地方债务审计风暴:有助于地产政策环境好转

  摘要：

  核心观点：地方政府高度依赖土地财政，若地方政府性债务存在较大压力，则有助于缓解房地产政策的调控压力，有助于地产板块的估值修复。因此，该事件对地产股价的影响为中性偏正面。

  继续维持我们6月26日重大观点转变报告《房地产：由谨慎转乐观》的观点，下半年政策压力逐步趋缓、板块估值持续修复将逐步得到验证，建议超配地产、逢股价回调则勇敢增持。

  地方政府资金状况和土地财政关系非常紧密。

  土 地市场上半年大幅恢复，但分化非常严重，热度仅集中在一二线城市。我们判断三四线城市整体在未来2-3年土地市场仍难以大幅改善。13年1-7月卖地收入 一线城市火爆、同比升350%(仅北上广深杭今年至今卖地已近3200亿元)，二线城市虽然也火热，但升幅49%远低于一线，三四线城市仍未明显恢复。即 开发商普遍集中在一二线城市拿地，而三四线城市由于前几年供应过大、需求却不足，仍处于低迷状态，该状况很难快速得到改善。

  地方政 府财政对于卖地收入的依赖度非常高，主流城市13年1季度卖地收入占地方财政收入的44%，而2010全年更高达75%，同时预计小城市对卖地的依赖度会 更高。虽然大城市土地火热远高于小城市，但其对卖地收入的依赖度却更低。13年1季度一线城市卖地收入占地方政府财政收入的39%、二线城市占50%，虽 然今年卖地情况同比已大幅回复，但历史高点2010年时一线城市达57%、二线达到96%，预计三四线城市会更高。

  所以，从地方政府资金角度，其对于卖地依赖度非常高，而三四线城市由于其土地市场并不如前几年火热，而且预判未来2年预计也难以明显改善，使得其地方政府的资金压力可能更趋于紧张。

  若 地方政府性债务压力较大，由于地方政府高度依赖土地财政，我们认为这对于缓解房地产政策的调控压力是有利的，有助于地产板块的估值修复。因为压制仍高成 长、却极低估值的地产股的不是开发商盈利的基本面，而是市场对于政策的悲观预期。该事件将进一步改变市场对于房地产调控的预期，在下半年房价上涨压力将得 到明确抑制的市场里，调控再加码的必要性在下降，同时也会促使局部政策趋好的可能性增大。均有助于板块估值修复。

  建议配置招商地产、荣盛发展、保利地产、华侨城A、金地集团、苏宁环球、冠城大通、香江控股、中南建设、阳光城等全国性高周转公司