政府态度缓和利于地产估值提升

  事件：7月30日习主席主持召开政治局会议，提到“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。政治局会议去年对今年一季度及全 年提出的要求是“加强房地产市场调控和住房保障工作”,但本次会议未提及调控，可能表达了高层对房地产市场的新态度。

  点评：

  新 一轮调控已初见成效是政府态度缓和的首要原因。自3月份调控以来，百城住宅价格环比涨幅及房价上涨城市数均呈现逐月回落态势，分别由3月时的环比 1.06%、84个城市上涨回落到6月时的0.77%、71个，预计7月份依然延续回落态势。从销量看，4月以来重点城市销量有所下降，但明显好于 2011年及2012上半年低迷时期，呈现出“价格涨幅放缓，销量小幅下降”的局面，说明新一轮调控已初见成效。我们认为，尽管在城镇化过程中我国重点城 市房价易涨难跌，但是，控制房价温和上涨无疑是房地产市场健康稳定发展的基础。

  房地产行业健康发展对稳经济增长起到重要作用。05 至07年，房地产开发投资占固定资产投资的比重在21%左右，08年以来，该比重略微下降到20%左右，可以看出房地产开发对整个经济增长的重要性。 2013上半年，房地产开发投资实际同比增长20.3%，略高于固定资产投资实际增速20.1%，说明上半年房地产投资增速提高对稳经济增长起到重要作 用。

  从商品房销售额占GDP比重看，2000年至2007年是变化最快的时期，从3.6%一直上升到11.2%，也是房地产市场发 展最快的时期，经历2008年的调整后，2009年至2013年上半年一直维持在13%左右，这些数据表明，近5年来尽管我国房价整体涨幅较大，但并不存 在明显过热的情况。

  政策态度缓和有利于房地产行业估值提升。2011年9月至2013年7月，房地产板块的PE(TTM)在13至 17倍之间振荡，目前的PE估值已经低于13倍，估值处于底部区域，是一个较好的布局时机。万科A的PE(TTM)为8.1倍，2013年预计业绩增长 24%，动态PE仅6.6倍，而从历史数据看，8倍PE是估值底线。保利地产的PE(TTM)为7.7倍，2013年预计业绩增长29%，动态PE仅 6.5倍，而从历史数据看，8倍PE同样是估值底线。我们认为，政府对地产的态度缓和有利于整个板块的估值提升，在主流地产股业绩持续增长的背景下，尤为 显现地产板块具有投资价值。