房地产行业重大事项点评:改革更需稳定环境

  事项：

  审计署网站表示，最近根据国务院要求，将组织全国审计机关对政府性债务进行审计。

  评论：

  摸清情况是为制度性改革进行准备

  债 务审计的根本目的，是弄清楚存量地方政府性债务的余额情况。我们相信，弄清存量地方政府性债务余额情况的目的，并不是去刺激风险的爆发，而是逐渐通过改 革，构建更规范、更公开、更透明和更易被监督的地方政府举债融资机制。这一机制构建的根本目的，是进一步提升经济发展的质量，化解、隔离和处置地方政府融 资平台运行的风险。

  改革需要平稳的土地市场

  静态来看，中国地方政府的债务余额相对于地方政府的年可支配收入并不高。根据中信证券研究部银行组的估算，截至到2013年二季度末，全国地方政府性债务余额超15万亿。

  如果只是简单比较地方可支配收入和地方政府性债务余额之间的关系来看，则目前地方政府的债务问题并不严重。

  然 而，相比起一些成熟市场经济国家而言，我们国家的地方政府融资机制尚不完善，卖地等政府性基金收入波动相对严重，区域结构性问题相对严重。融资机制的风 险，其实是需要一些制度性的安排来解决——这方面与宏观经济密切相关，我们不再在一篇地产行业的研究报告中赘述。不过，政府性基金收入波动相对严重是事 实。2012年地方政府性基金本级收入下降10.5%，其主要原因就是国有土地使用权出让收入的减少。从数量上来看，土地市场对于地方可支配收入的直接贡 献接近了30%。地方本级的财政收入和中央的转移支付规模比较平稳，地方政府为了实现跨越式发展，往往较为依赖土地出让和举债。

  当前，相当一大部分政府性债务偿还依赖于土地出让的收入。2010年底，审计署公布地方政府承诺用土地收入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿元，约占当时地方政府性债务余额的24%。除了这部分之外，大量债务的偿还间接和土地市场的稳定相关。

  简言之，我们认为当前地方政府性债务依赖于土地市场的稳定是事实。通过审计，进一步弄清这个事实的目的并不是为了一次性否定土地出让对地方发展的贡献，而是 通过改革逐渐控制地方政府性债务的风险，包括化解地方政府过度依赖土地出让收入的风险。然而，这种改革的背景首先应当是地价的平稳和土地出让收入的稳定， 而不是去主动激化风险。