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  上海二手市场的企稳仍属低位走平，而非趋势反转。

  ◎  文 / 普睿研究中心

  三季度，上海二手市场交出了一份与北京截然不同的答卷：成交均价同比仅下跌1%、环比基本持平，各总价段成交均价全线止跌；挂牌价与成交价价差收窄27%；卖方调价次数同比减少63%、带看次数减少41%，成交周期降至106天。价格企稳与交易摩擦下降同时发生，挂牌房源也在持续“缩小”——套均面积、套均总价同比分别缩减13%和18%。基于pti普睿数智云监测数据，从价格与价差、市场摩擦、成交结构、挂牌结构四个维度，还原上海三季度二手市场形态，并展望四季度走势。

  01 成交均价同比仅跌1%，挂牌与成交价差收窄逾四分之一

  2026年三季度上海二手住宅成交均价44527元/平方米，同比下跌1%、环比下跌0.1%，基本持平。从纵向时间轴看：2025年三季度同比跌幅还是11.3%，一年时间里价格下行速度从两位数收敛到了一个百分点以内。

  从月度轨迹看，上海二手成交均价在2025年12月探至41670元/平方米的阶段性低点后，连续三个季度回升：9月单月44518元/平方米，较低点回升6.8%，价格在低位走平。

  与成交端形成对照的是挂牌端。三季度挂牌均价53751元/平方米，同比下跌6.6%、环比下跌1.6%，仍在单边下行。一边是挂牌价继续退让，一边是成交价已经站住，两者的价差因此快速收窄：由2025年三季度的12552元/平方米收窄至三季度的9224元，收窄幅度达26.5%。

  这与北京正好相反。北京成交价跌幅快于挂牌价、价差重新走阔，议价主动权仍在买方；上海则是挂牌价继续下行而成交价已经止跌，价差单边收窄——卖方的报价正在向买方的出价靠拢。两个城市处在调整周期的不同位置。

  02 折扣率回升5pct至83%，调价次数同比腰斩、成交周期降至新低

  价格预期是否收敛，折扣率是比均价更灵敏的指标。上海二手住宅的折扣率（成交均价/挂牌均价）在2025年10月探至72%的低点后持续回升，2026年三季度均值回到83%，较2025年三季度的78%提高4.7个百分点，9月单月82.4%。

  更直观的证据来自三个交易摩擦指标。三季度挂牌房源月均调价4537次，同比大幅减少63%、环比减少46%，为2024年以来最低水平，9月仅4353次；月均带看11.4万次，同比减少41%；成交周期106.3天，同比缩短4%、环比缩短14%，9月单月100天，是2024年1月以来的最短记录。

  调价次数腰斩，说明卖方不再需要靠反复降价来换取关注；带看次数大幅减少而成交规模同比仍在增长，说明单位带看成交转化效率明显提升，买方不再需要反复比价；成交周期缩短，说明达成一笔交易所需的博弈时间在压缩。交易摩擦成本系统性下降，通常出现在价格预期收敛之后，是比成交量更靠前的市场企稳信号。

  03 低总价主导的格局已经稳住，改善需求在边际回升

  三季度上海二手成交结构的关键词是“稳”。300万元以下总价房源成交占比，2026年一季度为70.4%、二季度69.3%、三季度69.1%，连续两个季度小幅回落并趋于稳定；500万元以上房源合计占比13.9%，较2025年三季度的20.5%下降6.6个百分点。

  分面积段看，改善需求在边际回升。70平方米以下房源占比自2026年一季度的47%连降两个季度至45%；110平方米以上房源合计占比升至17.5%，为七个季度最高；其中200平方米以上占比1.9%，160—180平方米占比1.2%，均为近两年高位。

  从环比看，三季度上海二手成交总量环比回落14.9%，但各面积段回落幅度随面积段递减：70平方米以下降16.9%、70—90平方米降16.7%、90—110平方米降11.5%、110—144平方米降10.3%、160—180平方米降9.4%。二季度集中释放之后的回调中，大面积段明显比小面积段抗跌，这是改善需求实质性回归的信号。

  04 分档价格：三季度成交端全线止跌，挂牌端正在“变小变贵”

  按各面积段和总价段成交均价看，三季度二手成交价格全面止跌。分总价段，三季度成交均价环比基本持平：300万元以下持平、300万—500万元环比-0.3%、500万—700万元环比+2.2%、700万—1,000万元环比-0.4%。分面积段，70平方米以下环比+1.9%、90—110平方米环比+1.6%、110—144平方米环比-2.7%、200平方米以上环比-2.1%，小面积段微升、大面积段微降，整体在窄幅波动。价格最先站稳的，是总价最低、面积最小的部分房源。

  对比2025年，房价下跌是全面且剧烈的。分总价段，从2025年一季度到四季度，300万元以下下跌9.4%，300万—500万元跌4.5%，500万—700万元跌3.0%，700万—1,000万元跌3.7%，1000万—3000万元跌0.9%——越是低总价，跌幅越大，这也是同期低总价房源成交占比快速攀升的根本原因：低价房源以更大幅降价换取快速成交。

  与成交端企稳相对，真正发生结构性变化的是挂牌端。三季度全市挂牌套均面积96.9平方米、套均总价520.9万元，同比分别缩减12.5%和18.2%，9月单月94.6平方米、511.1万元，双双创下2024年以来最低。

  各总价段可以看到，每一个档位挂牌单价都在上涨，而套均面积都在缩小。9月份，300万元以下挂牌单价同比上涨11.8%，套均面积由70.2平方米缩至66.4平方米、缩小5.5%；300万—500万元档为+6.5%与-7.7%；500万—700万元档为+3.7%与-3.8%；700万—1,000万元档为+7.4%与-6.9%；1,000万—3,000万元档为+1.1%与-7.0%。

  换言之，同样的总价，现在挂出来的是单价更高但面积更小的房子。单价更低、面积更大的房源正在退出挂牌池，对买方而言，这意味着“花更少的钱买更大面积”的窗口在收窄。

  综上，上海二手市场三季度的关键词是“企稳”：成交均价同比仅跌1%，分总价段、分面积段单价环比全线止跌；挂牌与成交的价差收窄26.5%，折扣率回到82.8%；调价次数同比腰斩、成交周期降至106天为2024年以来最低。价格预期收敛，进入双方预期靠拢阶段。整体而言，上海二手市场的企稳仍属低位走平，而非趋势反转。

  对四季度的判断有三点。其一，价格大概率延续窄幅波动，成交均价同比有望转正，价差继续收窄。其二，成交规模环比有压力：三季度已环比回落14.9%，而调价次数与带看次数同步大幅减少，意味着挂牌端的主动供给在收缩，四季度缺少新的放量来源。其三，结构上低总价占比将维持在七成附近，改善的边际修复会延续但幅度有限——110平方米以上占比两个季度仅提升1.4个百分点。