中金公司：“抓保障”来了 接下就等“放市场”

  事件

  今日李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。对此我们评论如下。

  评论

  1)如何理解“抓保障”的政策含义？长效调控机制的一部分，“抓保障”先行一步，隐含着未来还得“放市场”。

  我们一直强调，本届政府在房地产上的目标职能之一就是织好安全网，房地产的调控纲要是“低端有保障、中端给市场、高端有抑制”，政府该管的事情是保障房和市场监管，而非一味的用行政化手段去压制房价。在目前时点推广棚户区改造，”不但能实现百姓改善生活的盼头，而且能接续形成新的经济增长点”，起到了稳投资、保基本的作用，有助于缓和社会矛盾，既利当前、又利长远。而抓保障的背后，是地方政府财务负担的增加，为了平衡收支缺口，商品房市场及土地市场的稳定必不可少，因此结合上次国务院常务会议克强总理提出的“支持居民家庭首套自住购房等信贷需求”来看，我们认为，大概率会看到政府在“放市场”方面有进一步的举措，土地供应会增加、供地速度会提升，同时还将加强税收手段，强化房地产市场监管，弱化行政性调控。

  2)1000 万套棚户区改造意味着什么？意味着约80%的城市贫困家庭被兜底；年均200～300 万套棚户区改造建设将拉动投资额2000~3000 亿，贡献投资增速约3%。根据2010 年人口普查中住房信息数据，全国城市家庭共有1.28亿户，其中人均住房面积8 平米以下的家庭有1200 万户，而且这部分人群基本无自行改善居住条件的能力，1000万套棚户区改造建设将为近80%的贫困人群兜底。简单测算，每年200~300 万套棚户区改造房建设将拉动2000~3000 亿左右的投资额(假设土地划拨，每套面积50 平米，单方投资2000 元/平米)，贡献投资增速3%左右。

  3)给开发商何种机遇？未来存在通过棚户区改造，介入一级开发市场机会！利好本地企业及资金实力强的全国龙头。会议也提出，要“鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。加大供地支持，将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排”，结合我们前期提示的旧城及工业地改造广东模式及武汉的“城中村”改造模式来看，由于棚户区改造需要大量资金投入，而地方政府财政缺口较大，我们判断，未来开发商将以棚户区改造方式逐步参与收储过程，而政府职能转变为规划审批，原有模式下的土地净收益将逐步以土地成交手续费(比如说用地转性费用、土地交易费用)+物业持有税等形式来兑现，当地资源丰富的本地企业、品牌资金实力强的全国龙头将显著受益。

  4)投资策略：抓保障意味着要稳预期、稳经济，政策面将会更合理！地产股进入价值区间，越跌越买！建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。通胀低位、市场利率未见明显趋势性上行之前，地产股有配置价值。我们之前提示过地产股的买点在于三点，1)政策出尽；2)整个成交量缩量；3)估值真正便宜下来。目前三个条件基本具备，板块PE 接近历史底部，进入价值区间，建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。股票推荐排序：万科(中长期配置首选)；保利(预期销售表现好)，金地和招商；估值便宜的中小股票：中南建设。