余额下降主要是结转带来的，并不说明减值压力减轻。

（二）混合所有制房企跌价比升幅最大，民营房企仍接近12%

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（三）6家房企跌价准备余额超百亿，荣安地产跌价比升至48.1%

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  存货占总资产比重降至45.3%，周转效率明显回落

  从资产负债表整体看，存货收缩带动资产结构继续调整，但周转效率并未随之改善，结转规模的下降正在拖慢存货变现。

（一）存货占总资产比重连续下行，四类房企同步下降

  2026年上半年末，50家典型房企存货占总资产比重为45.3%，较2025年末下降0.9个百分点，较2022年52.0%的高点累计下降6.7个百分点。存货规模收缩是主因，同时投资性物业等持有型资产在资产结构中相对稳定，也拉低了存货占比。

  部分略

（三）年化存货周转率降至0.25次，民营房企不足0.2次

  存货周转率（营业成本/平均存货）反映存货变现的效率。2026年上半年50家典型房企年化存货周转率为0.25次，低于去年同期的0.28次，回到2024年上半年的水平。存货在减少，但营业成本下降得更快：上半年营业成本同比下降23.9%，结转规模收缩是周转放缓的直接原因。

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  828新政落地，存货管理规则发生变化

  以上是旧制度下的存货状况。8月28日，五部门集中发布八份文件，覆盖商品住房销售、土地供应、开发贷款与个人住房贷款、资本市场融资等环节，直接作用于房企存货形成、持有和变现的全过程。

（一）828新政要点：优先现房销售、自有资金拿地、项目资金封闭管理

  从与存货相关的条款看，本轮新政可以归纳为三条主线。第一，销售端从预售为主转向优先现房销售。《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目鼓励现房销售，继续预售的，预售条件、资金监管按原有政策执行。新规下实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶，首付款、个人住房贷款等购房资金全部进入监管账户。

  第二，拿地和开发的资金来源被严格限定。房企须用自有资金购地，可分期缴纳土地出让价款，银行不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款；房地产项目实行主办银行制，项目相关资金由主办银行封闭管理，开发贷款期限预售项目最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则上在竣工备案后。

  第三，回款节点整体后移。预售项目的个人住房贷款在竣工备案后发放，现房项目在销售备案后发放；同时个人住房贷款期限上限由30年延长至40年，月债务收入比上限提高至60%。资本市场方面，房企融资逐步从主体信用转向项目信用，对不同所有制房企一视同仁。

  这些规则并不是立即作用于全部存货，“新老划断”的安排决定了存量项目和新项目将在很长一段时间内按两套规则运行，由此带来的影响也需要分开判断。

（二）存量期房项目迎来去化窗口，下半年去库存力度或加大

  当前50家典型房企的开发中存货（41家为3.72万亿元）大部分属于已开工、已取得建设工程规划许可证的项目，仍可按原规则预售。与此同时，新出让土地优先实行现房销售，新项目从拿地到入市需要走完整个建设周期，未来一到两年，市场上新增的期房供应将明显减少。

  这对存量库存是一个窗口期。新增供应减少、同区域竞争项目变少，存量期房和现房的去化环境相对改善，房企有较强动力在窗口期内加快推盘，回笼现金，并为新规则下的项目储备自有资金。我们预计2026年下半年至2027年，房企存货规模仍将保持较快收缩，已竣工存货有望延续2025年以来的下降趋势。但窗口期的另一面是价格：为赶在新项目入市前出清，部分企业可能加大让价力度，结合跌价准备“上半年回落、年末上升”的规律，年末存货跌价准备再度走高的可能性较大。

  需要说明的是，新政在各城市的实施细则仍待陆续出台，存量项目的资金监管额度、按揭放款安排等执行口径还需进一步观察，窗口期的实际效果将因城市而异。

（三）现房占比将系统性抬升，已竣工存货和周转率需要重新解读

  过去我们将已竣工存货占比高视为去化不畅的信号，因为在预售制下，项目通常在建设期就已销售大半，竣工后仍未卖出的房源多为滞销产品。现房销售推行后，这一判断的前提发生了变化：新项目要竣工验收、具备交付条件后才能销售，每一个新规项目都会在一段时间内以已竣工存货的形态留在账上。

  因此，随着新规项目陆续竣工，行业已竣工存货占比将出现系统性上升，存货周转率也会下移。届时，单看已竣工存货占比或周转率，将难以区分“竣工待售的新项目”和“长期滞销的老项目”这两类性质完全不同的库存。在后续观察中，将需要将新规项目与存量项目分开统计，并结合库龄、跌价比、去化周期等指标综合判断。

（四）自有资金拿地抬高补库门槛，存货向资金充裕的房企集中

  新政要求房企用自有资金购地，同时新项目的购房款在具备交付条件后才解除监管、预售按揭在竣工备案后才发放。从拿地到回款的整个周期中，房企自有资金的占用时间和规模都将明显增加，补充存货的门槛随之抬高。

  上半年的数据已经显示出补库存能力的分化：50家房企中存货增长的只有5家，其中4家为央国企，唯一大幅增长的中国金茂依托的是销售回款和较低的融资成本。新规则下，能够持续补充土储、形成新增存货的，将主要是现金流充裕、融资成本低的央国企和少数经营稳健的民营房企，行业新增供应的集中度将进一步提升；而存货持续出清、现金储备有限的企业，存货规模将继续被动收缩。

  另一方面，主办银行制和项目信用导向，使融资更多取决于项目本身的质量。对部分民营房企而言，只要项目区位、产品和现金流测算过硬，仍有机会获得开发贷款支持。存货的分化将逐步从企业性质之间，转向项目质量之间。

（五）现房销售放大产品力差异，减值压力向低品质老项目集中

  现房销售让购房者在成交前就能看到实际的房屋品质、社区环境和配套。对区位好、产品力强的项目，这是加分项；对区位偏远、设计落后或施工品质一般的老项目，期房阶段依靠效果图和营销包装形成的溢价将难以维持。

  结合上半年19家A股房企中11家跌价比超过10%的现状，我们判断存货减值短期内难以见顶，压力将更多集中在三四线城市、早期高价获取且产品竞争力不足的项目上；而布局核心城市、产品力较强的企业，跌价比有望保持在较低水平。对房企而言，与其在销售端被动让价，不如在存量项目上提前做产品和配套的改造提升，以缩小与新规现房项目之间的品质差距。

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  总结：存货收缩趋于平稳，828新政开启库存管理新阶段

  整体来看，2026年上半年房企存货管理呈现以下特征：第一，规模层面，50家典型房企存货降至6.76万亿元，半年降幅4.8%，与去年同期相当，仅5家企业存货增长。第二，结构层面，已竣工存货规模下降1.7%，但开发中存货降幅更大，已竣工存货占比升至29.0%，结构压力主要来自在建货量补充不足。第三，减值层面，19家A股房企跌价准备余额半年回落3.6%，但跌价比升至6.15%，11家企业跌价比超过10%，减值压力未见缓解。第四，效率层面，结转规模收缩使年化存货周转率降至0.25次，民营房企仅0.19次。第五，分化层面，央企和部分国企仍在补充土储，多数民营房企以出清存量为主，部分企业存货几乎停止流动。

  展望下一阶段，828新政将从三个时间维度影响房企存货。短期看，存量项目进入去化窗口，存货规模有望加速下降，但年末减值计提仍将处于高位；中期看，新规项目以现房形态入市，已竣工存货占比、周转率等传统指标需要重新校准；长期看，自有资金拿地和项目资金封闭管理将提高补库存门槛，存货向资金实力强、产品力强的企业集中。对房企而言，存货管理的重点将从追求周转速度，转向保证项目品质和现金流安全。