[克而瑞]北京将主推限房价竞地价地块

  分析师/李莹

  8月21日，今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块开始网上竞价，起始价24.5亿元。地块建设用地面积11.8万平方米， 规划建筑面积29.46万平方米，属性为二类居住用地、公建混合住宅、托幼、环保设施用地(配建公共租赁住房)。交易文件规定，本次出让宗地中配建 5.15万平方米建筑规模的“公共租赁住房”。并且，除“公共租赁住房”外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元/平方米，套型建筑 面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

  限房价竞地价已有先例，北京或继续扩大推广范围

  限房价竞地价的土地出让方式并不是一件新鲜事物了，北京在2011年5月推出的房山区长阳镇起步区地块就采取了这种竞拍方式，地块内所有居住用 途面积均需建成中小套型商品房，房屋销售均价现定在12500元/平方米，当时，区域销售均价在14000-15000元/平方米，该地块最终由中铁建以 14.6亿元获得，平均楼板价为6095元/平方米。房屋购买者2年内不得出让。除了北京以外，山东、甘肃、云南、山西等省份亦开始试行限房价、竞地价的 出让方式。

  既然此种出让方式并不是新出来的，但受到业内广泛关注，我们认为主要原因在于之前的限房价竞地价地块数量较少，对市场影响力有限，但今年北京提 出要对300多公顷的住宅用地试行这一出让方式，供应量占到商品房总量的45%，规模非常大，很可能对住宅市场造成较大冲击。而且，国土资源部党组成员、 国家土地副总督察甘藏春亦曾公开表态，探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式，国土部将总结完善地方经验，并出 台规范性文件。

  有助于抑制房价地价，但短期难以在全国大规模推进

  我国目前实行的土地招拍挂的竞拍方式虽然实现了土地供应市场化，但这种竞争机制也导致平均地价出现大幅攀升，高单价、高总价地块纪录不断创新 高。以北京住宅用地为例，2003年北京单价地王3962元每平，而2012年的单价地王已涨至33831元每平。地价快速增长对市场预期造成了一定误 导，间接促进了房价上扬。此次北京计划推出300万公顷的“限房价、竞地价”地块，比例也较高，如果全部推入市场，将对地价形成较大的抑制作用，同时也有 助于限制未来房价上涨幅度，成为房价调控长效机制之一。

  但目前来看，限房价、竞地价的竞拍方式短期内不太可能在全国大规模推广。首先，各地市场情况不一，部分城市的土地较抢手，比如北上广等一线核心 城市，土地市场热度受到的影响不会太大，但二三线城市土地出让很可能遇冷，若土地成交量显著滑坡，未来城市住宅产品供应量也将下降，反而会产生房地产市场 供不应求的问题，引起房价上涨，与控制房价涨幅的预期相背离；其次，土地出让收入已成为很多城市的重要财政收入，并且是地方政府偿债的重要资金来源，限房 价竞地价的方式将可能使这项收入大幅减少，土地出让通过市场化竞争能够实现政府卖地收益的最大化，但如果大范围推广限房价竞地价出让方式，地价将受到抑 制，从而降低土地出让收入，在地方执行上或受阻力，推广难度大。