三因素引发7月成交回落 政策面平稳下半年市场上行趋势未改

  分析师/杨晨青、潘绍之

  7月份，十大重点城市的供求数据出现阶段性降温，无论是环比数据还是同比数据，下跌的城市数量都要明显高于上涨的城市数量。我们认为主要有四方 面的原因：第一，7月本是房地产市场淡季，加之今年多个省市出现持续的高温天气，很大程度上阻碍了需求释放；第二，3-4月在国五条倒逼之下曾出现成交井 喷，提前透支了一部分未来需求，使得当前市场正出现阶段性回落；第三，相对一部分重点城市目前正执行严格的限价措施，中高端项目入市和备案的节奏被明显拖 延；其四，50强企业在6月用力过猛，7月稍微一松气成交便出现回落，而小公司一般不大会选择7月上市，由此造成供应出现阶段性回落。

  然而另一方面，尽管7月市场成交较之前稍有回落，但是从市场热度上看，当前这个时间点上一二线城市仍处于近两年以来的相对高位，主要表现在三方面：

  其一，从成交绝对水平看，半数以上重点城市当前各地交易量仍然高于去年月均水平，而即使是那些下跌的城市也 都有各有特殊的原因，如北京，国五条后执行了全国最为严厉的调控政策，从限购、限贷到限价，再到二手房交易税悉数部署；再如广州，目前当地政府针对所有区 域所有档次的项目都做了详细的价格指导，一旦超出指导价则不予发放预售许可证，极大拖累了项目的入市节奏，在供应如此萎缩的情况下，成交释放的速度才有所 放慢。值得一提的是，7月的最后一周相当一部分重点城市的交易量出现明显回涨，典型城市如上海，7.22-7.28七天内交易量达到21.6万方，明显高 于前三周的交易水平。

  其二，重点城市市场库存仍在持续下滑，7月十大重点城市的库存同比除杭州以外全线下跌，其中北京和广州的跌 幅最大，且都超过20%，随着去库存节奏的加快，重点城市的消化周期快速下降，截止至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已经降至6-12个月的区间 内，其中南京已经低于6个月红线。通常我们认为，一个城市当期的消化周期在12-18个月属于供求相对平衡，6个月以下供不应求的风险已经非常严峻，18 个月以上则市场去库存压力极大。

  其三，项目方面的表现同样证明了当前市场的火热。典型例子如位于江苏省镇江市下辖的丹阳碧桂园项目，开盘4小时售出2000套，单日销售金额突破20亿元；再如北京中建国际港项目，开盘当天1462套房源全部售罄，日销金额高达37.9亿元，创造了2012年以来北京乃至全国的单盘成交记录。

  至于下半年的走势，将很大程度上取决于政策面的变数。在7月30日召开的为下半年经济工作定调的政治局会议中，关于房地产调控的措辞为“积极稳 妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，关于“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等表述首次没有被提及，这无疑将 对下一阶段的政府口风起到引领作用，在当前这个时间点上，730政治局会议已经成为整个房地产行业的定心丸。

  在政策面保持平稳的前提下，我们预计，下半年房地产市场的供求两端将延续上半年的节奏平稳释放，随着房地产投资和新开工面积的持续上升，最早今 年下半年最晚明年将逐步得到缓解，房价上行的压力也将随之减小。当然，在供应短时间内无法及时跟进的情况下，不排除个别城市为了完成年初时制定的房价控制 目标，继续执行相对严厉的限价措施，但是在大环境保持平稳的前提下，小范围内的抑制性措施将无法阻挡整个行业稳步向上的大趋势。