[伟业我爱我家]以房养老的核心在盘活闲置住房

  随着中国老龄化社会的迫近和养老方式的变化，近日“以房养老”的话题引起了社会各界的关注，包括银行“倒按揭”等方式的创新思路也被屡屡提及，伟业我爱我家集团副总裁分析认为，实际要真正走出“以房养老”的困境，还需要考虑到中国的实际国情，进行一系列的制度改革。

  目前的“以房养老”实际发生在家庭内部

  伟业我爱我家集团副总裁分析认为，目前实际的“以房养老”大都发生在家庭内部，大致分为以下几种形式：1、父母接受子女的养老资金支持和日常照料，作为对价，身后以遗嘱继承的方式将房产给予提供资金和照料的子女继承；2、子女出资为父母购买郊区的养老公寓或缴纳养老院费用，父母将城区的房屋赠予子女居住；3、无子女的老人接受旁系晚辈的养老金馈赠和日常照料，身后以遗嘱继承的方式将房产给予提供资金和照料的旁系晚辈继承。这些发生在家庭内部的“以房养老”似乎更符合中国人的情感伦理和家庭观念。

  房龄和土地使用年限挑战房地产根本制度

  胡景晖强调，目前银行之所以开展的“以房养老”“倒按揭”业务及其有限，主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老，70年土地使用权所剩时间不多，房屋价值难以认定所致。

  多次试点失败，老龄化社会需要思维创新和制度创新

  伟业我爱我家集团副总裁分析指出，从2007年北京石景山区“养老房屋银行”、上海公积金管理中心的“以房养老”，到2011年中信银行也推出了基于老年借记卡的“倒按揭”业务，或因养老观念的不合，或因申请门槛过高，最终均以失败告终。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖认为： “以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置的住房，为保证房屋高效、可持续利用，养老机构民营化、运营模式金融化、中介机构嵌入化将成为未来“以房养老”模式的三大必然趋势。

  三种方式盘活房源，基本满足现实“以房养老”之需要

  当前“以房养老”的方式多种多样，其实，到底采取哪种方式，要根据老人的家庭财产状况和理财偏好来定。

  伟业我爱我家市场研究院将银行“倒按揭”，房屋出租及出售房屋后购买理财产品这三种“以房养老”的方式进行了综合对比，前提假定是，张先生今年60岁，除了自住房屋外还有一套空闲房屋，该房屋60平米，市场价值200万元。

  养老方式一：银行“倒按揭”

  据之前北京试点的中信银行的“倒按揭”产品设计，该房屋评估价120万元，张先生可贷款72万元，银行分10年发放，张先生每月可得6000元。 10年后，张先生需要一次归还银行连本带利105万元左右。届时，假设房屋增值到240万，张先生出售房产后偿还完银行债务，最终得到135万现金。

  养老方式二：出租房屋

  当前房屋总价200万的房子，如果选择出租，按北京市场目前的租售比1:500计算，张先生月租金收入4000元。10年后，房屋增值到240万，其240万元的财产价值全部归属于房屋的业主张先生。

  养老方式三：出售房屋后购买理财产品

  房屋按市价出售后，张先生得款240万，而后投资在适合老年人的稳健型投资理财产品，每年年化收益率4%——5%，相当于张先生每月得款9000。10年后，不考虑张先生月得款花销的余额，张先生持有现金240万。

  此可见，当老人对“以房养老”产生的月度养老金需求不高时，最好采取出租房屋的形式，还能获得房屋长期增值的收益。而当老人对于“以房养老”产生的 月度养老金需求较高时，可以采取银行“倒按揭”或出售房屋后购买理财产品的形式。而这两种“以房养老”的形式相比，银行“倒按揭”的方式需要缴纳银行利 息，成本较高；出售房屋后购买理财产品的形式需要承担更多的市场风险，这就要看老人的理财偏好了。