[克而瑞]芜湖新政再启小城市政策微调或有更大看点

2013-09-02 10:17:50

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-09-02
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  分析师/杨晶晶

  去年2月份时,芜湖市曾发布一则包含“对特定面积住房人群补贴购房”的“救市”政策,然而在4天内便夭折。今年8月28日,芜湖住建委官网又发 布了一则“促进毕业生创业就业”的意见通知,其中再次推出了针对本专科生的购房补贴政策,有两种实施标准,而且只针对商品房。这一政策一经发布,便引来众 多关注,“救市”之名再度被炒的沸沸扬扬。

  市场成交不利,宽松政策背景下,芜湖敢于推“新政”

  自2011年限购政策加紧,地方政府与中央政府的博弈也在不断上演,而其中,芜湖的“新政”总能一石激起千层浪,成为频频“救市”的典型。续2012年芜湖“新政”被国务院叫停后,此次芜湖再度开启 “新政”,与当地市场成交不利及政策环境相对宽松这两方面因素有关。

  其一,供过于求状况日益突显,芜湖当地政府面临巨大销售压力,不得不打政策“擦边球”。据统计数据显示,7月单月,芜湖商品住宅总成交量仅 1321套,同比下滑力度达59%,环比也有26%的降幅。此外,当月总成交面积13.95万方,同比下滑58%,环比下滑23%。7月份成交套数、面积 均创下年内最低值。与此同时,芜湖市场存货也在不断攀高,截止到7月底,该市库存量达到27000余套,可供当地消化21个月,而随着新盘交付,成交未有 明显改善,存量还将继续走高。不仅如此,销售低迷若任由持续,将直接影响到当地政府土地销售,关系到财政收入,由此,在不与中央政策主基调相违背的情况 下,同时考虑到被叫停的风险,芜湖从上次“新政”基础上寻找突破口。

  其二,政策环境总体平稳,房地产去行政化推动芜湖敢于实施“新政”。从去年5月首套房贷款利率下调,政策释放放松信号,至今年5月“国五条”失 效,政策已进入了一个相对平稳的状态,由此,各地涌现热销项目,房价也在预期中不断上涨,而中央层面则对此保持着容忍,并表示对房地产采取去行政化措施, 可以预见,政策调控难以再加码。在此背景下,芜湖再度掀起“新政”,相较于以往,不再是“保障和改善住房条件”为主旨,而以“促进毕业生创业就业”为目 的,购房补贴的适用人群也仅限于本专科生,小面积也没有额外补助,更贴近人才引进优惠政策,增加被中央默认的系数。

  各地政策分化明显,一线城市趋紧,小城市政策微调或有更大看点

  近期爆出出台“新政”的城市不只芜湖一个,在此之前,温州也因为松绑限购政策而风声四起,不过,当我们放大至全国范围,来看待楼市回暖以后,各 个城市的政策反应,可以发现一个特点,一线城市始终严守调控政策不放松,而且还有加紧的趋势,而部分三四线城市却是政策活跃性的代表。

  今年以来市场成交用“火爆”来形容不为过,尤其体现在一线城市,成交量逐月走高,刚需、改善及投资类产品纷纷赢得市场。然而,随着政策失效显 现,这些城市却政策加压,如4月份,北京出台限价令,开发商必须接受政府指导价格,再予以发放预售许可证,通过加强预售许可证的审核方式来控制房价。市场 向好,一线城市房价上涨压力加大,当地政府为实现年初制定的房价控制目标,在政策调控上只能从严,不可能放松。

  而与一线城市形成鲜明对比,部分成交暗淡的三四线城市,扛起了“政策救市”的大旗。不同于一线城市广泛的客源基础,旺盛的刚性需求支撑,三四线 城市客群主要来源于当地,前几年市场火热加速房企大规模开发,为后期市场供过于求埋下隐患。由此,虽然今年市场总体向好,但难掩部分城市“内动力不足”, 从政策微调入手成为这些城市摆脱现状的重要途径,目前来看,已有温州松绑限购政策,芜湖侧重购房补贴,中央默许适当放松,小城市拥有相对宽松自主调控,从 长期来看,随着供过于求,存货压力显现,未来小城市在政策微调上将会有更大的看点。

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