地方债务清查对房地产行业长期利好

  分析师/朱一鸣、陈开朝

  7月28日，国务院宣布将对地方债务进行全面的部署清查，距美国底特律破产只有短短10天时间，这也是近三年来审计署第三次“把脉”地方政府性债务。

  当前地方债务问题突出，但风险相对可控

  当前，我国地方政府性债务总体高企以及部分城市存在严重违规的事实不容否认：首先，地方政府负债总额巨大。2011年，审计署第一次审计显示： 截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元。其后，总量继续攀升。根据国家审计署预计，今年各级政府的负债或上升至15万亿至18万亿元。 其次，近年来进入偿债高峰期。以2010年底的统计口径，约有11.37%需要在今年偿还，合计1.2万亿；此外，2010年1384亿的中央代发地方债 券，3年到期今年需要还本付息，合计1500亿；地方政府通过信托机构融资的6500多亿元政信合作，也有一部分需要兑付。再者，债务偿还过度依赖土地收 入，部分城市还存在严重的违规操作。正如审计署外交外事审计局局长马晓方所言，当前地方债务偿还过度依赖土地收入，高速公路、政府还贷二级公路债务规模增 长快、偿债压力大、借新还旧率高；一些地方通过信托、BT(建设-移交)和违规集资等方式变相融资问题突出，隐蔽性强、筹资成本高，蕴含新的风险隐患；融 资平台公司退出管理不到位，部分融资平台公司资产质量较差、偿债能力不强；一些地方还存在违规担保、违规融资、改变债务资金用途、债务资金闲置等问题。

  如果届时我国地方债务被查出已经大幅增长，那么中央和地方的总负债率预计将超过60%的国际警戒线，但与发达国家动则100%以上的负债率相 比，我国债务风险相对可控。但最关键的问题在于：地方债上升的速度太快，而且坏账、死帐有加快蔓延趋势。在这种形势下，如果不及时加以遏制，后果将不堪设 想！不像美国的城市，入不敷出还可以破产。我国单个城市没有破产的可能性，却会引发系统性的风险：如果债务到了不可收拾的地步，届时要么全国财政统一兜 底，要么央行开通印钞机器，无论哪种，都将对经济发展产生严重影响。

  地方政府资金压力将加大，房地产调控力度将趋缓

  无论是前段时间央行整治商业银行流动性管理造成的“钱荒”事件，还是昨日以雷霆之势宣布彻查地方债，都是国家进一步收紧流动性的表现。一个是针对商业银行，另一个则是针对地方融资平台，但这两件事情都不是直接针对房地产行业。

  从中短期看，受到地方债清查影响较大的行业将是与政府投入直接相关的基建、水泥建材等行业。而对于房地产行业而言，一方面，由于经济增长依靠基 建类的投资拉动效应将显著降低，而房地产投资在宏观经济中仍然扮演着重要角色，鉴于目前保增长的压力巨大，政府收紧房地产调控的可能性和必要性较低。另一 方面，由于，审计署清查地方政府债务问题，地方政府的资金压力将加大，中央政府就算再度收紧调控政策，地方政府严格执行调控的意愿也可想而知。

  保障房建设料减缓，地方政府或加大土地供应力度

  当前，地方政府普遍处于“债台高筑”的境况。因此，在国务院对地方政府债务清查之后，后续的限期整改措施预计将接踵而至。这意味着，未来3-5 年，大部分地方政府都要过紧日子，相关的城市基础设施投资和公共设施建设将大幅压缩，相关行业如水泥、钢筋等建材行业将直接受到影响，同时保障房的建设投 入也会捉襟见肘，建设速度会放缓。

  另一方面，为了还债，各地政府预计将加大土地出让的速度和规模。随着土地供应的普遍增加，土地成交价格预计会有所下降。这样未来几年，我国商品 房供应应该会有一个明显的上升。供应量放大后，更有利于房价的平稳。概言之，国家对地方债清算后，保障房建设放缓，而商品房供应则会上升，房价进一步稳 定。

  建立地方债整治的长效机制将给房地产业带来长远利好

  要想地方债务不升高，最好做到政府少投入。我们认为，要降低地方债务，以往相当部分的财政投入领域都可以实行市场化运营：

  一是，对非盈利性的公共服务设施，如文化、体育、娱乐休闲设施，最好与商业、住宅项目打包一起进行土地出让。政府对公共服务设施相关的土地出让 实行优惠甚至免费，而让开发商承担建设。这对开发商而言也是利好，因为一个好的文化、体育、娱乐休闲项目可以提升整个项目的价值和人气。一个好的例子，就 是香港太古广场，由于有大量的文化娱乐设施，成为当地居民和外来游客休闲娱乐的好去处，里面的商业配套因此受益，成为香港最集聚人气的商场之一。事实上， 万科等龙头企业已经将未来的发展角色定位为城市运营商，政府只需提供相关政策对接，就能不花钱而做好事。

  二是，改变保障房建设主要靠政府投入的局面。事实上，要大力发展保障房，关键是靠市场机制推动社会资金投入，而非财政投入。政府的政策聚焦应该 集中在提供更多的优惠条件，如对保障房减免土地出让金，加大财政补贴和税收优惠力度。只要让参与的资本有“利”可图，保障房建设自然就会进入发展的快车 道，政府也可免去大量的财政投入。

  当然，政府完全不投入是不可能的，仍有一些涉及到社会公益和公共民生的事业还是需要政府投入。但通过上述分类处理，预计政府财政需要投入的量将大为减少，这不但有利于治理地方债务，而且能在多个方面给房地产行业带来利好。