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  9月房地产行业运行企稳修复态势进一步巩固，核心指标持续印证市场转型的积极成效。

  ◎  文 / 马千里

  10月19日，国家统计局发布2026年9月宏观经济和房地产数据。地产行业方面，价格、库存、供求关系等指标延续修复，市场结构加快向存量主导、质量提升转型。成交端，据住建部二手房交易数据，前9月二手房网签面积同比增长10.7%，拉动一二手房交易量增长5%；价格端，一线城市一二手住宅价格环比延续上涨，各线城市同比降幅持续收窄，环比上涨城市数量进一步增加；库存端，商品房待售面积连续多月同比下降，且降幅持续扩大，短期“活库存”去化成效显著；开发端，新开工销售比连续6个月回升，土地市场结构性热度凸显，行业供求关系持续向新平衡推进。

  核心数据速览：

  1 一线城市一二手房价环比延续上涨，17个城市新房价格环比回升，较上月增加2个。

  2 前9月二手房网签面积6.2亿平方米，同比增长10.7%，成交占比达52%。

  3 商品房待售面积同比下降1.5%，短期库存降幅持续扩大，去化压力显著减轻。

  4 前9月新开工销售比60.2%、连续半年回升，土拍热度保持近年同期高位。

  01 各能级房价同比降幅均有收窄，一线城市一二手房价环比继续上涨

  2026年9月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄，一二三线城市同比降幅均收窄，环比上涨城市个数比上月增加。 

  新房价格方面，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，北京下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加2个。其中其中上海、广州、深圳、杭州、大连等城市均已连续止跌达到半年或更长时间。同比来看，一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅均有收窄。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.7%、1.1%和1.0%，上海上涨2.8%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.9%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。 

  二手房价格方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，比上月增加6个。 

  普睿研究认为，从最新 70 城房价数据来看，得益于居民购房贷款贴息政策落地见效、“十五五”房地产发展新模式加快构建，民生刚需类住房获得更多政策倾斜，房价走势正迎来更多底部支撑。 

  本轮首套房贷贴息政策精准聚焦中小套型、低价位刚需住房，覆盖新房与二手房市场，直接降低购房家庭利息成本，有效夯实需求端支撑。一二线城市符合贴息条件的新建商品住房占比相对偏低，但政策将首套二手房纳入支持范围，有助于加快存量刚需房源去化，提升出售方的资产流动性，通过置换需求传导间接释放购房潜力，助力市场供需平衡与房价稳定。 

  再加之修改后的公积金新规在9月20日生效，9月份各地同步密集出台大量优化公积金新政，进一步放宽装修提取、物业费缴纳、异地贷款等方面的限制，也在进一步利好自住需求的释放。 

  综合当前市场数据与政策走向判断，在需求侧利好政策持续叠加，叠加各能级城市房价降幅同比持续收窄的指标走向，大中城市新房价格有望先一步筑底，并带动更多城市的二手房市场迎来房价环比企稳的信号。

  02 前9月二手房成交拉动一二手交易总量增长5%，成为行业成交稳定的核心支撑

  国家统计局最新月报再度援引住建部二手房数据：1-9月，全国二手房网签面积6.2亿平方米，同比增长10.7%，交易占比进一步提升；新房成交面积5.6亿平方米，同比下降13.2%，其中住宅销售面积同比降13.8%。 

  按对应口径[ 住建部二手房口径和统计局新建商品房口径]测算，2026年前三季度一二手房合计成交11.8亿平方米，同比微降2.1%，整体交易量仍处平稳区间。二手房成交占比达52%，拉动交易总量增长5%，是支撑行业成交规模稳定的核心支柱。 

  单看9月新房市场，成交金额6329亿元，环比增长33.2%，但同比仍下降20.1%，同比降幅超过前三季度累计水平。现房新政叠加“金九”窗口期，典型城市供应量环比明显放量，但受优质在建项目不足限制，同比供应规模仍在回落。 

  据普瑞研究统计，9月全国50个重点城市商品住宅新增供应1454万平方米，环比大涨97%，但同比仍降22%。受供应端约束，当月50城商品住宅成交面积同比下降19%，与全国整体降幅基本一致。 

  但成交降幅小于供应降幅，背后释放出供求关系修复的积极信号： 

  9月典型城市开盘去化率升至46%，创近三年新高，其中三成项目首日去化突破60%。 

  分产品看，刚需与改善项目表现接近：80个改善盘去化率48.9%，略高于67个刚需盘的48.4%；高去化的刚需项目，几乎全部集中在一线城市。 

  库存与资金端也持续传来暖意：9月末，新建商品房待售面积7.5亿平方米，同比下降1.5%。其中，待售3年以下面积54197万平方米，下降5.0%，降幅较8月末扩大0.8个百分点，短期“活库存”去化压力显著减轻。房企到位资金持续边际改善，前8月个人按揭贷款7678亿元，同比下降22.1%，降幅较前8月收窄0.3个百分点。

  03 新开工销售比连续半年回升，“新开工筑底”信号得到正式确认

  1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积56.52亿平方米，同比下降12.8%。其中，住宅施工面积39.26亿平方米，下降13.2%。房屋新开工面积3.40亿平方米，下降24.9%。其中，住宅新开工面积2.48亿平方米，下降25.4%。房屋竣工面积2.33亿平方米，下降25.1%。其中，住宅竣工面积1.63亿平方米，下降26.6%。

  2026年前9月，房屋新开工规模为新房销售规模的60.2%，较前8月提升0.3个百分点，实现连续半年回升。从新房成交与新开工的动态匹配关系来看，当前行业“新开工规模筑底”的信号已得到正式确认。

  这一走势意味着，新房销售中的存量房源占比正持续下降，新出让土地项目在新房成交中的份额逐步扩大，普睿研究研判，行业供给端的内生循环动力正在逐步修复。

  参照过往楼市健康发展周期的经验，新开工销售比回升至110%—120%才处于合理健康区间，当前该指标仍有较大上升空间，行业供给端的结构性修复仍处于起步阶段。

  接下来，为进一步夯实市场稳定基础，各地仍需积极落实中央“十五五”时期住房发展部署，推动“人、房、地、钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，优化行业要素配置。同时保障必要的优质土地供给，加快“好房子”建设标准落地，避免部分地区因有效新质产品供应不足，出现个别稀缺项目价格非理性波动的情况，助力市场供需向更均衡健康的方向发展。

  04 开发投资总量低位下探，9月仍有近半高总价地块溢价出让

  1—9月，全国房地产开发投资5.34万亿元，同比下降20.6%；其中住宅投资4.11万亿元，下降20.5%。

  单看9月当月，房地产开发投资完成5385亿元，同比下降26.3%。当月开发投资额相当于新房销售额的85%，投资规模正逐步收窄至理性区间。

  9月土地市场热度整体边际回落，但结构性行情仍存：全国土地平均溢价率为6.1%，环比8月回落0.5个百分点，同比上升2.5个百分点。进入四季度供地窗口期，高总价土地成交规模周期性增加，尽管整体市场热度有所降温，但仍有近五成高总价地块实现溢价出让。

  普睿研究研判，“8・28”现房新政对土地市场的影响率先在供给端显现，主要呈现三大特征：

  一是重点城市月末集中供地。在北京、上海、广州等城市出台现房销售落地细则后，与落地细则预期的明确同步，北京、天津、广州、成都、厦门均在9月末集中推出宅地，供应量占这些城市当月供地总量的八成以上。

  二是部分城市阶段性缩量调整。上海、深圳、合肥、青岛等地9月宅地零供应，主动放缓供地节奏，适配新政落地后的开发要求。

  三是个别地块优化出让安排。北京3宗宅地暂停出让、天津4宗地块流拍，后续将结合现房新政调整出让条件后再度入市。

  成交端则受供地周期影响暂未现明显波动。现房新政后挂牌的地块大多要到10月及之后进入成交环节，9月成交的绝大多数为新政前挂牌的“在途”项目，受现房规则约束较小，因此当月交易量未发生实质性变化，政策的实际影响程度还有待10月数据进一步验证。

  展望后市，随着现房销售制等行业基础性制度全面落地，叠加“人、房、地、钱”四要素联动的政策导向，企业将更加重视现金流安全与经营稳健性，行业投资规模将在更安全的边界内运行，逐步向供需匹配的健康状态修复。

  05 流动性保持适度宽松，为房地产新阶段发展提供适宜的货币金融环境

  2026年9月金融统计数据显示，M2同比增长7.2%，增速较8月末降低0.3个百分点；M1同比增长3.2%，增速放慢0.9个百分点。两者剪刀差为4.0个百分点，较上月末增加0.6个百分点。前三季度净投放现金9221亿元，推动经济持续向新向优向好发展。 

  前三季度人民币贷款增加11.52万亿元。分部门看，住户贷款减少1.03万亿元，其中，短期贷款减少1.14万亿元，中长期贷款增加1062亿元；企（事）业单位贷款增加12.55万亿元，其中，短期贷款增加4.64万亿元，中长期贷款增加6.53万亿元。 

  9月资金面延续适度宽松，银行间短期资金成本底部小幅波动。9月份同业拆借加权平均利率为1.4%，比上月高0.02个百分点，比上年同期低0.05个百分点；质押式回购加权平均利率为1.4%，与上月持平，比上年同期低0.06个百分点。 

  当前房地产融资环境正处于结构优化调整、风险有序缓释、政策底线托底的平稳转型阶段。政策端持续释放托底信号，为刚需群体筑牢安居金融支撑。9月初，金融监管总局明确引导金融机构加强购房置业信贷支持，聚焦新就业群体安居乐业需求，配套教育、医疗等民生领域金融服务协同发力，从需求端稳定房地产市场预期。与此同时，央行保持适度宽松的货币政策基调，9月末三季度例会明确保持流动性充裕、推动社会综合融资成本低位运行；9月底央行“四箭齐发”，通过下调抵押补充贷款利率、扩容结构性再贷款等工具进一步释放增量资金，整体宽信用环境为房地产市场平稳运行提供了适宜的货币金融土壤。 

  从金融数据看，前三季度全社会融资规模存量保持 7.1% 的平稳增长，企业贷款、政府债券成为社融增长的核心支撑，金融资源向科技创新、“六张网” 新型基建、民营小微等实体经济重点领域倾斜，经济增长新动能持续壮大，长期将通过夯实居民收入基础，反过来为房地产刚需与改善型需求释放提供基本面支撑。 

  前三季度政府债券净融资10.3万亿元，在社会融资规模中占比维持稳定，财政政策发力有效对冲了地产领域的信用收缩，保障了整体经济运行平稳。同时住户部门财富稳步积累，前三季度住户存款增加9.39万亿元，住户贷款减少1.03万亿元，居民资产负债表持续修复，购房支付能力的基础不断夯实，随着就业形势向好和收入预期改善，合理住房需求有望逐步释放。 

  经济数据方面，呈现动能向新、结构向优的发展态势，民生保障有力有效，发展韧性和活力持续彰显。从核心指标来看：一、前三季度国内生产总值107.1万亿元，按不变价格计算，同比增长4.6%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.0%，二季度增长4.3%，三季度增长4.5%。从环比看，三季度国内生产总值增长1.2%。二、工业生产较快增长，装备制造业和高技术制造业支撑明显。前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长5.3%。9月份，规模以上工业增加值同比增长5.5%，比上月加快0.3个百分点；环比增长0.61%。三、消费市场继续扩容。前三季度，社会消费商品和服务零售总额同比增长2.6%，其中服务零售额增长5.0%。四、货物进出口快速增长，贸易结构继续优化。前三季度，货物进出口总额399399亿元，同比增长18.8%。9月份，进出口总额51628亿元，同比增长27.5%，比上月加快7.7个百分点。其中，出口30344亿元，增长29.6%；进口21284亿元，增长24.6%。五、就业形势总体稳定，城镇调查失业率下降。前三季度，全国城镇调查失业率平均值为5.2%，与上年同期持平。9月份，全国城镇调查失业率为5.2%，比上月下降0.1个百分点。六、居民收入平稳增长。前三季度，全国居民人均可支配收入34230元，同比名义增长5.3%，扣除价格因素实际增长4.4%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入44945元，同比名义增长4.5%，实际增长3.6%；农村居民人均可支配收入18809元，同比名义增长6.3%，实际增长5.6%。从收入来源看，全国居民人均工资性收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入分别名义增长5.3%、6.6%、1.6%、5.7%。 

  整体来看，得益于宏观经济的稳步向好发展，房地产融资环境正在向适配高质量发展的新模式平稳过渡。政策端守住民生安居底线，市场端有序释放存量风险，宏观端经济动能持续切换，正在推动房地产市场加快回归居住属性，实现长期平稳健康发展。

  综上，普睿研究对现况与后市判断如下：

  9月房地产行业运行企稳修复态势进一步巩固，核心指标持续印证市场转型的积极成效。交易结构持续优化，市场正式迈入存量主导阶段，前9月二手房网签面积同比增长10.7%，成交占比突破52%，有效对冲新房交易调整压力，推动行业交易总量保持平稳。价格端企稳信号持续增强，70个大中城市新房、二手房同比降幅均持续收窄，一线城市一二手住宅价格环比延续上涨，核心城市修复动能突出。库存去化节奏加快，新建商品房待售面积同比降幅持续扩大，3年以内短期“活库存”同比下降5.0%，去库存成效逐步显现。开发端筑底信号明确，新开工销售比连续半年回升，企业投资逐步向理性区间收敛。

  近期中央及部委层面政策紧扣稳市场、促转型主线协同发力，加快构建“十五五”房地产发展新模式。需求与融资端精准托底，财政部联合央行、金融监管总局出台居民购房贷款贴息政策，六大国有银行同步落地“免申即享”办理机制，叠加新修订的《住房公积金管理条例》正式实施，提取范围拓宽、异地使用更便利，精准降低刚需群体购房成本，释放自住需求；央行保持适度宽松货币政策基调，月末“四箭齐发”调整货币政策工具，为市场平稳运行营造适宜的货币金融环境。供给与转型端同步深化，住建部明确“十五五”住房发展“1234”核心框架，推进项目公司制、主办银行制、现房销售制等基础性制度改革；国务院专题部署高质量推进城市更新，自然资源部出台存量用地盘活支持政策，推动行业向高质量发展转型。

  普睿研究研判，展望后续，随着各项政策举措加快落地见效，行业企稳向好的基础将持续夯实，发展模式转型稳步推进，重点呈现四大趋势：

  一是供求关系进一步恢复。需求端信贷贴息、公积金优化等政策效能持续释放，供给端优质项目入市节奏加快，重点城市市场活跃度有望继续提升，库存去化节奏延续，行业供求关系将进一步向均衡状态修复。

  二是更多城市房价企稳。在需求托底政策与供需关系修复的共同作用下，房价企稳范围有望从一线城市向更多二三线城市扩散，同比降幅持续收窄，环比止跌上涨城市数量继续增加，整体房价底部支撑更加稳固。

  三是新开工销售比持续恢复，新上市项目成交占比进一步增加。随着“人、房、地、钱”四要素联动机制落地，优质土地供给保障加强，“好房子”标准下的新项目加快入市，新开工销售比将延续回升态势，新房市场中新出让地块项目的成交占比逐步提升，行业供给端内生循环动力持续修复。

  四是行业投资规模进一步向动态合理范围回归。随着现房销售制、项目公司制、主办银行制等基础性制度稳步推进，企业经营更趋稳健，投资行为更加理性，行业开发投资规模将逐步向与销售规模相匹配的合理区间回归，在安全边界内实现平稳运行。

  中长期来看，城市更新纵深推进、“好房子”建设体系完善、住房制度持续优化，将推动行业从规模扩张转向质量提升，更好匹配群众多元化、品质化居住需求，助力房地产市场平稳健康发展，为宏观经济平稳运行提供有力支撑。