重拾房地产顶层设计 行业将迎来体制再造新时代

  分析师/杨晨青、潘绍之

  公开资料显示，有关机构已将房地产投资信托基金(REITs)相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。

  事实上，房地产调控长效机制近来被不断提及，而房地产再融资渠道的放开正是作为其中的一项重要组成部分。要真正理解这一项房地产政策机制出台的背景，我们有必要从头开始对我国商品住房政策沿革进行一次简单的梳理。

  1993-2003：创造的十年

  1993年12月15日，国务院作出关于实行分税制财政管理体制的决定。可以说，正是这个决定深刻影响了此后至今的20年房地产历程。此文件中第一次明确废除了住房实物分配的制度，为商品房的发展扫清了制度性障碍。

  1998年，国务院下发了一份之后被视为房地产改革的里程碑意义的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，老百姓开始进入买房市场。

  2003年的国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，第一次明确把房地产作为支柱性行业提出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”

  在这个阶段，房地产行业从无到有，50年的福利分房时代彻底宣告结束，房地产行业地位陡然上升，在地方分税制的大背景下，商品房作为一项拉动消 费的巨大引擎，轰轰烈烈地踏上了一场金戈铁马的征途。但是商品房市场过快膨胀的后遗症同样明显，由于政府放弃了对保障房的承诺，将绝大多数人同时推进商品 房市场，供求失衡下导致房地产价格直线攀升，至此为后期的十年调控埋下伏笔。

  2003-2013年：丢失的十年

  21世纪的头三年，全国房价年涨幅还在3%-4%，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内 翻了一番。在这样的背景下，国家开始着手对房地产市场进行调控，这一时期主要的调控思路是：房地产市场产能过剩，因此必须严格打击供应端(即开发商)，同 时抑制投资投机等不合理需求。无论是04、05年以财税政策为主，还是07年的信贷收紧，再到10-11年的限购政策，无不是这种以限制和打压为核心的调 控思路下的产物。

  然而事实证明，上一届政府在房地产调控的思路上产生了非常严重的误判，之所以房地产行业从拉动消费的引擎演变为投资投机的乐园，其根本原因在于 供应不足带来的房价上涨空间，投资者无非是看到了其中的利益进入分一杯羹。而这样的偏差一错就是十年，从2005年以后至2013年初，调控政策越来越频 繁，周期波动越来越短，周期两端冰火两极化越来越甚，房地产行业正常的发展轨道被严重打断，整个行业陷入一个冒险家和赌徒的博弈之中积重难返。

  2013—     再造的新时代

  2013年3月，新一届政府班子上台，房地产政策面百废待兴。从中央高层一系列已经公开的举措中我们看到，一项设计精密的房地产调控长效机制体系正在逐步酝酿中初现雏形。

  不同于以往一味打压需求的调控思路，本届政府正不遗余力地推进供应端的充分释放。放开房地产企业再融资的闸门是其中一个非常巨大的进步，这意味 着政府已经从过去那种通过打压资金链逼迫房企降价求售，转变成今天的通过支持房企融资促成供应增长，从而平抑房价过快上涨的思路上，作为房地产行业产业链 当中的一员，我们非常乐于看到政府正在做出这样更加尊重市场规律的转变。

  此外，保障房建设的大力推进也是新一届政府促供应的一大体现。2010年是本轮保障房大跃进正式开启的年份，2011年1000万套，十二五期 间3600万套起码昭示了政府已经意识到了过去十多年中保障房建设的严重缺位。尽管在推进的过程中，仍然存在由于缺乏经验而带来的诸多问题，但是显然新一 届政府已经意识到并正在逐步改善。诸多地方政府(如郑州、常州等)先后宣布放弃经济适用房，转而进入以公租房为主的保证房时代让我们看到了其中的反思和努 力。

  对于抑制投资投机需求，通过用一种等量级的政策去代替当前的限购已经基本在业界达成共识，房产税被寄予厚望。不同于同样意在打压投机需求的限 购、二手房交易税费等，房产税更温和，也更细水长流，非常适合作为一项长期税制在全国推广。而从中央政府近期频繁的表态来看，房产税试点的铺开已经板上钉 钉。当然，从目前已经试点的两个城市来看，房产税抑制投资投机的效果并不明显，但是鉴于抑制需求对于控制房价而言，本身就是一种指标不治本的辅助性措施， 所以只要政府不遗余力地推进供应放量，从而把房价控制在合理的涨幅区间，自然会降低投机性资金进入房地产市场的概率，房产税作为一项补充性的增加地方税源 的税制所起的作用已经足够。

  以促供应为主，以抑需求为辅，本届政府的调控思路已经逐渐清晰，这种完全不同于前任的调控思路令我们耳目一新，同时也为之振奋。我们看到新一届 政府在吸取了前任的经验和教训的基础上，又一次重拾了对房地产顶层设计的系统性构建。毫无疑问，这种转变将引领中国房地产行业在经历了遍地黄金的十年后走 向未来，我们拭目以待。