政治局会议点评:重大转变 当调控的天花板逐渐褪去

  本报告导读：政治局会议就房地产市场首次表态，无过去逢表态必提的？房地产调控？,仅？促进房地产市场平稳健康发展？,是政策向市场化的重大正式转变。

  摘要：

  7月30日，习近平主持政治局会议，会议提出？保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展？。

  此次表态信号意义重大：这是新一届领导集体第一次对房地产市场正式表态，并无过去逢表态必提的？房地产调控？、?不动摇？等严厉措辞，仅？促进房地产市场平稳健康发展？,预计这是房地产行业政策趋向市场化的重大正式转变。

  仍处高速成长(主流房企平均13年27%、14年30%增速)的高盈利地产股为何仅6-8倍PE?源于政策调控的？天花板？。1)历史上，每次基本面恢复后，无一例外对应新一轮调控加码。过去的地产就像游乐园的‘叮当锤’一样，基本面一好转，必被加码打压，天花板现象严重。2)当过去的？每次回升必被打压？将变成？政策趋向市场化？,则地产的天花板即被打开，估值修复为必然。

  ?保持合理投资增长？、?积极稳妥推进新型城镇化？点评：地产行业目前区域分化严重，三四线城市存在供过于求状态，投资难以回升，如何解决？新型城镇化是三四线城市能够保持合理投资增长的重要方法。1)？合理投资增长？,是？稳增长？的需要，亦是房地产市场？调结构？的需要。

  房地产市场更多的是结构问题：部分三四线城市存在供应巨大、需求不足、市场低迷、地方财政压力巨大等多重问题；而一二线城市购房需求依然真实存在且未得到全部满足。2)供给端可能得到更多政策支持。供求决定房价，合理投资增长，意味着合理的供给增长以及房价上涨压力的缓解。

  地产板块逆袭可期：维持我们6月26日《房地产：由谨慎转乐观》的重大观点转变，下半年房地价压力下降，政策环境趋好将逐步兑现，行业估值修复至10-11倍估值中枢可期，维持地产板块下半年超30%空间的判断。推荐招商地产、华侨城A、荣盛发展、保利地产、金地集团、苏宁环球、冠城大通、阳光城、中南建设等坚持走全国性高周转龙头。