730政治局会议成行业定心丸 下半年行业政策面将保持平稳

  730政治局会议成行业定心丸，下半年行业政策面将保持平稳

  2013年07月31日 CRIC研究中心

  www.yanjiu.cric.com 分析师/杨晨青

  7月30日，中共中央总书记习近平主持中央政治局会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议表示，上半年主要经济指标处于年度预期目标的合理区间，经济社会发展总的开局是好的，下半年我国经济仍将保持总体平稳发展态势。会议要求，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益，加大金融支持实体经济的力度；积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。 毋庸质疑，730政治局会议表态对当前房地产行业而言是重大利好。首先，本次政治局会议旨在年中定调，意义本就重大，同时又逢新一届政府上台后首次集中阐述施政纲领，因此其中的表态对今年下半年，乃至于未来十年内的行业发展路径都具有先导作用，而令我们感到欣喜的是，“促进房地产市场平稳健康发展”紧跟着“推进新型城镇化”之后出现，这显然表明了新一届政府对房地产市场发展的肯定态度；其次，自2010年以来，在中央层面高级别会议上，关于“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等表述首次没有被提及，这无疑将对下一阶段的政府口风起到引领作用，在当前这个时间点上，730政治局会议已经成为整个房地产行业的定心丸。 在本次会议之后，前期行业内关于国五条后续政策加码的争论基本可以告一段落，下半年行业政策面维持总体平静应是大概率事件。从今年上半年新一届政府在多个领域的手段来看，不论是解决“钱荒”事件，还是加速推进利率市场化等，都表现出其不同于上一届政府的执政风格，去行政化的改革理念已逐渐清晰，因此，反映在房地产市场上，改变过去十年以政策调控为主基调的做法也应是顺理成章。客观上讲，今年上半年房地产市场的上升速度确实是比较惊人的，年初的国五条调控基本踏空，一二线城市交易量持续高位运行，房价全面上涨、地王项目频出，如果按照上一届政府的手段思路，恐怕又一轮的政策加压早已落地，但新一届政府至今仍处于观望状态，而这样的等待恰恰是理性的。

  我们看来，当前这波市场反弹主要源于两方面，一端是前两年受双限政策压制而积压下来的大量需求集中释放，另一端是持续调控下房企纷纷减少拿地、延缓施工后商品住宅市场的供应短缺，而从6、7月至今各重点城市市场反馈来看，需求的释放经过前期高点后已经出现明显回调，而阶段性的供应低谷随着当前行业投资和新开工的回升，预计最早今年下半年、最晚明年也将逐步得到缓解，因此，如果在当前这个时间点上出台一波压制需求的政策，势必又将打乱市场自身调节供求的节奏，在我们看来，下半年保持政策面的总体平静应是最好的选择，最多在供求关系特别紧张的个别城市，可以采取一些类似限价的手段阶段性地平抑房价涨势。 从长期来看，当行业调控不再情绪化之后，房地产市场的波动周期将有可能逐渐拉长。回顾近几年以来房地产市场的运行轨迹，波动短周期化是最重要的特征，而其根源在于政府对市场的干预呈现情绪化特征，被媒体舆论所绑架，注重短期的眼球效应而忽视长期的可控性，政策力度不断加强、频率不断加快，2010年我们经历了多达3轮全局性的政策调控，2011年经历了2轮，2012年虽然没有实质性的政策出台，但中央的喊话却几乎不断，在这样的行业环境中，市场的波动日益剧烈，而这对于整个行业的发展来说显然是不利的，其使得房地产企业总是地处在迷茫、恐惧和猜忌之中，也导致了整个市场的混乱。从这个角度出发，新一届政府如能改变过往十年的房地产行业调控逻辑，则将有助于拉长市场波动周期，使市场供求两端重新回归有序状态，也只有在这样的大环境下，才能够从容地考虑限购政策退出、房产税长效管理的推进问题；同时，我们也乐于期待新一届政府调控逻辑上的转变，从过往十年一味的压需求转向促供给，增加地方政府土地供应规模，加强金融层面上对房地产企业的支持，这才是从根本上改变房地产市场供求矛盾的有效途径。