成交环比有所反弹 政策博弈催生板块上涨行情

  本周平安观点：本周地产指数上涨4.32% ，跑赢沪深 300 3.13 个百分点，周内刺激行业上涨的两大因素都来自政策面的博弈情绪，政治局会议对地产的表述无负面信息，提供做多的契机，而周内几家涉房企业再融资方案的公布 进一步催化了这一情绪。政策面提供的想象空间无疑是目前板块最大的催化因素。从目前的推盘量和上门量等先行指标判断，8 月的成交量环比7 月将有所改善，但同环比仍将是负值，仍不足以提供板块投资基本面上涨的理由。因此展望8月，政策面的风吹草动仍将是牵动板块投资神经的主要因素。再融资层 面，8月仍将陆续有前期停牌公司公布方案，提供持续刺激，但边际效用在减小，在证监会表态之前，市场将处于试探阶段，板块震荡上行的概率较大。在目前板块 估值较低，中报业绩有支撑，而政策面提供正向博弈催化的情况下，我们建议投资者可以参与板块投资，8 月获得相对和绝对收益的概率都较大。

  本周成交：成交环比有所反弹：本周重点跟踪城市整体成交41459 套，时隔三周后再次站上40000 套以上。整体成交环比上升16% ，同比降10% 。其中一线城市环比上升14% ，二线城市环比上升17% ，三线城市环比升12% 。整体来看，我们认为尽管本周成交有所反弹，但在淡季效应叠加去年8月的高基数影响下，8 月同比下降已成定局，但从目前的推盘量和上门量等先行指标判断，8 月的成交量环比7月将有所改善。一手商品房8月成交：环比有所改善，同比延续下降趋势。截至8月3日，8月重点城市日均成交套数环比7月升8%，同比下降 6%。其中一线城市环比升15% (同比降9%)，二线城市环比升10%(同比下降3%)，三线城市环比下降9%(同比降19% )。去化月数小幅上升：截止8 月3 日，监测城市可售面积环比上月升1%，同比下降3%。跟踪城市3个月平均去化月数为8.8个月，环比升14%。土地市场：成交略显平淡。本周中粮14.4 亿竞得成都地块，阳光城4.79 亿竞得龙岩四宗地，华发5.33 亿竞得威海地块，荣盛发展6.65 亿沈阳连拿三地。但从我们监测的20个重点城市来看，本周共成交住宅用地15宗，较上周减少22宗，成交面积131 万平方米，环比降49.8% ，较前四周均值降37.7% 。

  一周行业动态。本周举行的中央政治局中对地产表述为“促进房地产市场平稳健康发展”。我们认为：政策 非反转：未提及房价不代表放弃对房价的管理，而是从前期的“降房价”转至对房价涨幅的默认管理。因此，我们并不认为对中央对房地产的政策导向出现了拐点式 的变化。投资有反弹：投资上来看，对于今年基本面较为平稳的行业表现而言，政策面没有更坏的消息就是好消息，因而在目前估值低位，中报业绩有保障的情况下 提振投资热情是可以期待的，但是反弹而不是反转。投资者可以适当参与，但仍要保持头脑清醒。行业投资逻辑的反转需要政策面和基本面的共振，我们认为政策面 短期不存在反转的基础，即使有，也将是宏观层面整体实现的顶层设计改变，需要时间的铺垫，不是一蹴而就的事情。基本面上来看，8 月的成交较7 月会出现略微的同环比改善，集中供应的窗口仍然在三季度末，市场的矛盾仍然在供给而非需求，下半年影响成交的核心因素在于政府对预售证的管理以及市场流动 性变化对购房者购买能力的阶段性拖滞。基本面层面超预期的概率较小，平稳沉闷是主线。这样的基本面映射的仍将是一个“ 短频、窄幅”的投资环境。总结：政策面幡未动心先行，投资是反弹而非反转，留一份清醒留一份醉。

  风险提示：价格快速上升带来调控有所加强的风险。