[申银万国]房地产行业9月报：政策红利集中释放

  8月板块跑赢大盘2个百分点，主要因8月底受自贸区政策出台事件刺激，自贸区概念股带动地产板块取得明显相对收益。8 月，沪深 300 指数下跌6.6%，申万房地产指数下跌4.4%，房地产板块跑赢大盘2个百分点，板块表现符合预期。板块跑赢大盘的主要原因是：1)8月22日，国务院正 式批准成立自贸区，受此刺激，8月最后一周，以浦东金桥、陆家嘴、外高桥、张江高科、津滨发展、渝开发等为代表的自贸区概念股大幅上涨，带动地产板块整体 亦出线较明显增长。2)8月末，市场对于土地制度改革的预期再度升温，也对市场起到了一定催化作用。我们6月以来提出的“短期政策性事件催化估值修复”的 观点得以延续。

  8月销售形势维持稳定，环比同比均有小幅改善，同比显示销售仍处淡季。8月申万跟踪45大城市一手房合计成交30.5 万套，环比上升13.6%，同比下降13.1%。一线、二线、三线城市环比分别上升16.8%、4.5%、26.7%。整体来看，8月房地产销售同比环比 均有改善，但增幅并不明显。预计9月销售形势将维持稳定，随着推盘量增加，销售环比将有所回升。但受制于资金环境，回升力度难超预期。从四大龙头开发商的 销售来看，8月销售额达到308亿元左右，环比上周15.7%，主要是6月季末冲量后7月货量相对不足，但同比仍有9.6%的增长，好于监控的重点城市的 表现，市场集中度提高。8月百城价格指数环比上涨 0.92%，涨幅有所扩大，但同比上涨 8.61%，涨幅扩大幅度减小。整体看，下半年房价上涨趋缓的趋势不变。

  土地出让金环比下降，一线城市增长最快成为主力，住宅用地溢 价率上升至25.1%。 8月全国土地市场成交面积18093万方，成交金额2299亿元，分别环比下降16%、下降19%，同比增长0%、37%，一线城市土地成交增长最快。1 至8月全国土地成交17477亿元，同比上升68%，其中住宅市场为11648亿元，累计同比上升81%；溢价率从18.2%上升至19.1%，住宅土地 溢价率从24.3%上升至25.1%，土地溢价率小幅上扬。但随着企业土地储备逐渐得到补充、土地价格上升明显，预计土地出让金增速将继续放缓。

  受制于中性略紧的货币环境，预计9月销售环比有所回升，但难超预期，板块仍以政策驱动的主题性行情为主。自贸区、土地改革、三中全会政策红利预期的集中 释放将推动估值修复。受制于中性略紧的货币环境，预计9月销售将有所回升，但难超预期。政策红利带来的主题性机会仍为市场热点，除自贸区外，土地制度改 革、三中全会等预期将集中释放，将使板块估值继续缓缓修复。板块我们认为低估值行业龙头和优质成长股将更具吸引力：万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发 展、南国置业等。