[中房研协]上海自贸区设立背景及对房地产业影响

  2013年7月3日，国务院常务会议讨论并原则通过了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》(草案)。 8月22日，国务院正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区。中国(上海)自贸区的范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。自贸区设立带来了新的政策红利，与其息息相关的房地产行业受益颇多。本文从自贸区设立的背景、内容出发，着重分析自贸区对周边房地产业带来的影响。

  一、中国(上海)自贸区设立背景

  中国(上海)自贸区的设立有着国际国内两方面的原因。国际上，自美欧自贸区谈判和跨太平洋伙伴关系协议(TPP)建立以来，这两大自贸区都不包括中国，面对未来世界贸易规则、格局的可能改变，中国将面临严峻的“二次入世”危险。为了缓解可能出现的危机，在世界经济一角独善其身，中国有必要建立“属于自己”的自由贸易区域；

  从国内来看，中国经济正处于换挡关口，在国际需求疲弱及劳动力成本升高导致产业转移下，严重依赖出口已明显动力不足，且国内市场经济效率仍较为低下，亟需经改革来谋出路。而自贸区的设立，可以重振地方乃至全国经济，激活企业发展活力，带动产业、产值快速提升，有效拉动内需和地区经济的繁荣，被称之为“打造中国经济的‘升级版’”。

  二、中国(上海)自贸区方案设想

  尽管官方并未完全公布自由贸易试验区总体方案，但可以确定的是，方案不仅涉及免税、贸易便利化等货物贸易流域的特殊政策，更将涉及服务市场和金融领域的开放。此前，《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》申报稿中明确提及希望在自由贸易试验区先行先试人民币资本项目下开放，并逐步实现可自由兑换等金融创新。据了解，《方案》最终将可能落实到金融、贸易、航运等五大领域的开放政策，以及管理、税收、法规等五个方面的一揽子创新。

  继国务院批准设立上海自由贸易区后，上海金融改革步伐骤然加速。为贯彻落实《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，上海近日出台42条实施意见。意见明确提出上海要结合中国(上海)自由贸易试验区建设的要求，争取先行先试，使国家金融改革、创新有关部署在上海最先落地。包括目前市场较为期待的“民营银行”，“跟进放宽创业板财务准入标准”，“完善小微企业信贷风险补偿政策”，“支持民生工程建设”等，上海也在积极推动当中。

  三、中国(上海)自贸区对房地产业发展的影响

  设立中国(上海)自由贸易试验区，是顺应全球经贸发展新趋势，实行更加积极主动开放战略的一项重大举措。主要任务是要探索我国对外开放的新路径和新模式，推动加快转变政府职能和行政体制改革，促进转变经济增长方式和优化经济结构，实现以开放促发展、促改革、促创新，形成可复制、可推广的经验，服务全国的发展。中国(上海)自贸区的建设有利于培育我国面向全球的竞争新优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间，打造中国经济“升级版”。

  中国(上海)自由贸易区方案获批对于自贸区未来的发展影响巨大，有利于吸引高端制造业，更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业聚集到此，对于区域内经济发展的带动作用是不言而喻的。对于上海而言，自由贸易试验区获批推行，获得机会的不仅是贸易领域，对于航运、金融等方面均有“牵一发而动全身”的作用，而首当其冲的莫过于对房地产业发展的影响。

  1、投资方面： 地产股大热带动周边房地产投资不断提升

  自贸区方案落地犹如一颗“重磅炸弹”，使得一向低迷的股市重整旗鼓，利好不断。自8月22日公布方案以后，相关地产股逆市上涨，多家上市公司的股票集体爆发；而区域内的上市地产公司，如外高桥(600648)、浦东金桥(600639)、市北高新(600604)和阳光城(000671)等有望直接受益。

  伴随地产股大热，以及自贸区政策利好因素驱动，周边地区的房地产投资，尤其是产业地产投资亦是水涨船高。一方面，随着物流、贸易、金融等大型企业的入驻，产业地产开发项目不断受益，催生了大量工业用地、产业园区用地的投资需求；另一方面，企业的迁入必定也会带来大量的人口，从而拉动一系列包括商业、办公以及住宅方面的投资需求，引发新一轮消费热点。

  再者，从房地产开发企业来讲，自贸区方案落地带来的政策福利，包括人民币利率市场化、金融业对外开放以及大量国际型金融机构的入驻，将极大地改善房地产企业的融资环境，拓宽融资渠道，有效降低企业融资成本，大大增强企业融资能力及财务实力，加速其投资步伐。

  2、土地方面：产业需求猛增遭遇土地稀缺的矛盾，激发土地价格持续上涨

  就自贸区土地市场而言，由于产业用地的需求不断增加，以后纯住宅用地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用于自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必满足不了所有企业的需求，这或将引起自贸区板块内土地价值的持续上涨。

  3、楼市成交：商办物业抢占先机，住宅市场的影响或表现为长期

  自贸区的成立是上海经济升级发展的必由之路，也是产业结构调整的试验田。它打开的并不仅仅是一个政策通道，更多的是一个经济发展平台的创新探索，其重心在于产业。所以，自贸区以及周边的商业地产会迎来先机，比如物流基地建设、商务办公需求等等。随着更多类型的公司进入自贸区，区内企业向研发和总部型企业升级换代，园区的物业类型也越来越多的升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇。在今后一段时间内，商办物业必将迎来量价齐涨的局面。

  而从住宅市场来看，庞大的企业入驻，及所吸引的从业人员将大量落户，对上海的房地产市场形成潜在的有效需求，或更表现为一种长期影响。一方面，住宅市场相对于商业市场来说，存在一定的滞后性，人口导入、产业拉动带动收入提高均有一个过程，且人口集聚也需要一定的时间才可发挥效用；另一方面，区内相关配套尚未发展成熟，大多处于规划期内，医疗、教育、商业等配套资源发展尚待时日，短期内也影响了大规模人口入驻，从而不利于住宅市场的迅速爆发。但从长期来看，自贸区的发展一定能带动区域内人口的增加，也会拉动区域整体经济的发展，加速区域发展和提升。

  4、价格走势：大量企业入驻催生市场需求，未来价格上涨已成大势

  受到自贸区产业集聚与新的需求不断导入的影响，都可能会为自贸区内的商办、住宅市场带来新的发展机遇。一手房方面，土地出让金爆发式的增长势头依然强烈，助推了商品房价格的攀升；而开发商预期看涨的心理，以及媒体的预热炒作，也在一定程度上加速了区内房价快速上涨的趋势。

  二手房方面，随着自贸区内企业数量和质量的提高， 区内经济的繁荣将有助于园区物业的增值和租金的上涨；加之部分房东“惜售”心态，坐等区内物业升值、“看涨不看跌”，也成为区内房价大幅上涨的推手，今后自贸区乃至上海全区房价的上涨已在预料之中。

  从板块来看，受自贸区辐射的区域为外高桥板块、祝桥板块和临港新城板块。从目前一手房价格来看，外高桥板块已经超过3万元，而临港才1万多元，显然后者更有想象空间。事实上，自2009年以来，临港新城一手房成交均价逐级上涨， 2013年上半年均价达1.08万元/平方米，高于同期全市房价的上涨幅度65.4%。未来临港区域依然是价格洼地，上涨增值空间巨大。